局座丨700万，豪宅总价新门槛
楼市
2024-07-15 14:00
四川
上半年的楼市半年报，想必大家都已看过不少版本的解读。今天，我就我观察到的几组数据，谈谈2024年上半年成都豪宅市场的几点变化。本文基础数据来自房联数据、中指研究院、正合数据库等，特此鸣谢。展开豪宅市场分析之前，先快速过一遍上半年成都楼市整体运行情况。上半年新房成交面积、成交套数双双位居全国主要城市第一，加上二手房，共计成交151523套。成都新房价格环比指数高于70城平均环比指数，相比其它较早进入下行周期跌幅趋缓的城市仍处于中上游水平，展现出了成都优秀城市基本面带来的价格韧性。上半年新房、二手房共计成交151523套，仅次于2023年上半年水平，比此前的2021、2022年同期成交量都明显更高，成交量收缩可控。同时还能观察到，二手房成交量已连续两年超过新房，占成都楼市主导地位，二手房交易增长将给新房市场带来中长期机会。将新房、二手房的成交量对比细分至不同总价进行观察。二手房占据总价300万以下住宅市场主导地位，总价300万以上住宅成交仍以新房为主，产品更新、品质更好的新房仍是大多数支付力300万以上改善客户的首选。二手房高于新房的成交差值，蕴藏了大量潜在未释放的置换需求，藏在成交数据背后的实际需求或许并没有想象中那么糟。接下来，是我们重点关注的500万以上豪华改善市场。自我们开始关注成都豪宅市场的2020年以来，成都总价500万以上新房成交量、成交占比均呈逐年放大态势，从2020年4000套左右成交量，占比不到3%，一路上升至2023年成交超13000套，占比超9%的巅峰水平。2024上半年，成都500万以上新房仍保持着9%以上的成交占比，认购成交4104套，预计全年将达到8000套左右成交，市场规模仅次于需求集中释放的2023年，齐平2022年水平。
如果把成交最贵的前3%作为成都豪宅的总价门槛，成都2024年上半年最新豪宅总价门槛已经上升到700万的新高。基于总价门槛抬升，我们能够看到：成都700万以上豪宅/顶豪市场份额仍在增涨！如上图所示，近两年500万以上新房的整体成交中，500-600万的比例在持续缩减，占比已从2020年的50%下滑至现如今40%以下。700万以上豪改/顶豪市场份额却不减反增，在500万以上住宅成交的占比从2020年的24%增长到了37%，其中，1000万+的占比更是从5%翻倍至如今的10%。通过今年上半年700万以上新房成交面积的分布可以观察到，成都豪宅起步门槛面积已稳定在200㎡左右，主力需求则在220-280㎡以及300㎡以上。具体到单盘层面，全域成都总价500万以上新房单盘备案套数10强如下。具体到行政区层面，天府新区即使争议不断，也依旧是今年上半年500万+新房单区销冠。上半年，成都500万以上新房成交总量4104套，看占比，天府新区占比约30%，高新区占比约12%，主城五区合计占比约50%，二圈层强势区县占比约8%。看榜单，每个单区销冠都是之前豪宅品审局出过专题文章品审的项目，感兴趣的同学可以在公众号关注页面右上角的搜索栏输入楼盘案名查看。上半年，成都1000万以上新房成交约400套，持平去年同期。相比整体成交总量下滑的新房市场，1000万以上新房的成交占比从去年同期的0.5%，扩大到了如今近1%的水平，市场份额上涨态势明显。根据下半年潜在供应研判，千万级以上新房有望再度实现全年千套的历史最佳业绩，且总量占比有望进一步扩大。今年购买1000万以上豪宅的人中龙凤们把票投给了哪些盘？请看下方表单。金融城三期河东片区的金融城·锦宸府位居今年上半年1000万+新房成交榜首，展示出金融城对顶级客户的强大吸引力。下半年，長湖阙、黑石岛、钰潭三大新品集中发售，千万级市场的销冠宝座势必回归麓湖。无论楼市凉热，豪宅品审局一直坚持认为：豪宅置业应当量力而行，以解决眼前现实问题为根本出发点。未来几年，宏观是我们必须承受的，微观是我们可以改变的。祝大家感受当下，感受生活，不骄不躁，清醒自知且富足。免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。
