局座丨超越顶豪，长江流域唯一的850㎡
楼市
2024-05-28 10:15
四川
2011年，还有些青涩的局座参观了龙湖在北京颐和园旁开发的神级顶豪——颐和原著。瞻仰完3000㎡的宫阙级独栋样板间后，置业顾问小姐姐用谦和之中略带傲娇的语气说了句：接下来，我带大家去看一下我们900㎡的小户型。局座彼时涉世未深，既没骑过旋转木马，也没见过太多人世繁华，但对“900㎡小户型”这句话印象深刻。干了17年房地产，豪宅品审局公众号写了快5年，也算阅盘无数。最近两年，除了北京顶豪缦合·北京，再没见到过“900㎡的小户型”。上个周末，我到武汉参观了武汉101刚刚开放的850㎡天际大平层样板间。因为850㎡，热干面、小龙虾、黄鹤楼这些美食旅游IP统统都被抛在了脑后。龙湖清能·武汉101的出品者是龙湖，超大尺寸空间带给我的震撼和13年前的颐和原著形成了完美的时空闭环。
内部讨论时，我们称武汉101是中国长江流域唯一的850㎡。听起来有点标题党，却是国内顶豪市场供应的客观实际。超过800㎡的超级尺寸大平层不只是在长江流域，在全国都是凤毛麟角。用唯一、顶奢、胸襟三个词形容武汉101，我们觉得刚刚好。局座曾把500㎡以上大平层和800㎡以上独栋称为顶豪中的超尺寸产品，武汉101敢于把大平层做到850㎡，显然是超越顶豪的超豪尺寸。即便在大平层产品最为发达的城市杭州，直到今年，也才首次出现800㎡量级的量产大平层。我一直坚持一个观点：超尺寸大平层必须诞生在高能级城市的超级底盘之上。认知超尺寸大平层，首先学会认知什么是城市的超级底盘。超级底盘是一座城市顶尖商务、顶尖商业、顶尖地标、顶尖酒店、顶尖居住、顶尖自然等各类顶尖公共资源汇聚而成的庞大矩阵，能级远远超过楼市范畴中的板块论。一座城市会有无数个板块，但超级底盘最多只有一到两个。
在9大国家级中心城市里，穿城而过的大江大河是最顶级的自然禀赋，城市意志主导下的滨江发展、拥江发展又几乎是共同选项。
自然禀赋加持，人口、产业、资本更易聚集，顶级商业、顶级商务、顶级居住众星拱月，更容易孕育出一座城市的超级底盘。超级底盘滨江而生，顶级豪宅又与超级底盘共生的例证很多。汤臣一品、滨江凯旋门成长于黄浦江畔的上海陆家嘴；侨鑫汇悦台、合景·天銮成长于珠江畔的广州珠江新城；杭州壹号院、七星潮鸣成长于钱塘江畔的杭州奥体……除了顶级豪宅，这些超级底盘之上还普遍汇聚着属地城市最为顶级的建筑地标、最为奢华的星级酒店集群、最为国际的商业商务空间。
在中国第一长河——长江穿城而过的国家级中心城市武汉，具备孕育城市超级底盘的土壤一定滨江，如同上海、广州、杭州。武汉101所在的武昌滨江汇聚着已建成的武汉第一高楼、本月开业的武昌万象城、建设中的武汉滨江天街、武汉长江中心、月亮湾城市阳台等武汉顶尖地标和商业商务等顶尖资源。武昌滨江是武汉最高规格的城市排面，更是武汉的超级底盘所在。
置身武汉101空中会所，俯瞰亿年长江，顿觉云水间天地宽。对岸就是百年汉口，那种从现代向历史的凝望，如同置身上海陆家嘴，隔黄浦江眺望对岸百年外滩。顶级豪宅一定诞生在城市超级底盘之上，但超级底盘之上却不一定必然诞生顶级豪宅，这也是局座常说的“顶级豪宅的出现具备一定偶然性。”土地的获取充满随机性，对城市的阅读，对土地的研判，对客群的洞察，对自我的笃定，等等，企业之间差异巨大。像武汉101这种850㎡超尺寸大平层，不但需要操盘企业具备极其强大的产品实现能力和资源整合能力，还需要公司主官能够深刻洞察产品对应的顶豪人群真实需求。在武昌滨江，之前最成功的活法摆在那里，没有任何技术门槛：经营优先逻辑，小面积定位，快速跑量，打完收工。我相信，武汉101前期阶段，小户型跑量方案一定摆在过决策者面前，内部也肯定不乏赞同之声。安全牌没有错，但正因为太多人，太多次选择保守，更能凸显操盘手基于认知和笃定，敢于打破武汉天花板的伟大和难得。局座反复强调的“地段决定下限，产品决定上限”这句话背后，充满了我们走过太多城市，看见太多顶级价值地块被操盘企业投放了不相匹配产品的遗憾。超越顶豪定位的武汉101是龙湖匍匐在长江之畔，对中华民族母亲河发自骨髓的虔诚，他笃定，这片滨江而生的土地一定会迸发出磅礴伟力。从崔颢、李白到苏东坡，古人的诗词文章把长江写到绝美，写到极致。今人的使命，就是在长江的自然资源本体之上，把极致的绝美转化为现实。对一个850㎡超级尺寸大平层而言，主要朝向面不仅要有视野，视野里有什么，能级几何，景观资源如何分配等等，都需要精心设计考量。为了打造专属武汉101业主的高空界面，为了极致利用长江江景资源和对岸城市天际线，武汉101采用了国外顶豪公寓惯用的高中低区分户方式。
武汉101楼栋总高41F，中低区主力户型约234-358㎡，高区楼层匹配约850㎡户型，顶层约1700㎡整层户型贵为武汉101的塔尖之上且已名门有主。低区7、8层两个整层规划为约3400㎡业主私享会所，配套了室内无边际恒温泳池、私宴厅、洽谈室、健身房、瑜伽室、品茗室、行政酒廊等丰富功能。
两个整层只服务183户业主，户均会所面积约19㎡，是常见大平层豪宅社区户均会所面积的5倍以上，极尽奢华。泳池水面和长江江面视觉接平的美景，能让人更深刻地感知何为“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”。武汉101把空中会所放置于7层和8层而不是更高区，首先在于对低区也可无遮挡看江视野的自信。其次，设计师希望让整栋楼最公共的会所空间可以更好的亲近我们的母亲河长江。随着高度提升，中高区视野呈现方式又有微妙不同，区别主要在于江面尺度和城市天际线的视觉比重。我们常说风景在高处，但超高层建筑的观景效果并不是越高越好，要结合人视角观测景色的距离、角度统筹考量。国内高能级城市，我们找得到类似面积或更大面积的别墅，850㎡大平层，很多城市至今尚未出现过。国内99.99%的设计师终其职业生涯可能都接触不到一次面积超过800㎡的大平层，很多资深地产人职业生涯也难遇一次这种超级尺度。
设计层面，超尺寸大平层驾驭的难点在于一套850㎡大平层并非两套400㎡大平层的空间叠加和功能叠加。如果缺少对于顶级富人需求的深挖探索，至少一半的富余面积无法安排。我的一位建筑师朋友看到这款850㎡户型图时，她的第一感触是多年训练的空间尺度感在这个户型平面中发生了重大偏移。
拆解户型之前，谈谈我对这款850㎡用途的研判：满足武汉塔尖阶层的顶级城市居住需求以及顶级私域社交需求。很多300、400㎡的大平层也在强调户型布局内的社交场景。实际上，300、400㎡的尺寸往往只能满足富裕阶层的家庭居住需求，没有私域社交功能可言。核心原因在于空间资源不够，容易造成功能缺失、空间干扰。
300㎡大平层客餐厅厨的面积普遍120㎡左右，基本都是围绕家庭需求，家人需求布置功能和软装。
武汉101的850㎡户型光是公区面积就达到了惊人的300㎡+，简直就是一座小型私人会所，可充分满足塔尖阶层的顶级私域社交需求。270°转角看江会客厅、桌球区、酒吧台、雪茄室、高尔夫推杆练习室、影音室、轻食吧台、12人位私宴厅以及铁板烧中厨。两处有意思的细节是，客厅中的台球桌和中厨里的铁板烧操作台简直是为老钱们量身定制。老钱们如今的日常虽然早已打上了高尔夫，吃上了米其林、黑珍珠，但走进这间850㎡，不好意思，该si的记忆一定会攻击他们。现实生活场景怎能缺失，影音室和推杆练习室常常出现在会所或超尺寸独栋中。这一次，武汉101把它们装进了大平层。尽管公区面积大到令人发指，但各大功能空间并非一成不变的刻板分割，这是对空间的顶级理解。主要功能空间之间通过具有东方仪式感的装饰隔断进行分割，模糊边界，形成隔而不断的连贯空间，可大开大合，也可私密私享。对顶级私域社交场景的强大兼容堪比800㎡以上家族别墅。主卧区面积超过120㎡，床尾正对长江，步入式双重玄关和10多米长的艺术走廊都是传统豪宅主卧里看不到的仪式感增强。主卫双马桶、双淋浴间只是基础配置，能同时容纳4人使用的观景浴缸直面浩瀚长江。我的好基友赵老师看到为浴缸区专门配置的mini吧台和娱乐显示系统后沉默许久——“这是帝王浴缸！”
这套850㎡户型的主卫区相当于武汉众多看江豪宅的主卧区，它的主卧区又相当于武汉众多看江豪宅的LDK厅，它的LDK厅则相当于一套武汉300㎡大平层的全部，完全不是一个时代和阶层的产物。武汉101公共区域的设计和内装云集了当今龙湖对超级豪宅的全部理解，从入口大门开始，顶奢酒店风格感染着每一个到访者的情绪。与艺术大家联名艺术装置进行空间主题营造是龙湖的擅长。武汉101大门外是湖北美院著名雕塑大师张嵩焘以武汉“江河涌动”为灵感打造的《江之波涛》艺术雕塑。
即使不知道这款纯铜材质的雕塑耗资200万手工锻造，普通人也能从其灵动蜿蜒的姿态中找到和长江形象的呼应。
纯铜定制大门高约10米，酒店式大堂挑高约15 米，相当于4层楼高，空间势能震撼人心。大堂照壁处摆放的巨大《江之汉马》主题雕塑与门外的《江之波涛》雕塑隔大门对置，又让人禁不住思绪沉吟。
超级豪宅需要超级符号，《江之汉马》就是武汉101的超级符号。我甚至认为，江之汉马是对每一位业主的深层隐喻。
若不是到武汉101，局座不会解锁这个对我来说有些冷门的知识领域——本以为只是香港IP的赛马在武汉竟然有着长达百年的悠久传统。让人着迷的是大堂通过装饰手法塑造的“隐世之感”，住过丽思卡尔顿·隐世的朋友应该知道，隐世的迷人之处在于奢与隐的极致，武汉101相当于把习惯于与世隔绝的隐世之感带到了城市之中。或许，能与武汉每位“江之汉马”形成精神上的共鸣是武汉101最大的诉求，超级豪宅不可或缺的信仰之力，它神形兼备。即便在豪宅蓬勃向上的当下，也不是每一座高能级城市都能孕育出面积超过800㎡的超尺寸大平层。
如果没有对长江的虔诚，没有对土地的敬畏，没有对城市的热爱，没有对自身的笃定，就没有武汉101的850㎡。其辐射范围显然不止武汉一城，在中国长江流域，它都是唯一的。那些穿城而过的大江大河是国内众多著名顶级豪宅最大的IP，长江之于武汉101的价值基石以及时代含义，亦在于此。当我们再以“一江一河一顶豪”梳理中国顶级豪宅市场时，长江流域终于不至于空白。我想，这也是武汉101诉说“亿年长江，天际私藏”的发端。免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。
