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与金融城三期河东片区唇齿相依的林家坝TOD板块，是今年成都楼市热度第一的新生板块。
3月初，局座说“林家坝过去50天的变化比过去50年还要大”。如今，又一个50多天过去了，这句话依然适用。
短短两个多月时间，市场和购房者对林家坝板块的心路历程是：看不起林家坝→看不懂林家坝→买不起林家坝。
短短两个多月时间，中国铁建、滨江润达丰、中国金茂相继拿地林家坝，楼面地价依次为：22400元/㎡、23400元/㎡、24500元/㎡。
成都土拍史上最贵的三块地，两块在林家坝。
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按业内通行的楼面地价+建安成本+利润考核测算。
三块新出让宅地的新房理论售价有的接近40000元/㎡，有的则在40000元/㎡以上。
根据锦江区公布的拟供地计划，年内林家坝板块还有6宗住宅用地将要出让。高昂的地价、较高的房价预期以及与金融城三期相接的地缘优势，林家坝的“金融城东”之名越坐越实。
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板块提级，供给侧的变化亦随之而来。
林家坝目前在售楼盘最大户型为143㎡，总价上限500万量级，主打高端改善。接下来，大面积的豪华改善将成为产品供给主旋律。
计划本月取证开盘的中交·锦江颂，起步面积143㎡，楼王户型170㎡，这是目前林家坝能够买到的最大户型产品。计划今年底到明年入市的三个新项目，楼王户型基本都锁定在了200㎡左右甚至到更大。
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作为金融城东首个实现面积跃升的准豪华改善产品，中交·锦江颂的市场关注度正急剧升温。
楼王户型虽然没有突破200㎡，但低容优势、精装配置以及全系3.3米层高，产品质素称得上目前板块新高。
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占地约26亩的中交·锦江颂，全盘只有建面约143㎡、170㎡的两款产品。
项目业主方是来自贵州的中茅房产，央企性质的中交地产负责输出品牌和管理。敢于打破前期市场惯性，提升产品定位，除了开发商对林家坝板块的价值更加笃定以外，也和地块自身的独特优势关系密切。
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锦江颂位于林家坝东北角，毗邻锦江大道，与白鹭湾经济小镇一路之隔，不受林家坝板块南部墓地等不利因素干扰。
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项目用地南边界还与规划中的交子绿廊零距离衔接，是林家坝为数不多可对望双塔，居于中轴绿地首排的住宅地块之一。
锦江颂的地块优势还体现在用地指标上，容积率只有1.8，是区域内为少有的低于2.0容积率的纯住地块。
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以上两大先天优势是锦江颂敢于突破目前林家坝板块面积段上限的底气所在。
土地出让阶段也是熔断抽签，共44家房企参与抽签，激烈程度仅次于锦宸府、锦誉府，房企对地块价值的共识现实存在。
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最近改善客群讨论最多的，是《成都市城市规划管理技术规定（2024）（征求意见稿）》的发布。
这关系着成都未来5年，住宅产品进化的方向。
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目前成都购房者普遍有一种产品迭代的心理焦虑，担心自己买的项目还没有交房就被淘汰。
其实，我们不妨参考最新规划管理技术规定对于提升居住品质的相关内容，去对应锦江颂的产品参数。
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地块的天生优势和产品前瞻性规划，使中交·锦江颂有一定的护城河应对成都未来的产品迭代。
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1.8的容积率是锦江颂在区域地块中最显著的排他性优势。低容带来的第一个优势是住户少，整个项目只有208户业主。
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第二个优势在于总图规划品相好。
栋型全部是16F以下小高层，全独立不拼栋。不拼栋的优势是规划形态更疏朗，楼栋之间干扰更小。
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一条景观中轴既是归家的礼仪轴线，同时也为单调的阵列形态预留一处放大的中心景观。
楼栋前后间距都保持在30米以上，中轴楼王则是前后无遮挡的双中庭格局。
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用地东侧是市政绿带，南侧是城市绿轴，规划层面将两栋170㎡楼王户型布置在南侧，亲近景观。同时，灵活利用地形，采用放缓坡的处理弱化公园和小区的分割边界。
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中交·锦江颂呈现了一座约6000㎡的全维示范区，实体展示内容包括入口界面、小区大门、会所空间以及架空层、单元大堂、局部建筑立面、实体样板间等。
对外，客户所见即所得。对内，从设计到运营可全盘拉通，真材实料选型打样容错率更高。上月中旬我参观了项目实景示范区，现在才出品审内容，是因为在和项目团队交流过程中，他们仍在不断完善实景示范区，希望以最好的呈现面对客户和同行检验。主归家体系位于项目北侧，从东北侧的街角广场开始超级界面营造。尚未呈现的围墙设计让特别值得安利：转角13米艺术框景围墙。让园区内的精彩内容展示给城市和街道，做法和香港置地西元有异曲同工之妙。约4米高的景观围墙比常见的2.8米-3米更显气势，由黑色仿石材砖和镂空纹样的金属格栅组合而成，有高墙大院的既视感。主入口采用当下最时兴的酒店式环岛落客形式，大面积普拉达绿奢石上墙，六根竖向金属廊柱装饰，撑起街区门面。照壁背后是前厅接待/等候区，目前作为售楼部洽谈区使用，后期会永久保留，作为社区公共会客厅使用。这处洽谈区还与1号楼架空层相接，架空层层高约6.6米，内设童活动区、健身房等功能空间。洽谈区向南通过风雨连廊链接北中庭，连廊顶部铝板吊顶，两侧装饰通高茶色水波纹玻璃，端头雕塑对景，提升归家仪式感。北中庭的「鎏光水院」是重要景观节点，水院以半室外的鎏光酒吧为中心，配套两个下沉式浮岛卡座区域。「鎏光水院」和三个架空层泛会所构成了项目的会所体系，能够提供会客、阅读、运动、棋牌等常用功能，主打贴近日常生活。建筑立面不能跟重奢产品做对比，但在已经呈现的建筑基座部分，还是能够窥见设计上的品质增强。单元门头深灰色天然大理石立柱加金属格栅与出挑金属帽檐，大堂层高均在6米以上，内透到顶的石材照壁，强化近人尺度的细节品质。由于临公共绿地和锦阳大道主道，1到5号楼均封窗交付，确保后期立面稳定。背立面通过金属格栅对设备加以隐藏，同时装饰整个电梯厅外墙，一举两得。地下车库坡道采用星空顶+墙面铝板灯带装饰，单元入口同样是星空顶配置，氛围参考下方效果图。新规提出需要适当降低车位配比，锦江颂按照1:1.8超标配置，车位尺寸提到了5400x2600mm（标准尺度5300x2400mm）。前段时间品审天府九章时我重点表扬了中交的户型，同时期的锦江颂虽然是中交代建项目，户型设计明显做了内部拉通。图纸实测，户内实际使用面积约165㎡，加上室外约10㎡独立电梯明厅，实际使用面积超过175㎡，媲美前两年建面200㎡平层户型。相比市场上面积相近的方厅、横厅或端厅户型，这版170㎡最大的亮点在于通过加大北侧的中厨、生活阳台等后勤空间，增强整个客餐厅的通透性和南北对流。
对比以下几款面积段相近户型，更能理解上面这段话的含义。虽然都是板式结构，虽然南向都有较长开窗面，但受制于北侧开窗面较少较小，南北对流效果其实算不上太好。下面是170㎡户型的功能模块分区，我认为它完全有实力角逐一下今年成都楼市最强170㎡户型。7米等面宽方通厅，封窗交付后客餐厅进深达到了8.4米，整个方厅的使用面积超过56㎡。▌景观阳台与客厅交界处优化消解剪力墙与地面高差，并将地暖铺设到景观阳台（限1-5号楼），与客厅真正融为一体。▌在已有独立生活阳台的情况下，景观阳台仍然预留了给水点位，便于业主后期设置阳光茶台、水吧等户外休闲功能。在3.3m层高加持下的方厅明亮阔气，并能与U型厨房空间、吧台空间以及多功能空间形成洄游联动。卧室功能强调均衡，要点在于适当平衡主次卧面积，主卧套房控制在约30㎡，次卧套房约24㎡。对三代同堂家庭吸引力极大，毕竟父母的家庭话语权同样重要。三大件用的是日立中央空调、霍尼韦尔新风系统、博世地暖；卫浴配置杜拉维特、汉斯格雅；厨房电器增配西门子的洗碗机、霍尼韦尔的净水以及凉霸。相比材料堆砌，人性化的细节设计更能深入人心——这句话用在锦江颂身上很合适。我第一次看到在灶边做折叠净水龙头的设计，常下厨的人应该知道这个配置有多香。餐边柜位置预留净水龙头，方便后期设置咖啡机和直饮水机。卫生间窗户设置中空铝百叶，主卫增配面膜冰箱等等。
入门级的143㎡户型实际使用面积约145㎡，空间格局相当于170㎡户型的空间缩放，对位预算500万量级的高端改善客群。
户内独立玄关、南北双阳台、7米面宽方通厅、精细化内装等等，相比市面上的优秀143㎡户型，功能不缺项。3.3米层高又让这版户型在大量143㎡产品中显得独树一帜。林家坝的天时优势是三限政策陆续解除以及主城高端市场走热；地利优势是它处在能同时吸附主城与城南客户的关键地缘节点上；人和优势在于锦江区官方层面正着力推动区域更新、密集导入资源以及品牌房企拿地意愿强烈并倾向打造高改豪改产品。作为主城更新区域，林家坝无法完全像新区那样白纸画图，平地立城，如何优化现实存在的干扰因素和负面因素关系着林家坝的未来上限。
西衔接金融城三期河东片区，东接接白鹭湾新经济小镇，基于常识研判，如此关键位置决定了相关部门必须在此持续投入重度资源和重大工作力度，推动旧貌换新颜。置身其中的开发企业，最需要做的是做好分内之事，把产品做好，把品质做好，把价格定好。只有这样，大家才能都有美好的未来。免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。
