局座丨D10又往前迈出了一小步
楼市
房产
2024-04-28 13:32
四川
《一城一豪宅》栏目做了4年，品审了二十几个全国性豪宅项目，发现一个规律：长久以来，外来房企给成都输入豪宅产品线很多，成都能够反向输出给全国的豪宅产品线寥寥无几，我梳理大致有四个：
今天品审的项目重庆黑珍珠正是新希望又一个D10天系。![]()
两年前，成都D10天府在交付之际，我曾经对D10天府做出了一个价值判断：过去和未来五年成都主城区最有代表性的顶豪项目。当时做出这个大胆的判断，很多豪宅买家并非能够真正理解。而时至今日，我们再来看D10天府的价值，二手房实际成交价已经超过了5.5万/㎡。局座的老粉应该知道，我很少对项目的价值做前瞻性的预判。一方面作为古典的房产博主，我怕打脸；另一方面，我不认同算命的方式做房产价值判断。豪宅一旦具备这些本源内驱力，其真实的价值兑现只是时间周期的问题。当时，我对D10天府的产品定位到交付呈现做了深度的价值梳理。我提炼出新希望在D10天系产品中遵循的五大顶豪产品准则：![]()
这套准则放置在如今重庆D10天际的黑珍珠楼王上同样成立。不信，你可以看看它的价值标签：![]()
重庆黑珍珠是新希望想在D10天际基础上做进一步的产品尝试。我想把这套相似的逻辑，结合黑珍珠的现房实景再做剖析。成都D10天府和重庆D10天际的实景鸟瞰有高度的神似。两个城市顶豪，都生长在有历史痕迹的成熟老区，新旧界面碰撞又交融，这种感受就是高级的烟火气！4年前，我在创号初期，大部分对于豪宅区位的观点还是规划能级高，界面干净的成片开发。时至今日，地产行情的转变同样带来了豪宅观念的转变。我一直说要关注传统老区城市更新的多点散发豪宅。这类豪宅成立的逻辑有四：重庆和成都这种超级大都市，中心区域人口都超过了1000万，每个区域板块都会聚集不同特征的财富人群。基数就决定了豪宅永远不可能只出现某一，二个区域。换句话说，九龙坡的富人知道江北嘴和照母山很好，但是杨家坪才是自己长久的生活中心。还是以九龙坡为例，作为重庆GDP排名第二的区域，整个区域新房端200㎡+平层豪宅，只有重庆D10黑珍珠一个项目，仅仅72套。而房龄5年以内，200㎡+的二手房也只有不到90套。D10天际距离成熟的杨家坪步行街只有800米，到重庆目前唯一的M1级重奢万象城只有不到1.3公里，这是目前整个重庆营业额唯一超过60亿的商圈。几年前，没有人会想到一个D10天府，就能够让破旧的牛王庙城市界面焕然一新；优质豪宅具备提升街区形象，重塑区域价值的城市使命。同时带来全新消费人口，更新消费场景，营造出高级的烟火气。重庆D10天际所在杨家坪老商圈，界面陈旧是现有客户的抗性。不过随着三个组团的先后交房呈现，街区形态焕然一新只是时间问题。符号化已经成为了这两年顶豪产品的共识。其意义在于能够让豪宅长期保持极高的非业主提及率和公共出镜率。比如：D10天府独特的标签是成都主城229m的超高地标。你在成都主城二环路任何位置可以看到这组地标塔楼的身影。重庆黑珍珠的标签并非在高度上去寻求突破。重庆的地脉特征是一座山城，高度优势不容易在繁杂的城市天际线中脱颖而出。亦非去追求形制上的公建化极简主义。在形式美和功能性的平衡当中，公建化处理往往都是对功能模块粗暴的舍弃。黑珍珠的外形灵感借鉴了新加坡的豪宅阿德摩尔公寓。这套由UNStudio主刀的高层地标豪宅，其洁白交织的外墙装饰线条，让整个建筑具备了一种雕塑美感。黑珍珠就意在营造一种区别于玻璃盒子，历久弥新的经典雕塑立面。层间白色的流线型装饰铝板，与竖向拉通的装饰线条，构建出建筑厚重的外框线条，形成一种整体感。而视觉焦点，则是集中于电梯厅外墙流水星空灯的装饰。这是传统项目能省就省的立面区域，却被新希望装饰成了标签。洁白的穿孔铝板，从上到下形成颇有韵律感的五线音符，如同飞流而下的瀑布。到了夜间，内透背光又宛如发亮的琴键，美感十足！钻石光感立面是重庆黑珍珠的远观标签，近人尺度的标签则是入口超级界面和白玉兰精神堡垒。大门通过3万多张玉兰花瓣状金属片构筑出照壁墙。灵活的金属片反射阳光，形成明暗，随风摇曳，如同飞禽的羽毛，又如同发光的鱼鳞。这几年有气势和体量感的豪宅大门很多，但是能够感受气候和环境的动态大门很少。这让我想到D10天府的大门，一张超大尺度的LED屏，让入口成为一个动感秀场。洁白玉兰是整个项目的精神堡垒，它是D10天际艺术会所的入口景观构筑物，处于项目三块地的中心区域。与黑珍珠园区内斐波那契曲线的景观构图，形成图形上的呼应。
这朵白玉兰是D10天际出圈的身份标签。这是我第一次来看D10天际，而这朵白玉兰早已经在豪宅圈频繁出镜！顶豪的底层逻辑一定是非标定制，标准化封装必然是顶豪的死敌。
多数规模房企喜欢去做产品系标准化，同一款大门，外立面，户型可以从杭州照搬到重庆，成都。这是普通高改产品的常规打法。而放置于D10绝对不行，作为顶豪产品系所遵循的产品宪法一定是：创造唯一性。比如，D10天府针对的人群是成都的新贵。而在重庆，新希望团队深挖了重庆九龙坡豪改客群的价值喜好。重庆经历了长时间的市场下行，重庆人更追求功能与形制平衡下的精致务实。研究了几年的豪宅项目，我第一次见到一块18亩地的项目只设置了一栋塔楼，仅仅让72户私享约12000㎡的精致园林，其户亩比只有1：4。这是什么概念？常规的上下两叠墅类产品，户亩比也就1:4。这是一块原本可以做叠拼的土地，新希望将其定制成了全重庆唯一的低密大平层。从洁白玉兰进入，便是整个D10天际的艺术会所空间。巨大的旋转楼梯中央是飞流而下的水晶装饰，这是亿元级高规格会所应该有的仪式。室内恒温游泳池，是如今豪宅会所的必备选项，除此以外还有瑜伽室，健身房，私宴厅，儿童区等，围绕峡谷景观布局。以上在常规豪宅已算顶配，而对于黑珍珠的客户，个性化功能配置还要提升。黑珍珠将底层两翼500㎡+的楼栋架空层，设置为私密会所区。将男主会所和女主会所分置两翼，分别通过电动门进入，每个功能区块又有单独的小隔间。![]()
这是我首次在豪宅项目中看到独立分开的男女会所，即便是亲密无间的人，独享的时光和距离感至关重要。如果你亲眼看了黑珍珠的归家大堂，你一定会为这款非标定制的莱俪风格公区大为震惊，如果你还是女性朋友，大概率会爱不释手。这是重庆首个借用莱俪风的公区。这个源自于两个世纪前的法国装饰主义，早期创作灵感来自高端珠宝和玻璃艺术品。黑珍珠的大堂纵深约16米，6米挑高，墙地都是名贵的白色天然石材，如同一座典雅的宫殿。通过华美的壁灯，艺术屏风门，以及Lailique品牌水晶吊灯，来增加空间的细节贵感。而全弧形工艺打造，让整个空间呈现出圆润雅致的气质。
黑珍珠还将这种典雅的美学气质延续到了地下室门厅，楼层电梯厅，以及电梯轿厢等各个公区。视觉形制的高度统一着实让人记忆犹新。高层豪宅的本质是一种分享竖向资源的集合住宅。其价值维度中，又以窗外景观和高空视野为决定性价值。然而，重庆是为数不多最不缺江景，山景和层叠天际线的城市。因此设计考量中，往往比窗外景观更值钱的是以什么生活方式观景。重庆黑珍珠，从栋型选择开始就是优先从景观视野出发，选择了三叶草形态的T3栋型。这类栋型成立的基础就是四周都有良好的景观视距。而这款252㎡的主力户型产品属于这两年少有的端厅佳作：通过定制化的1.8m宽的巨型装甲门进入户内，一条约7m长洁白的艺术通廊会触及到绝大多数人的审美神经。十字端厅的难点就在于如何处理好进门逼仄冗长的交通走道。黑珍珠将入口通廊放大到了约2.7m，同时将莱俪风格在内装中进行了呼应，亮面的烤漆墙板将功能空间一一隐藏。让视觉焦点集中在通廊中部圆形的放大玄关厅，配置莱俪风的水晶吊灯，如同女王的T型秀台。这是成功将空间劣势转化成了情绪价值空间的教科书式范本。进入到户型的主空间，我的第一感受：这哪儿是250㎡的房子，纯粹是300㎡+的既视感。顶豪产品卖的是空间体积，追求平面和竖向的双尺度。整个LDK+R厅尺度达到了惊人的100㎡+，同时在层高上设置到了3.5米，视觉感进一步加大延伸。这款户型同样在比肩300㎡+的户型功能体系。比如配置了约7㎡的后勤空间，是这个面积段的产品最容易忽略的；约60㎡主卧套可以让任何挑剔的业主上头；而两个20㎡+套房的配置，强调每一个家庭成员的重要性；最亮眼是可变空间的设置，4.9m面宽考量比很多房子的主卧室都大，让这个空间有了更广阔的想象力。西北侧是绝佳的城市天际线和江景，户内均是落地窗的考量，同时墙体后退，形成连续的景观面；日照更佳的南向约14.5m的面宽全部是给到了LDK厅，谁说餐厨空间就不能享受户外阳光美景；约60㎡的imax主卧区，更是把观景演绎到了极致：首先是4.6m面宽的主卫浴区，只有这种窗边观景浴缸才有成立逻辑。山墙面的主要观景采光面，全部给到了约18㎡的独立衣帽间，这种违背豪宅逻辑的操作却做出了让人难以忘却的空间表达。新希望太懂川渝人民的购房习性，女性在决策中分量可不轻！衣帽间内还考虑了minibar区域，其外部又与一专属阳台相接，我这种烟民见到这种配置，必须给一个大大的赞！解析D10天系最让我着迷的是它通过个性定制化的产品，进行了严格的客群筛选，营造了真正的社群。我曾经做过统计，D10天府是一群85后占比超过70%的时尚新贵。而重庆黑珍珠，其现有的客户样本是务实且精致的地缘老钱。这会是一小波有着趋同人生观和价值观的顶级富人聚集而成的稳定圈层。未来这72套天际大平层，以自住为主的偏多，流通于二手房层面的房源少之又少。往后5到8年，都不容易有对应的顶豪竞品加入。同时新希望都会为D10天系配置自身最好的，独立的物业服务体系。据我在D10天府的粉丝反馈，业主们对于物业满意度奇高！4月26日，重庆D10天际的物业服务正式加入了金钥匙国际联盟，这是新希望布局顶豪服务的决心；当晚黑珍珠的亮灯仪式使其成为了整个重庆最耀眼的仔。
我常说恒产的三要素：极核地段，顶级产品，极致服务。极致服务的植入，会让黑珍珠的产品生命周期大幅延长！我大胆判断：无论市场起伏，它都会是往后很长一段时间霸榜区域的豪宅标杆。免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。
