局座丨越来越秀的「槐尔街」
楼市
2024-06-13 16:23
四川
去年，因为品审了龙湖滨江·云河颂和越秀·天悦云萃，局座结识了不少槐树店的业主朋友。这群对东门知根知底的少壮派，一边密切监工着新家的施工进度，一边饱和输出着对槐树店板块前途无量，大有可为的信心。情绪价值到位之后，他们告诉局座，业主群里给槐树店取了个听起来要起飞的民间外号——槐尔街。按照他们的分法，槐树店在成洛大道以北的部分叫“槐北”，成洛大道以南的部分叫“槐南”。每当我在奥园广场吃烧烤，在万象城tea’stone喝茶时，槐南、槐北的谐音总能撩拨起浓浓的乡愁。不可否认，当前楼市语境下，槐树店是个价值感不太高的板块。但在我看来，很多人其实轻视了槐树店。这种轻视，如同2021年轻视白鹭湾，2022年轻视大源西，2023年轻视林家坝。心路轨迹都是从看不起，到看不懂，再到买不起。这里可以先丢个结论：未来两到三年，主城东门最热的高改板块一定是槐树店，槐尔街三个字也一定会广泛传播。槐树店片区内及其辐射片区，地缘改善客群足够庞大，去年品审龙湖滨江·云河颂时我们做过统计，片区常住人口不低于20万，就地改善和就近改善需求旺盛。以龙湖滨江·云河颂业主构成为例，主要来自槐树店、杉板桥、攀成钢、万年场、建设路，地缘特征非常显性。根据成华区“十四五规划”，到2025年将累计启动实施30个城市有机更新项目，槐树店南北两区涉及总计约6600亩土地更新，预计可腾挪土地约1894亩。其中，已知住宅用地规模约1000亩，供地能力和群聚效应，城东莫能与之争，长期不缺话题和流量。过去两年，龙湖、越秀、中海、新希望、中铁建等房企陆续拿地槐树店，新房供应涵盖首次改善、高端改善、豪华改善，梯度清晰，结构合理，且客群以自住为绝对主力。伴随持续供地，未来产品供应大概率延续这一态势，进一步推动板块查缺补漏，提档升级。在局座看来，有人有地，供需两旺的槐树店潜力巨大。板块发展行程与城市更新进度相辅相成，对于这个过程，我们既要有信心，也要有耐心。虽然“槐尔街”是槐树店业主朋友们茶余饭后的谈笑，主管部门推动槐树店城市更新的步伐却一直认真而笃定，公开的文件、新闻，就不赘述了。我相信，成华区在“国际杉”拿到的结果，在“槐尔街”也一定能再次拿到。推动槐树店居住迈向高端的多股力量中，来自广州的榜一大哥越秀地产形同肱股之辅。不仅小试牛刀把越秀·天悦云萃做成了爆款，还在去年土拍取消限价后，在槐南的中环路东侧又拍下一宗29亩住宅用地。本月底，槐树店将要出让的两宗涉宅用地，越秀还将继续参拍。“29亩”这个数字在今年的成都楼市有点豪宅缘，金融城三期的29亩项目卖爆清盘，仁和春天锦江嘉祥旁的29亩地块也即将登场。刚刚，定名越秀·望悦的29亩土地首批次正式取证，均价约33000元/㎡。![]()
论产品力，越秀·望悦是目前成都200㎡以下高改市场最具竞争力的强盘之一。节后这周，不少业内人士专程赶去参观并纷纷给出了高赞。高端改善是一条已经卷到无可复加的赛道，越秀·望悦能够在行业内部立住首位度，非常难得。项目地块限制条件较多，总图规划既要充分考虑临近小区的日照采光，还要解决土地出让条件中25套政府回购住房指标。研发团队尝试过98版过程稿才敲定现在的总图方案，坚持三点：一是全南北朝向，二是全T2板式结构，三是保证改善起步。望悦规划有建面约185㎡和建面约143㎡两款户型。185㎡户型所在的24层大高栋型布置在鸡头河东侧，占据项目最好的景观位。143㎡户型则是16-17层的小高栋型和7层的洋房栋型，位置靠内，但有栋型优势。即便场地宽度和进深条件有限，即便3.0容积率略高了些，越秀·望悦依然不摆放T3栋型，并且通过楼栋的高度变化、错位布置、单元拼接与否等技术方式，缓和楼间距、增加中心庭院，保证整盘的改善/高改品相，这是一种难能可贵的坚持。我说过很多次，地缘客群深厚的主城迫切需要高改/豪改产品，以满足大量真实存在的就地置换和就近置换需求。梯户比是衡量改善质量最重要的指标之一，让那些原本住T4、T5小户型的客群换到T3里住是有待商榷的，最低的底线应该是T2。审美定调是越秀·望悦的高级之处，克制内敛的色彩是集中体现，这也是行业内部给予项目高赞的核心认可点。![]()
这两年，200㎡以下高改面积段楼盘的大门、会所普遍都在营造一种可视化的贵感，通过花哨的材料、华丽的色彩彰显品相高端。不是说夸张的手法不好，只是跟风者众，千人一面，难免心生腻烦。我和不少研发负责人沟通过这个问题，得到的答复是200㎡以下客户见过的好东西不如200㎡以上的客户多，如果材料手法太克制，不明显，客户可能看不懂，认为项目不高端。越秀·望悦审美定调的隐奢风格往往是200㎡或300㎡以上项目使用，色彩克制，手法内敛，会用昂贵材料，但一定贵的不明显，让客户有充分的玩味余地。越秀·望悦主大门选材以爱马仕灰石材为主，通过光面、荔枝面、手凿面等不同处理，展示丰富层次。谢绝绚烂夺目，让人一不小心就会忽略工匠的用心。主大门对景墙铺贴白色冰裂纹陶板，有一定认知的新钱可能会说，这款陶板是蔚蓝卡地亚天际同款。见过世面的老钱可能会这么说，第一次见冰裂纹还是在贝聿铭老先生设计的北京香山饭店，那间饭店有“四绝”：冰裂纹地毯、赵无极的画、飞云石和会见松。大门天花采用仿木纹蜂窝铝板满吊，上一次看到同款是在塔希提。特点是即便超大面积使用，也不会出现平整度偏差。比普通铝板更贵，但一般客户可能真不怎么懂。爱马仕灰石材和白色陶板两款主材在每个楼栋的单元门头继续使用，视觉印记的连续性得以保持，审美调性一以贯之。穿过主大门，越秀结合部分架空层、基座挑檐和局部风雨连廊，构建了一条地面无雨归家动线。场地中心，设置约1500㎡下沉主会所，分别布置健身、茶叙、棋牌、私宴等功能。会所直接连通停车场，在风雨天气可供业主无雨归家。越秀·望悦的会所体系非常丰富，除了下沉主会所，楼栋架空层内设有泛会所，185㎡栋型的屋顶还设有天际会所。三大会所体系加起来超过3000㎡，既集中又分散，在地块较小的条件下，将一切场地资源充分利用，对未来主城小地块项目有启发，“上天入地”是增加社区活动空间的不错思路。新建住宅的建筑立面是主城更新，风貌焕新的重要参与单元。越秀·望悦建筑立面在使用铝板、金属线条、玻璃栏板这些主流材料提升品质的同时不忘创新。三是窗户边框加装5毫米的U型金属装饰条收边，质感再进一步。越秀非常努力地摆脱外立面、大门、会所等在落地时的教条和同质化，打造出一套既有质感又有独创性的视觉系统。去年在天悦云萃、湖与白开始落地的“全景舱客厅”“恋人主卧”“学霸书房”等户型设计语言，在越秀·望悦上得到了血脉传承。在这套产品体系上，我们可以看到越秀在逐步形成自己的产品谱系，既有标准化核心体系，也在有具体项目上的在地化、个性化落地表达。在越秀·望悦上，可以清晰地看到这种谱系的传承延续和细节思路的差异化。作为整盘排面的185㎡户型是天悦云萃173㎡全景舱户型的另一种演绎。天悦云萃173㎡全景舱去年曾让很多人疯狂，如今面积升级，越秀·望悦的这款185㎡出现三大特点。首先，保留270°采光端厅的同时，留出一面5米长的完整电视墙。生活习惯比较传统的局座对这个改变持欢迎态度，电视这个东西可以不用，但家里得有。今年夏天，欧洲杯、美洲杯、奥运会接踵而至，大家看电视的频率可能就要高一些。家里来了老人，追剧刷综艺也离不开它。既然要常备电视，那么一面完整的电视墙，就有存在的必要。其次，客厅南侧设置了一处最大进深3.4米，可与客厅和书房形成洄游动线的L型阳台。相当于一处超10㎡的空中庭院，可以提升业主日常在室外活动的频次，比如：一根烟。第三，厨房系统进行了强化，双排厨房设置完整的中西厨空间，双面操作台面加起来接近10米。不但功能强大，还可以与客餐厅形成互动。此外，次卧套房面积超过20㎡，空间够大，并且和北侧另一个次卧之间没有承重墙隔断，为未来可能的合并改造预留条件。天悦云萃首提的“恋人主卧”系统依然沿用，这个做法已经被很多143㎡户型以“主卧小家化”的名义引用。玩归玩，闹归闹，友情提示未来业主朋友：使用恋人主卧，最好拉上窗帘，不要在小区内乱撒狗粮。我总结过高改/豪改盘的生长规律，主城点状出现，新区连片开发。局座对主城更新的态度一直明确而坚定——主城更新，只有先后，没有死角。我们既不要用这条街的界面去判断对面那条街的价值，也不要用现在的界面去判断未来的价值。在以点带面，陆续的、渐进式的主城更新浪潮之下，槐树店正慢慢迎来属于它的高光时刻，储备丰厚的地缘客群是立身之本。主城更新腾挪的居住用地异常珍贵，新建项目的规划定位、空间形态、品质配置，几乎决定了未来数十年的板块风貌和居住能级。不浪费每一块土地，不在每一块土地上留下遗憾，才是对殚精竭虑的主城更新工作的尊重，更是对城市和人本的尊重。我相信，但凡看过望悦实体现场的人，都能感受到越秀在产品研发和品质配置上，持续投入、不断提升的强烈意愿。年初，我写过一篇专题《从今年开始盯紧这家房企》，说的就是越秀。免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。
