局座丨又一家央企地产决定狂卷产品力
楼市
2024-05-14 17:01
四川
大家感叹过去野蛮增长的年代，地产品牌浩如烟海，每年的百强榜、千亿榜看都看不过来。这几年雨打风吹去，市场上活跃的全国性房企品牌就只剩十来家。
局座告诉我，他的很多地产人朋友要么进去了，要么出去了，要么转保险、新能源了，还在行业里坚守的也不敢要最大的包间了。目前仍在成都楼市活跃的全国性地产品牌，以央国企性质的保利、华润、招商、中海、金茂、中国铁建、电建、中交、能建、建发、越秀、国贸为主。外加混合所有制的万科、绿城以及民企性质的龙湖。
对于央企地产占市场主体大多数，很多购房者是放心的，底层逻辑是不用担心烂尾而无法交付。2020年以来，伴随楼市逐渐进入改善时代，人们对美好生活的向往显然不会只停留在交付层面。2023年，成都主城5+2区域新房市场，300-400万总价段成交占比约27%，是分段成交中为数最多的一群人，更是成都改善市场最大的基本盘。我一直认为，他们有权利在地缘改善、职住平衡的出发点上住得更好。今天聚焦中国电建地产在金牛区国宾板块开发的国宾华曦府，这是豪宅品审局创号4年来首次研读中国电建地产的项目。主力户型143㎡精装四房，售价350万左右，非豪宅定位，但看完全盘，却能直观感知一家央企地产决定跳出自身框架，狂卷产品力之后的品质进阶。一座2100多万人口的超大型城市，不可能人人都住进所谓的核心板块，但供给层面，基于合理的房地价差，一定要有企业站出来为改善群体的大多数打造市场一流产品，这才是改善之福祉。国宾华曦府给我的第一印象是工科男的实诚，主打一个直给。主入口大门满满的豪改品相，大门长约76.5米，昭示感强烈。形体内收环抱设计，内退16米，形成酒店式大前场落客。艺术砖地面采用高压水刀雕刻工艺且大面积铺贴，实诚里面多少有点炫技。仔细看用料，大门景墙和柱体由黑金玉和普拉达绿两款奢石装饰。中置水景雕塑加上古铜色巨幅星空穹顶，一股可视化的贵感扑面而来。主大门集合主会所是当下高改/豪改产品的一致发力点，国宾华曦府自然也不例外。需要注意的是，国宾华曦府打造了今年成都高改/豪改市场最大的下沉会所之一。地上前厅接待区就有接近550㎡，下沉会所面积超过1100㎡，在我印象里能与其媲美的只有武侯区顶级红盘武侯西派臻境。会所内部延续前场重装饰路线，大量使用蚀刻金属、艺术玻璃、液态大理石等材料，成本投入一目了然。可以负责任地讲，很多单价比它高一万的楼盘也没有如此大面积、高标准的主会所。主会所的主要功能单元围绕下沉庭院四周环形布置，既能为地下空间采光，又便于室内外交融互动。主会所内部包括会客区、咖啡吧、洽谈室、健身房、疗愈室、儿童娱乐/阅读区、棋牌室、私宴厅等等，宽松布置、应有尽有。健身房配置不简单，全套德国沃特罗伦设备，在xhs上被誉为颜值第一的健身器械，单品价格基本在10w+。通常情况下，有巨大的主会所坐镇，架空层一般都会被削减。国宾华曦府没有因循常规，继续在园区内部增配架空层泛会所，形成主会所+泛会所体系。底层架空的16号楼做了实景展示，室内化装饰处理的同时采用最新的情景化表达，落地折叠门设计让室外景观与架空层渗透交融。类似理念在中铁建·西派善成、龙湖滨江·云河颂上都有实践，国宾华曦府对标市场标杆的意图十分明显，它知道市场在发生什么，客户在追捧什么。为300多万级的住区匹配千万级气势的会所自配套，正是我在开篇提到的基于合理的房地价差，为预算相对有限的改善群体大多数打造市场一流产品。国宾华曦府占地约92亩，容积率2.0，落位全T2板式小高层。第一、接近百亩的用地体量带来的巨大景观面积；第二、建筑采用行列式布局，但又不是不假思索的兵营式排布。通过楼栋腾挪在中心形成一条宽约18-30m，长约150m的园区中轴，让总图得以脉络清晰。其次，以西侧地块边界为轴扭转楼栋方向，总图的既视感就比一味的南北布局多了一份灵动。总占地约92亩的国宾华曦府，仅园林景观面积就有约70亩，体量相当于两个常规楼盘的占地体量之和，先天优势非常明显。部分楼栋地下大堂与下沉主会所相连，可供业主实现无雨归家。地下大堂前场光厅采用星空顶做法的同时还利用艺术玻璃形成一方明亮空间，光线透过发光软膜洒向人工造景，为地下空间增添了一抹自然。地面入户大堂的单元门头做挑檐处理，星空镂刻铝板从屋顶延伸至地面。这两年，高改/豪改市场狂卷星空顶，有没有星空顶已经成为业主评判楼盘品质的标识物之一。国宾华曦府不仅在地下、地上双配星空顶，它把星空顶从单元门头延伸至立边两侧的做法我还是第一次看到，简直不要太卷！建筑两层建筑基座大块面采用印度蓝和美国白金天然石材，辅以金属铝板作细致收边。主体四根主要分形线条均采用米白色铝板，层间线条上下以古铜色铝型材/铝板勾勒。阳台墙面也没有马虎，采用成本档次较高的水包水多彩仿石涂料。转向背立面，电梯井道外部以灰色型材和金属格栅加以装饰。上一个在同等总价段上飙背立面装饰的轻奢级项目，我能想到的还是香港置地的西元。国宾华曦府实体示范区展示面积约6000㎡，通常来说达到4000㎡已属不易，再大的话运营进度就会被拖累。中国电建地产作为一家非高频多项目开发房企，展示如此辽阔的实景，只能说明一个问题：竭尽全力，必有所得。国宾华曦府户型面积从约110㎡起步，主力户型为143㎡和130㎡的四房双卫户型。得益于T2板式小高层的栋型优势，三款户型都有明显的迭代特征，比如购房者最关心的接近100%的得房率、独立私梯明厅和超大尺度阳台。细看之下会发现这三款户型在客厅与阳台之间，北向卧室之间和玄关与客厅之间的墙体皆考虑为非结构性填充墙。这意味着封窗后没有剪力墙肢在中间干扰，并且客户还可以根据自身喜好选择合并/改变空间形态，适应今后的居住变化。以143㎡户型为例，说一说为什么我对国宾华曦府的产品好感备至。首先，全屋落地窗设计、270°主卧转角窗以及独立采光化妆间的设计足以让人产生第一眼好感。其次，让我印象更深刻的是精装材料选用。没有落入地面清一色灰，厨卫清一色白的俗套。相反，选料上相当大胆。客厅电视背景墙采用的灰色略偏天青色的岩板纹理多变且对纹，壁画感浓郁。客厅地面采用仿巴黎冰玉石纹地砖，暖灰色系，砖上有类似瓷器釉面的“开片”纹路，与暖色木地板搭配更加协调，温暖而不失细腻。厨房墙面威尼斯棕岩板与咖色瓷砖撞色，又与浅色地面形成反差，设计师选砖的眼光不是一般的好。淋浴间单独选用卡拉卡塔金岩板材料，透出高级酒店范儿。这些材料搭在一起并没有让人视觉疲劳，反而在丰富中达成奇妙的统一。精装细节明显花了不少心思，比如：入户门与玄关的无门槛接平设计，可供婴儿车平滑进出，公区设备门板、消防门美观的一体化标识系统以及收边收口等工作，一看就经过了细细推敲。我甚至认为，国宾华曦府是中国电建地产在成都做过的最有精装细节看点的项目，无论公区还是内装。这种领先不仅在中国电建地产体系内拔尖，即便拉通整个成都中高端改善市场，都具备极强的竞争力。领先的人居产品不应只出现在所谓的城市顶级板块，更不应该与让人望而生畏的价格划等号。房地产最大的成本是土地成本，建安等其他成本其实相差不大。在房地价差可控的主流板块，在300-400万总价段上，成都改善群体的大多数完全可以住得更好。过去两年，我们看到了香港置地·西元的解法、龙湖·天府晴川的解法、万科·朗拾交子的解法、越秀·湖与白的解法……很欣慰，今年我们看到了央企中国电建地产的解法。中国房地产的发展趋势必然是居住升级，从“从无到有”到“从有到优”。推动全面改善时代到来的过程当中，多一家主动卷产品力的央企地产，不仅是行业的福祉，也是业主的福祉。
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