![]()
前面连续写了几期千万级新盘品审，一些粉丝朋友在评论区留言：
体（钱）力（包）不支，请平台酌情推送![]()
其实大可不必焦虑，真相是：上半年，成都总价1000万以上新房成交量不到400套，在半年约5.2万套新房总成交中，占比不到1%。如果你感觉身边到处是千万级豪宅，恭喜你，「信息茧房」了。
今天的品审对象——高投·天悦锦萃，4栋楼王均为建面约199㎡精装大平层。
根据销售政策：社会面客户购房，总价约650万-700万之间，人才客户购房享受政策性优惠，项目所处的高新区大源组团正是目前高改/豪改客群密切关注的高热板块。
![]()
600万级总价VS建面约199㎡，什么概念？
继续用数据说明：上半年，成都新房总价最贵的前3%，起步门槛700万，对应户型建面200㎡。也就是说，拉通今年上半年新房市场，购买一套建面200㎡左右的房子，普遍需要花费700万。
在大源西这种高关注度板块，建面200㎡左右户型的总价则更高，以板块某在售项目为例，建面200㎡左右平层产品，成交均价39000元/㎡，总价接近800万。
![]()
高投·天悦锦萃作为双限时代出让的人才用地，政策惠民特征明显。
以C类人才为例，购买建面约199㎡户型的惠后单价在28000-33000元/㎡左右，总价550-650万左右。「知识就是财富」的道理此刻非常具象化。
哪怕不是人才客户，单价35000元/㎡以内买大源西，逻辑同样成立。
![]()
买豪宅，先选板块，再选产品，板块决定下限，产品决定上限。
关于大源西这个板块，局座预言较早。去年初，局座在专题《高新大源，风云再起》里提醒大家务必关注大源西。
彼时彼刻，很多人不以为然。
大源西正式走进购房者视线，是去年下半年，中国铁建·西派善成和城投置地·锦上锦的双双开盘秒清，量价基准线双高。
大源西为什么崛起？
在局座看来：大源西是高新区物理发展空间饱和之后，最重要的增量区域。大源西的产业动能有高新区顶层设计支持，高新区一直在将地铁、医院、教育等核心资源和配套导入板块，给了大源西相当确定性的发展空间。
当下，大源西正在迎来发展动能的新旧转换，将从一个以概念和预期引导的潜力板块进入到一个依靠兑现的产业和配套带动发展的高改板块。
![]()
更进一步讲，大源组团深厚的地缘改善客群和天府一街到天府五街的巨量产业人口是根本中的根本。
当然，均衡优质的公办教育也是购房者关注大源新房的重要动因。
比如：高投·天悦锦萃门口的天府五街南侧一小已基本建成，即将开校投用。
![]()
进入今年，大源西的建设进度明显比去年提速。
除了新建公立学校投用，还有产业载体、三甲医院、骑龙公园等重大配套设施，官方相继公布了建设时间表。今年下半年，大源西还有3宗住宅供地陆续提上日程，板块开发进度正式进入全面加速期。
局座依然坚持去年初的观点，高改/豪改客群置业，大源西将是未来很长时间内的必看板块之一。
![]()
基于板块能级，高投置业在天悦锦萃项目上的投入程度明显更高。
▌天悦锦萃是高投置业第一个采用实体示范区、实体样板栋和实体样板间销售的人才项目。和过去的异地购房中心，纯沙盘展示完全不同。既讲究让购房者眼见为实，所见即所得，又锻炼了企业的开发运营能力，接轨市场一线。
▌天悦锦萃整盘虽然规划有建面约89㎡、119㎡的首置首改产品，但项目的主力户型是4栋建面约199㎡小高栋型，大户型占绝对主力，整盘定位较高。中小户型因为备受年轻人才关注，业主群体素质通过人才机制筛选，是加分项。
首先来看土地和总图规划。
地块东侧为栏杆堰支渠，目前感官杂乱，但河道整治及景观提升方案已经敲定，预计年内动工。
这一点很重要，属于规划体系中的优质景观面，关系到总图排布时的楼栋落位。
其他四至信息不赘述，大家看区域分析图。
指标层面，天悦锦萃占地约39亩，用地性质纯住宅，容积率2.0。三项指标分别对应：体量适中、纯居园区、密度宽松。
总图排布，9栋建筑综合了西低东高和南低北高大原则，营造沿街透视的层次感。这和常见的一个高度齐平的平头楼盘大不相同，形成有变化的天际线。
由于东侧是整个地块的最佳景观位。4栋总高17F，建面约199㎡的小高层栋型贴场地东侧依次排布。
建面约199㎡户型选用了270°转角采光端厅设计，东户看未来的滨河步道景观，西户看园区内庭景观。应该说，这套总图规划思路和户型适配思路非常成熟，挑不出什么硬伤。天悦锦萃结合场地条件和外部环境，既在内庭人工造景，又对外借助滨河景观，给了建面约199㎡端厅户型较为丰富的视野内容。解题思路上能看到设计师的用心良苦，给你实名点赞。值得一提的是，3栋总高10F的建面约119㎡户型，T2栋型，套四双卫。拉通大源组团的新房、二手两个端口都属于稀缺品类，以后大概率是大源的首改钢炮，预算不高的人才客群可以划个重点。天悦锦萃本次展示实体示范区面积约8300㎡，这是一个惊人的数字。目前，市场一梯队房企的高改/豪改产品，实体示范区面积能展示5000㎡就可以称为优秀，能达到6000、7000㎡的少之又少。超过8000㎡的实体示范区，在我印象中，天悦锦萃是今年成都高端市场第一。
对购房者而言，在期房阶段看到更多未来交付实景则是确定性的保证。![]()
位于地块西侧的主入口大门、接待前厅、中心庭院、组团庭院、实体楼栋、单元大堂、架空层、地下车库光厅等等，均实景展示。工程进度迅速，大部分楼栋主体已经封顶，且大部分楼栋的外立面已经做完，所见即所得，很大限度消灭了未来交付时的不确定性。建筑方面，金属塔冠、金属铝板、金属格栅、玻璃栏板用量明显增加。尤其建面约199㎡楼栋，270°转角采光让山墙面得以开窗，增加了建筑立面的含玻量。此外，建筑背立面的实体外墙增配了大面积纹样金属板装饰，横向层间采用金属线条包边，局部真石漆涂装。整套立面表达适配项目的高端改善定位，质感属于目前市场平均线以上，售价却又在平均线以下，局座个人的判断是在能够接受的范围以内。酒店式前场、风雨连廊、树池水景、休闲廊亭、架空层泛会所等，既关系着业主们的面子和里子，也是高端改善园区的必备。公区部分，单元门头、单元大堂、地下光厅均有可视化的价值强化。门头通体古堡灰石材和金属铝板装饰，大堂地面铺装石材，景墙则由大尺寸岩板装饰，地下车库光厅采用星空顶装饰。思路非常清晰，设计层面尽力契合时下高端改善客群对公共区域品质的较高诉求。主入口大门→中心庭院→景观节点→组团庭院→实体楼栋/立面/架空层→实体大堂/车库→实体样板间。天悦锦萃巨量的实体展示面积，不仅是大源西的第一次，也是期房首开阶段，成都高端楼市的第一次。建面约199㎡户型采用时下大平层产品惯用的270°转角采光端厅设计，两梯两户纯板结构。单元大堂入户，动线左右分流，各乘一梯，类似于一梯一户。由于是17F小高层栋型，每层侯梯厅均为开敞设计的私梯明厅，通风采光，比常见大高栋型的封闭式不采光侯梯厅更加舒适。除了私梯明厅，小高层的栋型优势还体现在户型得房率方面。我用cad量了一下，这版建面约199㎡户型，户内实际使用面积约192㎡，加上约11㎡私梯明厅，整个户型实际使用面积约203㎡，广义得房率超过100%。在得房率整体较低的前两年，我曾说过200㎡以下户型不宜做端厅，否则会出现200㎡端厅户型不如200㎡横厅/方厅户型阔气的现象，至少建面220、230㎡起才适合做端厅。如今来到高得房率时代，我们能够看到，天悦锦萃这版建面约199㎡户型，它的空间表现其实等同前两年建面240㎡左右的端厅产品。![]()
基于宽裕的空间资源，在保证套四三卫格局的同时，像独立玄关、入口鞋帽间、独立景观阳台、独立生活阳台等关系居住品质的仪式、功能、后勤等空间得以满配。比如：从玄关进入客厅的过道放宽至2.5米，空间转场的仪式感较强。比如：两间套卧均设计有微玄关，加强隐私性。还有：三个卫生间全部是明卫，规避了常见套四三卫户型大多有一间是暗卫的问题。在建面200㎡左右面积段上，在小高层栋型的高得房率加持下，这版建面约199㎡的端厅户型挑不出什么硬伤。如果非要找点小瑕疵，就是客厅转折采光面的窗户如果能全部落地会更好。当然，考虑到项目身在大源西，对应总价600多万级，精装交付，这点小瑕疵构不成绝对的一票否决。进入7月，楼市整体情绪趋冷更加明显。局座接获的为数不多的粉丝购房咨询中，高投·天悦锦萃是热度盘之一。除了板块能级、职住读商平衡、人才优惠等表象外，我认为，更深层次的原因在于：下行期的市场，购房者对确定性的追逐和对风险的厌恶都到达了极致。买房置业，以充分解决眼前现实问题为根本出发点，从实际出发到实际中去，是当下楼市主旋律。这也是我一直以来坚持的观点，无论市场上行或下行，我们都应该以更加务实的态度审慎求证，再做决策。高投·天悦锦萃最大的价值，即在于能够满足务实客群更全面的改善居住及其他必需的强相关需求。今年再看，棋盘之上的谋篇布局，更似「风云际会时，英杰竞相出」。免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。
