局座丨新川最大的确定性
楼市
2024-07-02 11:00
四川
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今年5月底，《成都发布》推送了一篇关于成都地铁启动实施20周年的文章。在一张张老照片里，城市建设者们编制成都地铁规划的场景充满了时光穿越感。时间回到2010年国庆节，当地铁1号线一期开通运营时，我此时码字所在的棕榈泉国际中心刚开工建设，但彼时世纪城已经开始承接车展、西博会等大型城市活动，成为成都向南发展的前沿阵地。十年后，地铁1号线和18号线，以及世纪城·上闲里这条成都首个TOD商业街，是包括局座在内的周边打工人重要的生活场域——每天坐地铁上下班，在上闲里商业街内，最多的时候要解决工作日的一日三餐，偶尔还要在此约朋友聚餐、见客户谈事。直译为“以公共交通为导向的开发”的TOD，虽然是个比较生涩的专业概念，但在具体呈现时，每个人其实非常容易感知和体验它对生活带来的变化。在TOD营造的生活方式里，人们以公交、地铁和步行为主要交通方式绿色出行（按照英文首字母，叫做BMW），以此为基础，各种消费场景、工作场景也都包含其中。
TOD规划集纳了地铁、公交、商业、学校、办公等全系配套，这些是一个板块发展的基本盘。在当下的成都，TOD这个“新物种”强势驱动着成都各大板块发展和城市基础配套的迭代升级。轨道交通是TOD的基础，当地铁形成立体交通网状覆盖，TOD才能发挥最大效能。成都大规模开启TOD项目建设是在2019年，彼时成都地铁6、8、18三条地铁线即将通车，地铁总里程即将突破500公里。对于成都，这是一个里程碑时刻。按照国际惯例，地铁运营里程达到500公里，就可以被认定为“轨道城市”。最近五年，TOD项目在成都全面开花，如果从在建项目中选择一个来观察TOD是如何改变一个区域的，地铁6号线上开发最早、见效最快的陆肖TOD应该是最好的样本。新川板块内的地产从业人员对陆肖TOD 的感受最直接。在向买房人讲述新川所有楼盘的配套时，陆肖TOD必然要重点表达。因为未来最主要的商业消费场景万象天地、地标酒店金普顿都在陆肖TOD之内。但这种体感也经历了一个变化过程——以前新川的楼盘都把陆肖TOD划到中和片区，但后来逐渐发现抛开陆肖TOD，自己项目的配套逻辑无法闭环，所以又主动把陆肖TOD请回新川阵营。选择强者做队友才有更大几率成功，不是只有勒布朗·詹姆斯和基里安·姆巴佩才懂的道理。陆肖TOD严格遵循成都TOD“137原则”进行规划。营造新的生活方式是陆肖TOD要解决的“关键的问题”，而万象天地则是“问题的关键”。
局座有一个住在东二环的朋友，几乎每个周末都在华润万象城度过，小朋友上兴趣班，自己喝茶会友，请客吃饭，多的时候一天要去两次。用他的话说，自己的生活离不开万象城。我相信，以万象系商业的运营能力，未来新川业主对万象天地应该也会有同样的使用频率和生活方式依赖。有了顶层规划的TOD，整个板块就有了一个中心，重要城市资源在这个基础之上叠加，区域对外的吸引力逐步增强，吸纳产业、人口和商业，板块就此完成“从0到1”的关键进程。这就是我们从陆肖看到的一个TOD带动一个区域发展的标准路径。陆肖TOD的发展 对整个区域的提升，我认为主要体现在两个层面。之所以叫熔合，是因为在陆肖TOD出现之前，尽管大家都属于高新区中和街道，但新川、中和的分界线太明显，只有6车道的吉龙路，不但是资源和配套的分隔线，更是人们思想和地域观念里的隔断线。局座坚决反对地图炮，但也不得不承认，在很多地方都出现过“一街之隔，天壤之别”的区域发展现状和观念的落差。不过在成都城南的核心区域，同属一个街道，我坚信新川和中和的落差不应该出现，有的话就必须被改变。陆肖TOD地跨吉龙路南北两侧，北部组团与中和城区接壤，南部组团辐射新川北片区。我相信，在前期规划之时，“破除区域壁垒，消除地域观念差”就是陆肖TOD的天生使命。陆肖TOD对新川和中和的熔合会在万象天地、金普顿酒店等地标建成后大功告成，届时吉龙路两侧的人员、资源流动将会加频加密。而现在，这个熔合的进程在观念里和物理层面已经开始。这条中轴线是南北走向的润和路和中柏大道的一部分，与地铁6号线的走向一致。
如果把观测的高度提升，我们会发现这其实是一条纵贯南北的城市干道，它向北穿越中和城区（有断点）经锦华路直达二环，向南经万安TOD连接夔州大道直达天府新区。在规划面积超过10平方公里的新川，这条中轴线的呈现很有必要。有了这条高端中轴，板块内最主要的基础配套设施、核心资源、高端住宅、高端商务、产业基地都能围绕其进行布局，整个板块也有了基本的价值锚点。这条高端中轴既是规划设计的顶层意志，也是整个板块发展数年之后必然会结出的果实。![]()
此前，因为资源聚集度不够，高端项目的密度不够，这条中轴线还在公众视线之外蛰伏。但从去年开始，随着新川臻境、新川印、新川天珺、高新天序等高端住宅项目密集落子，这条中轴线的脉络开始逐步清晰。因为这些项目的出现，去年局座曾做出一个判断：新川板块正在吹响向上的号角。而去年以来的市场反馈可以证实，高预算购房者正在进场。高端中轴线清晰之后，我们会发现，一直在为这条中轴线组局的，还是陆肖TOD——陆肖TOD在这条中轴线上打造的高端商业、商务，持续地为这条中轴线导入资源、产业和人口。陆肖TOD的一体化设计范围达1771亩。我将其开发进程划分为三个阶段。![]()
第一个阶段，是首批以中小面积为主的住宅地块开发和入住，完成与地铁站接驳的地下系统建设。这个阶段的主要目标就是初步吸纳人口和TOD基建，这也是陆肖TOD被其他项目视作竞品的时期。![]()
第二个阶段是以万象天地开工到兑现为标志。同时还是会有一些中小面积规划的住宅地块继续入住。这个阶段的主要目标是兑现核心配套，提升板块的对外辐射力、吸引力，为更大规模的人口吸纳奠定基础。![]()
第三个阶段是产业配套的兑现，出现更高能级的住宅项目。这个阶段代表着周边区域发展的基本成熟，完成从一个新兴板块到主城高端板块的蜕变。历时五年，陆肖TOD已经基本完成第一阶段，进入第二阶段。早期开出的三个组团已经交付入住，目前在吉龙路和中柏大道上，已经可以初步感受到陆肖TOD的气场。![]()
我们一直认为，每一个城市新板块，其整体供应的产品应该是金字塔结构。在板块起步前期，应该主要投放一些可以快速吸纳人口的产品。在这一点上新川和天西板块其实走的是不同的路径。包括陆肖TOD在内，新川板块前期主打的是首改和再改类产品，143m²及以下产品是主流，交付之后入住率会快速起来，现在的整体成熟度更高。更重要的是，新川板块土地出让节奏合理，为未来发展留足了战略土地储备。当区域价值成熟，需要向市场提供更大面积、更高总价、更高能级的产品时，新川板块和陆肖TOD还有足够的优质地块可以承载。目前，陆肖TOD四、五、六期的三个地块仍有部分房源在顺销状态，主力户型面积128-168㎡段。128㎡、143㎡为T3布局，131㎡、152㎡和168㎡面积段以T2为主，售价控制在500万元以内。局座认为，和新川板块内保利、招商、华润等地产界的老法师相比，轨道城市的产品语言还有相当大的进步空间。但这不妨碍这家本土国企一直在追求进步，从每一期呈现的产品上，我们可以看到不少亮点。比如四期的152㎡户型，这是一款标准的四房双卫，类似小端厅的户型，属于体系内的首次尝试。在最终呈现时，没有搞成市场上风靡的全景舱，而采用传统的横厅设计语言，给室内一面完整的电视墙。而在7.2米横厅南侧，布置了一个开间4.2米，进深2.8米的大阳台，这就给业主未来生活提供了更多在室外拓展的可能性。陆肖TOD也有市场上主流的128㎡、143㎡、168㎡这些面积段的产品，和全新一代户型产品竞争时，在得房率等方面有些吃亏。因此陆肖TOD在保证单价优势的前提下，向下错位竞争，对于普通改善客群依然有很强的吸引力。![]()
陆肖TOD将在今年下半年推出四期旁的新地块，预期产品面积区间与前几期接近。但这可能也将是陆肖TOD最后的中小面积产品，此后陆肖TOD将全面开启高端进程。以陆肖站为中心、中柏大道为轴呈现的新川全新高端中轴线之上，陆肖TOD还有多个高能级住宅地块将在未来启动。![]()
根据局座了解到的消息，有地块将设计200平+大户型的定制豪改产品，由行业内知名机构、设计大师来操刀。具体入市时间不敢妄议，但我相信片区的高端住宅供应一定会保持稳定和持续。这四年来，新川是局座品审项目最多的板块之一，原因很简单，在成都的新房市场，它是供应量最大的区域之一。而对于新川，我们一直认为它最大的优势就是拥有巨大的确定性。新川的确定性既来自于其在整个城市坐标中的地理区位，也来自于高新区对其持续不断地产业、配套等资源的导入。当高新区的开发增量空间日趋饱和，新川的价值自然会被更多人看见。而陆肖TOD国企平台操盘、整体规划、连片开发的基本特性决定了它是新川确定性最有强力的背书。目前，除了已经入住的一期地块以170-230㎡大户型为主之外，陆肖TOD在新川板块最近入市的5个地块都是以128-168㎡的中等面积为主，单价相对友好，适合刚改人群进入。而陆肖其规划的配套预期，以及对整个板块成熟所导入的人口，对整个板块出现更高能级产品打造了坚实的底盘。这是我们持续关注陆肖TOD的最直接原因，我们相信作为整个新川板块的基本盘，它将为新川的上行进程提供巨大动能。免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。
