当大部分买房人把目光聚焦在主城5+2区域时，局座也会将一部分注意力分配到成都的卫星城。
比如：成都宜居金字招牌的代言区域，温江区。
温江房价没有主城5+2区域高，不代表温江人房子住得比主城区小。相反，温江已连续5年登上「中国最具幸福感城区」榜单，该奖项由新华社主管的《瞭望东方周刊》颁发，在国内具备较高的权威性和影响力。
这也为我们提供了一个很好的侧面视角：幸福，与房价高低无关。
目前，温江新房市场的热点在凤栖湖板块，其在温江的地位相当于金融城在高新，天西在天府新区。
凤栖湖板块内，除了星河WORLD这个去年销售额进入全国百强的大盘外，还有另一家央企中交城投在负责板块的运营打造。
中交城投城市综合开发运营经验丰富：广州南沙汇通中心、珠海中交汇通横琴广场等都是由它统一规划打造。在成都，则主导了温江区永宁片区（医学城B区）综合开发项目、简州新城城市综合开发运营PPP项目。
今天品审的中交·凤栖首府，是中交城投在凤栖湖板块推出的首个高端住宅。
项目规划为建面约143-245㎡精装大平层，即便拿到主城5+2区域，这种产品定位都属于高端改善到豪华改善范畴。
温江有足够厚实的土壤支撑新一代大平层产品生长，判断依据有二。
▌温江的消费力不容小觑。
去年，温江合生汇年销售额超28亿元，在一份网传的榜单排名中，这个数字超过了武侯大悦城、大源银泰城，位列成都各大商场第8位。
▌龙头房企密集进入温江。
今年，龙湖、中国铁建、蓝城等房企以代建合作方式开始进入温江，大型房企向来嗅觉灵敏，我相信他们一定预判到了新的市场机会。
楼市全面进入改善时代。
温江和成都其他板块一样，也需要更好的、更新一代的大平层，不但满足温江人民日益增长的改善居住需求，也吸引城西其他区域的买房人来享受美好生活。
从总图方案和内装配置两个方面讲，凤栖首府的规划水准和硬件品质，其实超过主城5+2区域内的不少高改/豪改盘。
凤栖湖是温江的顶流板块，官方意志正在全力推进整体打造，连片开发。
今年开通的，串联双流国际机场和天府国际机场的地铁19号线，有两个TOD站点（温泉大道站、明光站）位于凤栖湖板块内。产业、办公、商业、教育等资源将以两个TOD站点为入口，向板块内聚集。
新板块规划离不开生态要素。
规划思路以凤栖湖公园和十字绿廊为核心，突出生态价值的首位度，进行“产-城-公园”一体化绘图。
目前，七中菁才、川师附中等教育配套已落定。产业办公，如独栋总部大厦去年8月完成首批企业入驻，科创大厦今年5月正式交付使用，各类配套都在稳步推进完善。
凤栖湖板块距离区政府、合生汇、新光天地等核心商业配套直线距离2.5公里内。
既具备在全新城市界面下打造新一代产品的条件，又能享受三大传统板块的成熟生活配套。
凤栖首府处于规划中的凤栖湖东侧5分钟步行范围内，在19号线温泉大道站和明光站之间，属于板块居住组团中的优质点位。
凤栖首府规划为17层全板式T2小高层，户型建面从143㎡起步，中段以建面168㎡、188㎡户型为主力，楼王做到了建面245㎡。
它不但是温江整体定位最高的大平层住区，即便拉通主城西半环都比较少见。比如：青羊区火热的蔡桥板块，去年到今年的新项目，楼王面积都没超过190㎡。
凤栖首府的总图规划呈现标准的“目”字形结构。
11栋板式小高层，贴边布置，形成大围合格局，中间分别落位一栋188m²住宅和一栋245m²楼王，地块内形成三个大尺度中心庭院，南北向楼间距约45-50米，东西向楼间距约70-90米。
我一直对主城区千篇一律的阵列式持保留意见。我相信，凤栖首府这种总图如果放在主城区，受众一定比阵列式更广。
总图还有一个细节点。
地块兼容部分社区商业，中交城投将其独立布置在地块北侧，以减弱对临近住宅楼栋主朝向的干扰，车行管理也完全分开。
今年，最新版的《成都市城市规划管理技术规定》载明，非主要干道两侧商业形态应以独立商业为主导，允许企业根据市场需求，有条件设置社区底商。
适当的底商是业主日常生活的必需，有了精细化的设计和精细化的管理，烟火气和高大上其实并不冲突。
重视主大门和建筑立面的风，从成都吹到了温江。
横向面展约55米的社区主大门通过香槟金铝板、古堡灰石材、翡翠绿奢石营造贵感，由于目前尚未实景呈现，放张效果图供大家品鉴。
大门是一个社区的面子，也是众多业主的面子，开发商在大门上多花钱、多投入，永远值得。
穿过大门，通往园区的主动线由一道高奢门廊担当。
两侧柱廊用金属帷幔相连，沿途布置迎宾水景，透光星空顶，照亮归家之路。
建筑立面方面。
全铝板主框+全落地窗+金属塔冠是外立面质感基底的保证。另外，还有两处小细节值得拎出来单独说一说。
▌为了更好的观赏绿廊和中庭景观，电梯都采用观光电梯，电梯井背立面全部采用玻璃材质覆盖。
▌每一户的私梯明厅，正面全部封窗交付，侧面则为开敞状态，同时，非常贴心地考虑了开启扇。
一个有意思的细节是项目的“一户一档案”制度。
具体来说，就是开发商在主体修建阶段建立每户一档影像资料，业主可以随时到售楼部查看自己房屋的施工进度和建造验收过程，深度参与把控房屋质量。
房地产的卷就是从这些细节开始的，现在常见的公众号推送整栋家书，显然不如这种一户一档案来得更加有针对性和服务性。
对于凤栖首府的户型设计，我可以先抛个结论。
贵为楼王的建面约245㎡户型拿到整个成都豪宅市场打PK，谁也不敢说一定稳赢它。
户型建面约245㎡，含私梯明厅在内，实际使用面积约254㎡，广义得房率超过100%。
空间布局为四室两厅四卫三套房，首先给够房间数量和套房数量，稳住功能性。
经典耐用的LDK-G方通厅加上景观阳台，实际使用面积约94㎡，豪华公区相当于一个套二户型的大小。
目前，成都建面200㎡以上大平层户型基本被端厅和方厅垄断，其中，方厅户型占比少于端厅。
不少购房者仅从图纸的情绪价值层面选择端厅是有风险的，没有浩瀚视野和开阔楼间距支撑的端厅户型在交房后大概率会让业主梦碎。
相比之下，方厅户型的经典性和安全性更高。我再呼吁一次，希望看到的粉丝都能长个心。
回到凤栖首府的建面约245㎡户型。
三间套房，每间都带独立衣帽间和独立休闲区。我印象里，这几年，近似面积段上，没有任何一款户型做到了这一点。
这笔功劳应该记在超高得房率头上。
诸如四卫全明、结构优化等细部亮点，不赘述。
团队内部讨论时有个一致性观点，如果把凤栖首府的这款245㎡户型带到主城，一定会成为爆款。
第二大的建面约188㎡户型格局从楼王户型演变而来，相当于小楼王。
含私厅明厅在内，这版建面约188㎡户型的实际使用面积约192㎡，高得房率同样是它强悍竞争力的底气。
担当整盘主力的建面约168㎡户型，含私梯明厅在内，实际使用面积约168㎡，广义得房率100%。
在保证私梯明厅、南北双阳台、四房三卫双套房基础格局上。
还能把独立储藏间、三卫全明、五件套主卫、卫浴间双独立buff叠满的同面积段户型，我印象中只有一个，就是天西板块的阅天府169㎡户型。
温江能够承载200㎡以上大平层的重要原因之一，在于和主城区保持着适当的距离，避免了被过度虹吸。
把这个道理反向放大N倍，看看上海对长三角的虹吸，成都对川内城市的虹吸。
虽然有地铁4号线、19号线连接主城，但适当的距离感让温江形成了一个相对独立且完整的生态。以中高端消费为例，合生汇是去年成都排名前10的商场里，唯一的二圈层购物中心，销售额超过主城多个知名购物中心。
成都人民喜欢的伊藤洋华堂，2014年就开到了温江。天新业主期盼的凯悦酒店，2020年就和温江签了约。以上等等，都是消费力没被过度虹吸的结果。
这个道理同样适用于温江豪宅市场，高端购买力不会被主城过度虹吸，大部分购买力在本地消化。不过，相对独立的生态反向决定了温江不会大量出现豪宅，只会少量诞生，并且只会诞生在温江核心地段。
如同今天的品审对象凤栖首府，未来5-8年，温江可能都不会出现同等定位的大平层社区，它的业主圈基本就是温江顶级购买力的集合体。
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