月初，团队来了位英俊帅气的年轻设计师，温江本地人，就住在温江。小伙子挺优秀，但我们在高新区世纪城这边办公，录用时我们都替他捏了把汗，那么远，每天上班通勤怎么办？他说，从温江明光站坐地铁19号线换乘到世纪城很方便，12个站，40分钟搞定。40分钟？从温江到世纪城？太特么超出认知了，跟攀成钢过来的站点数时间差不了太多！那一刻，我们对成都地铁的「轨道营城，助力大城崛起」口号有了前所未有的具象认知。发达轨道交通网络带来的时空缩短效应，正深刻影响着跨地缘购房群体的置业观。以这位温江小伙为例，他表示自己和身边的同龄人大都没有在主城区买房的想法，原因有四：1、上班通勤不是问题；2、亲戚朋友都还在温江；3、温江房价比主城温柔多了；4、同样的钱，温江可以买到更大更舒适的房子。温江属于成都典型的内生型市场，虽然没有头晕目眩的流量和炒作，但却稳得让人羡慕。下面是2020-2024年温江新房备案均价，一直稳步上扬。哪怕形势严峻的今年，备案均价依然较去年上涨了423元/㎡，是五个二圈层行政区里唯一一个房价没有回调的存在。良好的供需，健康的市场，置换链条必然推动供给侧升级，即：正视豪华改善需求，供应豪华改善产品。今年，温江新房市场开始出现200㎡以上精装大平层。本月，墅类产品也会拿出最新成果。去年的成都单盘销量前10，温江区常年销冠大盘——星河WORLD将正式推出叠墅组团九墅，容积率1.5，上下两叠，精装交付。对于星河WORLD，温江的读者朋友们应该非常熟悉了。过去三年的温江区单盘销冠，今年截至9月，认购成交套数名列全域成都单盘第四，又提前锁定了温江年度销冠，说它是二圈层神盘不过分，市场地位相当于温江的麓湖。局座观点：从产品形态到外部资源都是温江高端市场的年度尖货，只有60套，客群所指必然是温江购房者里的人中龙凤。回到产品形态本身，这种不把地下室计入建面，户型面积控制在约172㎡、198㎡的高标精装两叠，主城区其实也有巨大需求，手握低容地块的开发口朋友可以做做相关研判。我经常建议粉丝，当下买房最稳妥的置业逻辑：力所能及，买相对稀缺的房子。比如：今年截至10月中旬，成都一二圈层合计供应了约57840套新房，筛选产品形态，其中，两叠产品只有388套，仅占整体供应的0.6%。
也就是说，市面上迭代血拼最为激烈的120~180㎡首改/高改产品，几乎都不能对双叠产品构成多大威胁。同等板块条件下，购置的品类越稀缺，资产安全性的护城河就越宽！星河WORLD作为这两年温江的标杆项目，聚集了温江最优质且丰富的购买力。占地约620亩的大城中，一共供应了约4500户住宅，其中，九墅叠拼只有60套，占比只有1%。做个不恰当的比喻，尽管麓湖各个高层组团风骚各异，但相对稀缺的还是诸如黑钰岛、黑石岛等墅居类产品。星河WORLD科创城，是由温江政府、星河集团、以及AECOM共同设计的全新高规划微缩城市，拥有着不输主城的配套条件，是温江当前楼市的顶流板块！区域以温泉大道站、明光站、以及规划站点三个TOD站点为入口，向内规划聚集了约43万㎡商业、79万㎡产业、205万㎡住宅、3.9万㎡社区配套、7所全龄段优质学校、以及全域达48公顷的生态绿地。它和成都过往10年的超级大盘诸如：麓山国际、中海国际等还不一样，星河WORLD并非一个传统认知中的超大居住区。它是结合了TOD模式构建的“人-城-境-业”高度共融的微型城市。这种复合生态模型，极大解决了如今很多近郊别墅的痛点：低密环境、人口圈层、和生活配套三者不能共融的问题。从城市上空视角，我们就能非常直观地感受到这个超级底盘给星河WORLD·九墅带来的裨益。
出了小区就是已经建成投用的川师附属实验学校，一街之隔就是滨河体育公园，穿过公园便是邻里中心和社区商业街区。再远一点还有已经100+企业入住办公的星河IEO总部、星河科创大厦，和在建的区域地标168m总部大厦同排而立......这是一个全新的城市界面+全新的高素质产业人口，共建了一个区域级的高品相微环境。而这其中的低密极核住宅，便会有更持久的价值周期支撑。比如华润二十四城、翡翠城以及中海国际这几个超级大盘的二手房交易上，我们都能清楚地看到别墅的成交价格，至少都是同期其它普通住宅的2倍以上。这就是大盘墅居稀缺性价值在后期二手房交易中的具象化表现。回到星河WORLD·九墅组团土地禀赋上，其天生资源也拥有着目前主城项目难寻的资源模型。首先，九墅占地面积约44亩，容积率1.5，西侧是1.5公里长的杨柳河景观带。九墅组团在整个大盘规划中，处于区域相对边沿的位置。同时又和主要配套控制在一个合理的步行距离，恰好拿捏了一种入则宁静出则繁华的意境。踩盘印象中，这种拥有滨河一线观景面的墅类产品，成都应该不超过10个。星河WORLD·九墅沿着南北长边，规划了精装两叠拼、11F小高两种业态产品。总图布局充分利用河景资源和南向面宽，将两叠拼产品阵列式布置于临河区域。东侧小高层则采用半围合布局来最大程度拉开楼间距，形成双中庭的景观格局。其实，1.5容积率具备全叠拼产品的可能性，但是做出的牺牲就是整个总图没有公共活动场地。
采用这种不极致的高低配方式，不仅优化了退距：11F小高层前后楼间距都达到38米左右，高宽比超过1：1；双叠之间也都做到15米以上的楼间尺度。小高层产品低区享景观中庭，高区享杨柳河景观视野。并且，墅类产品也可获得两座难得的超5000㎡中庭公共空间，可谓一举多得。目前，不少的本地高购买力客群都在密切关注星河WORLD·九墅的60套叠拼。之所以有如此高的市场关注度，我认为除了资源禀赋，也和产品户型及总价控制脱不开关系，我选择几点细节深度解析：出于控总价，和有效使用空间最大化的考量，九墅并未为了增加货值而去大量捆绑地下室，而是罕见地采用了无地下室的叠拼栋型。因此，相比于过往动辄面积200㎡+，却带有大面积地下室的叠拼，户内空间全部处于地上九墅反而会有更强的尺度感，具体细节等到户型层面分析时再详细解说。过往一些叠拼为了做高上叠、中叠的价值，也会给它们也都分配点地面花园，但在后期的实际使用上难免会造成邻里间的干扰。九墅则是将地面南、北花园都全部给到下叠独享，最大赠送面积能达到230㎡，L栋型的半围合性遮挡，也进一步强化了下叠的墅感，对隐私视野的控制也更佳。上叠只在地面设置私享入户电梯厅，庭院则上移到露台和屋顶花园。上叠有天，下叠有地，二者互不干扰的庭院更有利于建设良好的社区邻里关系。户型得益于没有地下室占用产权面积，所以建面只有172㎡、198㎡，但仍能显现出部分豪华级叠拼才具备的户型特点。南向面宽超9米，首层户内约达100㎡的使用面积，在满足客餐厅、中西厨及老人房等刚性功能后，仍有营造开阔公区的余量，是豪华级叠拼的参数配置。扣除过道后近60㎡的LDK大方厅，已经和面积200㎡+的大平层公区尺度相当，且还有将客厅移门向庭院外拓，继续扩展室内空间的条件。L型平面布局，主要空间围绕院子来展开，形成的公区、庭院、老人房洄游动线，老人可以直接从卧室步入庭院，这谁家老人不喜欢。睡眠区南向面宽达6.4米，外侧6米宽的景阳台也可以作为拓展区域封进主卧，光睡眠区最大面积就能约达40㎡，为主卧小家化打造提供更充足的尺度。床尾、阳台的开阔空间余量，都是能让男女主人植入个性化功能需求的空间。值得一提的是，九墅的下叠是我今年印象中唯一见到的四卧全套房叠拼。建面只有198㎡，得益于墅类产品的高赠送，室内拓
展后使用面积超过200㎡，且还不包括最大能达230㎡
的前后花园赠送，同时四套房配置。
我一直有个观点：清水叠拼会对园区的后续品质维稳产生很大阻力。
下图是我在踩盘
二手房过程中，收集的一些清水别墅入住后的现状。
物业很难控制住业主在装修过程中的大拆大建
，园区品相可以说是灾难级。比如：凤起朝鸣的叠拼，前期高标精装交付，业主改造量很小。加之物业对于外立面的强管控，园区品质稳定性极佳。4000元/㎡的装标，设备三大件全部配齐。成本分配不撒花椒面，重点向地面、顶面以及卫浴等后期改动较难的部分倾斜。地面通铺与翎雲阁同款的简一连纹大理石砖，顶面悬浮式吊顶搭配嵌入式滑轨磁吸灯，整体硬装品质与审美比较在线。卫浴品牌都是国际一线的杜拉维特、汉斯格雅，能够满足客户需求。我相信这套精装交付标准，只要对户内品质要求不是太挑剔，只需稍微改造调整，基本可以拎包入住，对于后期园区的品质稳定性有很大的积极效应。成都作为西部中心城市，这两年城市格局最大的变化就是发达的轨道交通网络正在重塑大家对于区域城市和生活距离的认知。像星河WORLD·九墅这样的产品，具备超级大盘、商业配套、公共交通、产业空间、景观环境加持的精装双叠，总价只要400万到500万。它吸纳的就不是单纯的本地高净值客群，还有一部分主城区外溢购买力。因为这个总价放在绕城内的主城区一些板块，只能选择143㎡户型。因为，哪怕是成熟的发达国家和地区的房产，也有TownHouse和城市Apartment两种住居模式的选择。未来这种居住模型大概率会适用于国内，这正好是星河WORLD·九墅这类墅居产品的好契机。毕竟房屋的形态升级本身，无论放置在任何时候都是合乎改善常理的置换逻辑。免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。文中效果图展示，仅供参考，最终以双方签署的《商品房买卖合同》及附件、补充协议和实际交付为准。
