局座丨豪宅产品力比拼的新战场
楼市
2024-06-18 18:15
四川
卷大门、卷会所、卷立面、卷得房率、卷车库公区、卷私梯明厅，豪宅产品正在卷的几条主要赛道已基本到头，再卷下去，顶多是在现有大框架内增减平衡，很难出现革命性变化。提前给大家提个醒，接下来，产品端开卷的新赛道已经明牌，就是架空层。关于架空层，引经据典大多来自勒·柯布西埃100年前提出“新建筑五点”理论。这位现代主义建筑学鼻祖坚定认为：应该通过自由结构让建筑漂浮在空中，把亲地空间还给民众，以此获得更多的阳光和空气。看见没，柯大师之所以被奉为一哥，不是靠高深的理论装杯，而是心系天下，对朴实、美好居住的孜孜探寻。他后来的代表作：萨伏伊别墅、马赛公寓、魏森霍夫住宅等项目都将架空层切实落地，并被后世奉为经典建筑而效仿。购房者务必注意：今年开始，架空层将成为评判整盘品质的重要指标之一，如果你购置的新房不想还没交房就已产品落伍，就必须把架空层当成关键项审视。原因无他，按今年5月，成都市规划和自然资源局发布的《成都市城市规划管理技术规定（2024）》征求意见稿来说：目前主流的54米以内小高栋型和54米以上大高栋型，今后都必须底层全架空。局座同时还注意到，去年以来，全国多个重点城市的规自部门相继出台了住宅架空层相关规定。也就是说，过去那种没有硬性规定，架空层可有可无的时代一去不复返，提升房地产的供给侧质量已成为官方意志和行业共识。全国性房企阵营中，龙湖的架空层研究和实践是走在行业前端的先行者。这点很像龙湖的TOD研究和实践，起步时间和成果输出，先于行业，先于城市。以一家企业的前瞻和预见，做一些对社会有益的事情，而不仅仅只是商业行为，就很显格局。当我们对什么是好架空层不清晰时，看看龙湖是怎么做的，基本就能明白个七七八八。这个观点不绝对，但一定具备很强的参考性。举个例子，今年1月份，《四川天府新区公园城市规划管理创新规定（2024）》审议稿正式公布。其中，关于架空层等社区公共环境方面的相关主张，官方直接将龙湖·天府晴川列为参考示意。今年5月份公布的《成都市城市规划管理技术规定（2024）》征求意见稿，在增加住宅设计灵活度和弹性的相关主张里，龙湖·天府晴川又被列为参考示意，同时现身的还有龙湖·御湖境。很多人不知道，龙湖的第一个架空层出现在1999年的重庆龙湖·西苑项目。山城天生的地势高差给了架空层优质的成长土壤。龙湖在架空层引入「模糊边界」的景观手法，脑洞大开将景观泳池延伸到架空层内。西苑之后，龙湖的首个高层住宅龙湖·水晶郦城同样引入了架空层。精心布置了一些儿童游乐设施，早在20多年前，水晶郦城的小朋友就实现了雨天玩滑梯的自由。从1999年起，龙湖一直坚持对架空层精细化研究。在最新的研究成果里，龙湖给架空层取了一个诗意的名字：「漫空间」，每处漫空间都是一例场景切片。除了前面提到的天府晴川，成都还有天府青云阙、西宸御湖境、滨江云河颂等。福州龙湖江宸府的架空层如今已在当地成为网红，被形容其为“三代人各有所乐”的第二客厅。
龙湖的架空层能够惊艳行业内外，说到底是背后科学系统的产品研究体系细分出了每个基础模块，再深度细化到纳米级。通过整合不同生态、客户人群、专业模块，龙湖构建了亲子童趣、长者休闲、青年成长、运动健身、邻里欢聚“五大空间”，形成极具张力的社区泛会所。中庭两栋楼的架空层打造两个泛会所，一边设置茶室、水吧等静区配套，一边设置运动、健身等动区配套。两个架空层分列于对角线中央水景两侧，和主景观充分互动。小区架空层，老人和小孩停留时间往往最长。基于宜老宜少场景，龙湖设置了游戏模块，阅读模块，品茗模块，健身模块和书画模块等十几种模块。
举个例子，龙湖对架空层健身房模块的研究成果建立在对100多个内外部项目、高端酒店、商业健身房的深度分析梳理之上，在大众、安全、适用、经济、颜值五个维度，形成扎实理论并广泛实践。龙湖选择器材更注重普适性，方便日常安全使用的器材优先，需要专业教练陪同的器材尽量不选。对于器材的颜值和品质也有很高要求，并结合室内硬装软装来综合考量。重庆江山颂架空层中的健身房和瑜伽室都是浓郁高级的原木风，健身器材的选型和软装配色，以及屋顶的灯光设计，都与室内氛围相得益彰。根据不同器材的功能和使用场景、尺寸和安全距离，有氧区靠窗，无氧区临镜，器械双排布局。不同器材在空间平面中组合模拟，标准化灵活调用。这两年同行模仿龙湖的产品成为常态，以至于行业内外喜欢用「湖里湖气」来评价一个项目。然而，美人在骨不在皮，一些同行只能模仿龙湖的皮，价值内核是背后的体系性支撑。“没有标准的标准化”是局座对龙湖4.0架空层最深刻的印记。「标准化」是前面提到的，严谨专业的模块研究，这些模块如同一个个细胞构筑出龙湖特色的架空层识别感。「非标准化」是龙湖的每一个架空层都会本着因地制宜原则，结合客群和地脉，让其拥有鲜明的主题和印记。龙湖因地制宜地将其做成双首层系统，5200㎡架空层全部室内化处理，主会所和架空层结合起来考虑归家动线，并将架空层与艺术廊道，庭院景观交融，形成抽屉式空间拓展。因为周边聚集着以龙江路小学、中科院成都大学等为代表的密集科研、教育资源，龙湖在天府·青云阙架空层打造学院派泛会所体系。通过书吧和通高图书室，契合业主未来对于文化、阅读、分享、静心的需求。杭州金沙御湖境共17栋楼，打造了16个架空层泛会所。植入全时辰社区生活理念，以一日五时“晨、朝、昼、暮、夜”作为功能划分，营造与24h匹配的空间属性。重点架空层采用高标准室内化营造，暖色木饰面有居家的温润，与室外绿植交融，满满的高级感。今年初，成都龙湖举办新品发布会，提出“尊重在地、影响在地、发扬在地”产品营造理念，架空层处理就是很好的诠释之一。
既有基本的标准化，又尊重在地条件做出个性化，架空层和会所通盘考虑，“一盘一策”成为架空层设计的基本导则。龙湖认为，架空层不是单纯的营销展示道具，而是能让业主后期真正愿意用，能够用并且好用。设计的出发点，以终为始。
比如功能分配，在社区停留时间最多的是老人与孩童，所以，宜老宜少是架空层空间资源和功能分配的重点。比如氛围装饰，高质感的室内化处理是吸引人来的先决条件。龙湖的架空层硬装和软装往往带有浓郁的豪华感，说是业主的第二客厅也不为过。为了增强空间舒适度，局部封闭，配置空调等处理方式相当常见。目前，市场上很多架空层虽然也进行了室内化处理，但很多地方其实没有想清楚。前阵子我在新川某项目踩盘，架空层内设有一个公共卫生间，我问置业顾问，交付后卫生间的打扫频率有没有规定？她回答不上来，说要请示公司。后来我追问结果，她坦言：公司目前无法明确交付后的打扫频率。再举个例子，我到天新某刚交付的豪宅小区参观。其中一个架空层内，居然摆放着白色布艺沙发。我对同行的工作人员说，这个沙发估计不好维护。她自己也说，前期设计确实欠缺考量。龙湖把“以终为始”作为架空层设计导则，历经三十余年开发历程，专项研究，能够让它提前洞察交付后的大小痛点，通过设计前置和后期物业，针对性解决，无疑是住宅架空层营造的next level了。我一直坚持一个观点：中国房地产的路还很长很长，我们从没得住到有得住，从有得住到住得好，再到住得更好，是不可逆的。未来的房地产市场需要更多像龙湖这样的，基于对需求的洞察，基于对客户的善待，坚持在每一个产品子项上创新研发的专业型房企。只有扎扎实实地提升房地产供给侧质量，才能满足人们从住得好到住得更好的朴素愿望。免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。![]()
