局座丨成功没有捷径，但地王们有啊！
楼市
2024-08-09 09:00
四川
秋天的第一宗地王，是绿城在上海徐汇滨江砸了48个小目标，抽签拿到的。地块不大，只有25亩，但131000元/㎡的楼面地价结结实实搞了个大新闻，直接登基中国内地城市单价地王。我的好基友Z老师猛地拍了一下桌子上的得力，果然是大城市，零头都比咱们的地王贵了6500元/㎡。![]()
这宗25亩地块的前任主人是小米，就是那位are you ok的军儿总。2021年，小米以15.5亿元拿了这宗地，原计划在此落下小米汽车总部。不过，后来军儿总将总部选在了北京。用地性质由商办调整为了纯住。土地变性，一进一出，为上海多挣了33个小目标。![]()
中国单价地王的南侧是香港置地2020年以310亿元拿到的中国总价地王。大项目案名叫徐汇滨江西岸金融城，仅有的两栋高层共80套住宅叫启元。四个月前，启元开盘，均价17.8万元/㎡，套均总价5000万，当天卖完。前几天，局座到上海、杭州、南京学习了一圈包邮区先进豪宅经验，寸土寸金的徐汇滨江和翠湖才是上海人心目中的宇宙中心，只有外地人才喜欢陆家嘴。通过变更用地性质创造地王的船新玩法不只是“上海经验”，广州即将出让的南方面粉厂地块，起拍总价高达81个小目标。地块位于珠江新城北岸，一线看江，广州著名豪宅侨鑫汇悦台在其西侧一公里。这块地原为商务办公性质，变性为住宅用地的调规方案目前虽然还在公示期，但业界已纷纷认定它就是即将登基的广州新地王。头顶“深圳湾超级总部基地唯一住宅项目”光环入市的中海·深湾玖序刚开完盘不久，上个月却传出消息，深超总内的一宗纯商办用地拟变性为商兼住用地。如果说深超总变性还在紧锣密鼓，距离深圳湾1号只有300米距离的4宗商办地块通过规划调整，合并腾挪成了两宗住宅用地则是出了公告，板上钉钉。更早时间的今年3月27日，绿城以65000元/㎡楼面地价拿下苏州金鸡湖南侧地块，登基江苏省地王。这块地此前的用途为商住，后变性为纯住，并贴心地把容积率降到了1.02。我单方面代表粉丝，严正奉劝绿城重视成都市场，请在不久后的金融城三期河东片区H12地块上拿出你在上海、苏州的气魄，不要亏了几个项目就十年怕井绳![]()
至于杭州，有媒体统计，最近一年，杭州市涉及商改住的土地面积近500亩。
上个月，长沙出台规定，允许符合条件的公寓和商办项目将规划用途改为住宅并设定了一年的有效期。毕竟，金融城三期河东片区还有8宗住宅用地尚未出让，每一宗都能成为一个时期的king。5月份，林家坝片区东南角一宗非住用地变更为住宅用地。该地块与金融城三期河东片区只隔一条锦华路，公告出来当天就传遍了几个粉丝群。麓湖西侧、锦江东岸的两宗原商业地块已出现在接下来的供地计划中，不仅用地性质调整为了涉宅用地，容积率也同步进行降低处理。据路边社消息，因为靠近麓坊，资源位置俱佳且容积率较低，万华有可能参拍。
今年，局座一直在反复提及一个现象：为稳住楼市大盘、提升供应质量、拉动房地产消费，各个城市都在拿出最顶级的战略储备项目和战略储备地块。上海的顺昌玖里、启元、外滩壹号院、长风嘉佰道等，深圳的深湾玖序、成都的金融城·锦宸府、JFC交子金融广场等以及各地出现的新晋地王都属于属地城市的顶级战略储备。当战略储备见底或不足时，各地就会重新组织新的战略储备。根据城市当前及未来一个阶段内的需求，对部分地块的功能进行重新调整。▌对各地商业和住宅容量比例的重新调整。目前各大城市，包括一线城市，商办/商业空置率抬头，短时间内企业的实际办公需求量低于供应总量。强如深圳湾超级总部基地，片区内规划的多家企业总部项目的进展也相对缓慢，不及预期。▌变性并不意味着社区商业缺位。以成都为例，按新版红皮书要求，纯住地块将自动兼容5%的社区商业，不用焦虑以后没有基础商业配套的问题。![]()
其在不同历史发展阶段承担着不同的历史使命，根据不同时期的城市发展需求，调整土地用途是相关主管部门的职责所在。从供给侧改革，调整供应结构、优化供应质量是面对当前下行环境，主动作为，有效作为的更优解决方案。免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。![]()
