七天不见，如隔一周，终于又能和我亲爱的读者朋友们见字如面了。
豪宅产品力真正被激发，往往出现在楼市下行周期，而不是上行周期。
这句话看似吊诡，实则是对过去十多年楼市发展规律总结之后得出的客观结论。
不愁卖的年景里，大多数开发商在产品创新和品质增强方面的投入程度，主客观上其实都留有一定余地。
就挺像爱情，轻而易举到手的总是不太被珍惜。
豪宅主动把产品做好，甚至做得更好，绝大部分时候是被逼出来的。
最大的压力来自于市场下行，销量骤降，迫使开发商不得不在产品端口，求新求变，增配提质，以抢占有限的市场份额。
豪宅客群与刚需刚改客群最大的不同点在于：前者属于产品/品质驱动型，后者属于政策/价格驱动型。
也就是说，对抗下行市场，即便豪宅要走刚需刚改产品的以价换量路线，也必须得有扎实过硬的品质兜底才行得通。
那些被下行市场逼出来的产品力，其实离我们并不久远。
大家可以回忆一下2008年、2009年金融城的中海·城南1号、合景·誉峰，两个极具行业开创性和代表性的豪华大平层项目，当时拿到的剧本是全球金融危机和5·12汶川特大地震，形势内外交困，难上加难。
还记得当时誉峰项目负责人开着他的A8L载我去看还没开放的楼王样板间，细数项目为做奢华装修和空中泳池而增加的种种成本。
同样在金融城。
2015年左右的文儒德、银泰中心·华悦府，如今成都豪宅大平层单价和总价天花板的两大代表，也都结结实实地赶在了楼市无人问津时。
2015年被认为是“中国宏观经济最严峻、最复杂之年”。房地产库存高企，新房卖不动，外媒当时的说法是“听到了中国房地产冰山碎裂的咔嚓声”。
在那些濒临崩盘，看不到希望的年景里。
我们却在产品端看到了中海·城南1号的纯正新古典建筑和法式皇家园林，合景·誉峰的天工名邸、一户一泳池以及银泰中心·华悦府最小266㎡起步的极致定位和豪华装配。
一系列捅破豪宅产品力天花板的新创造在楼市至暗时刻迸发，直至今天，甚至依然还是成都楼市未被超越的天花板存在。
手机屏幕前一定有在上述两轮下行周期里购买豪宅的读者朋友。
你们当时或许没拿到最最低点的价格，但却获得了扎扎实实的产品和品质，在充满不确定性的年份里获得了最大的确定性。
回到今天的推文《天西豪宅市场走对了关键一步》，关键一步其实就是标杆豪宅项目仍然把主要精力聚焦在产品和品质方面，而不是在价格上动脑筋，一降了之，那才是真正的灾难。
必须承认，天西楼市自2016年正式启动以来，今年是最艰难的一年。新房销售遇阻，二手价格回撤。过去那种只发一张“已取证”海报就能三倍熔断，争相抢购的局面，不复存在。
▲天西区域航拍
天西豪宅的产品力正在走进鼎盛时期。
最直观的感知之一，过往不少豪宅项目，客户诟病已久的立面、内装等硬件参数，开始实质性持平一线城市豪宅水准。
以目前天西三大在售豪宅楼盘为例。
蔚蓝卡地亚·蓝庭今年首次推出住宅精装交付，待开发的蔚蓝阁C区地块则大幅调整了总图布局、立面材质与户型布局。
招商时代公园·翎雲阁，从外装到内装，从主会所到地下车库等公共区域，几乎都武装到了牙齿，迭代力度有目共睹。
华发股份＆华润置地联合开发的阅天府，即将推出全新组团·云上珏，主力户型为建面约173㎡、182㎡、230㎡精装大平层，总价段预计600万-800万。
我研读了云上珏的规划设计文本又深度走了工地现场，可以给个结论供参考：
产品端口，阅天府全新组团在目前成都600万-800万总价段内，有着强悍且笃定的统治力。
无论预算是否匹配。
我都建议大家去看看新组团的实体示范区和实体样板间，去看看项目对于以下几套体系的处理。
多组实体场景，都是此前天西楼市乃至成都楼市在600万-800万总价段内未曾有过的品质表达。
此外，对意向购入天西的豪宅客群而言，云上珏进行了得房率优化提升。作为大高户型，实得率（含独立电梯厅在内）约100%，能给业主更多获得感。
天西豪宅市场的价格是否已经探底？
我回答不出这个问题，我相信，哪怕经历过多轮楼市周期的老司机也回答不出这个问题。
眼前，我们唯一能够确定的是天西豪宅的产品力终于来到了成都楼市头部位置。
这是摆在眼前的确定性，更是一种积极信号。
占地约143亩的阅天府由6宗连襟地块构成，全新组团·云上珏指的是此前没有和1、2、4、6号地块一并报规的3、5号地块。
如今伴随新组团正式入市，整个超百亩大盘的拼图终于得以完整。
容积率2.4，纯住性质，百亩体量，业内人士都懂技术指标的含金量。
但是，阅天府虽然有着大盘体量和顶层规划，不过，项目在前期首开时给出的实体展示面和实体展示量还不够充分，没有真正把大盘的势能展示出来。
比如：贵为项目核心差异化卖点之一的“一纵三横”慢行街区系统，前期客户就只能看沙盘、听销讲，无法亲身体验自然就无法亲身感知大盘的系统性。
好在，赶在全新组团入市的关键节点，阅天府补上了关键一课，“一纵三横”中的蓝花楹大道终于实景呈现。
6宗住宅地块以“三三制”的形式分列在长度超过400米的蓝花楹大道两侧。
6宗地块的主大门全部向蓝花楹大道开口，既便于未来业主步行交通，又能对街区起到很好的界面装饰作用。
借助大门设置的向蓝花楹大道敞开的「BOX空间」本次实景呈现四个。
未来，沿途还有两个将要呈现并且每个都分主题打造，能够为业主提供丰富的户外社交空间与休闲空间，进一步提升街区功能与街区活力。
这种植入功能空间，消隐围墙，营造慢行街区的规划设计理念是目前天府新区各大住区最为缺乏的公共内容。
不少业内人士时常吐槽天府新区只有大马路，没有街区感，对步行非常不友好。
吐槽其实不无道理。
买期房时，我们关注的往往是大板块如何、大规划如何，非常非常的宏观。
交付入住后会发现，真正影响我们生活质感的其实是家门口三四百米以内的微观内容有什么，以及这三四百米的步行感受是否良好。
我一直认为，一座富有声望的高端住区一定要有一条美丽的街道来映衬。
400多米的蓝花楹大道以及沿途布置的6大BOX空间，正是阅天府相比天新其他豪宅盘最具差异化的排他性卖点。
当然，纸上得来终觉浅，有时间请记得到这条大道上走走停停坐坐。
未来，这条蓝花楹大道极可能成为天西乃至天府新区最美的一条路。
通过前沿规划设计理念为产品赋能，为业主赋能，为城市赋能，又何尝不是一个房地产开发项目更高格局的体现。
全新组团·云上珏的两宗地块，规划侧重不同。
3号地块规划为4栋建面约230㎡两梯两户板式大平层，5号地块主力产品则为建面约173㎡、182㎡户型，也是两梯两户设计。
总体而言，全新组团产品力提升明显，内容比较多，先说第一点，我尽量控制文字的简练。
以3号地块为例。
利用先天的地形高差，经蓝花楹大道→主入口→仪式水院→主会所→架空层泛会所，行进动线层层递进，各个功能空间紧密咬合，在单宗小地块上做出了一条内容极度丰富的洄游动线。
装饰材料方面，整个入口示范区，大面积运用的天青色陶板非常出彩，大厂烧制，冰裂纹肌理。无论大块面还是小细节，都经得起严苛审查。
前段时间我去深圳考察，深万爱马仕专卖店正在重装拆围，店铺外墙也是大面积陶瓷干挂，效果极佳，新型豪宅与奢品卖场对陶瓷材料的趋同选择值得我们注意。
天青色陶瓷抢眼，3号地主入口大门和仪式水院的奢石组合同样可圈可点。两种奢石立体组合处理并且在交接处导圆弧，虽然费工费料费时费钱，但就是好看。
从水院向架空层望去，设计师借助下沉条件，在楼栋架空层撑起了4根高达11.3米的连续柱廊，给观者以肃穆且庄严的仪式感。
我上一次被这种感受击中是在香港置地·启元楼王架空层，矗立的罗马柱带来的莫名的神性肃穆。
对豪宅盘而言，会所＆泛会所的功能都容易布置，但参观者的精神共鸣极难激发。这句话，与看盘如麻的老法师们共勉。
来到全新组团·云上珏，立面材质进行了显著的成本提升。
通过增加端厅+全景舱户型，增加卧室采光面，使得山墙面大面积类幕墙化，立面价值感有较大提升，窗间部分墙体则大面积使用暖灰色铝制保温一体板。
现行立面方案，除了极少量细微部位使用水包水材料外，整体立面无漆化。
无论成本投入还是质感呈现，都经得起挑剔的豪宅买家前来检验。
值得一提的是，建筑立面升级计划不单单针对全新组团，也在积极配合一期业主通过一定付费的方式完成立面升级。
深度解决产品高速迭代期、市场动荡期，购房者担心买得越早被背刺越深的忧虑和痛点。
今年，中文互联网上流行着一则伤感文学：一家不背刺老用户的公司，不是成熟的公司。
在“由来只有新人笑，有谁听到旧人哭”的当下，阅天府这种新老用户兼顾的负责任的大盘做法值得点赞。我们不能也不应该让欺负老用户，背刺老用户成为商业社会的常态。
户型和内装放在一起讲，从一期开始，户型设计就一直是阅天府的强势卖点。
我在去年的项目品审文章里曾有预言：
阅天府首发的这套「双全景舱+空中院馆」组合一定会成为未来两到三年内，中国豪宅大平层广泛借鉴的户型设计母版。
事实证明，今年从上海到深圳，从广州到杭州，基于「双全景舱+空中院馆」演化而来的豪宅/顶豪不胜枚举。
成都作为发源地，向全国输出了这套领先空间。
▌全新组团建面约230㎡户型在一期建面约252㎡户型基础上优化而来，从三间套房调整为双套房+一间可变套房卧室，并针对性强化了中厨空间和主卧收纳量，整体功能更加均衡。
这版建面约230㎡户型可以说是目前成都楼市同面积段最强户型，没有之一。
内装方面，装标升级到约7000元/㎡，配置档次暴力拉升。
厨房系统，烟机灶具为FOTILE方太最新研发的全球唯一一款制冷空调油烟机（CXW-258-LC15-A1.i）。德国进口GAGGENAU嘉格纳冰箱，意大利进口Veneta Cucine威乃达厨柜，以及西厨岛台均纳入交标之内。
全屋地面、墙面、台面大量铺贴天然石材，部分墙面为墙板和陶瓷大板，后期基本无需再做硬装改造。
以800万级总价对应这款建面约230㎡户型，无论外装还是内装，无论技术参数还是配置参数，在我印象中，找不到能和它竞争的对手。
▌建面约182㎡户型是阅天府一期户型库里没有出现过的形态，空间格局以标准「端厅+主卧全景舱」形式呈现。
户型入口处的处理非常精彩。
首先，独立玄关照壁规避了常见端厅一眼望穿，隐私性差的问题；其次，玄关两边分别设置玄关柜体和独立鞋帽间，鞋帽间上了一波大分。
最后，入户后动线两边分流，卧室退让，解决了常见端厅户型入口直看卧室门的隐私暴露问题。
主卧套房及次卧套房均加强了收纳量，两间次卧开间均给到了3.1米，后勤阳台放大处理。可以说，除了没有独立景观阳台，这版户型相比同级户型几乎没有什么缺点。
▌建面约173㎡户型采用方厅设计，20.3米南向面宽是这版户型的显性卖点。
我在此前介绍方厅户型的专题中专门讲过，南向面宽能达到20米以上的，基本是建面200㎡以上方厅户型才有的奢侈尺寸。
翎雲阁的210㎡方厅户型、锦宸府的240㎡方厅户型，南向面宽分别为18.1米、21.7米。阅天府这版建面约173㎡户型的强悍，由此可见。
7000元/㎡升级装标也会同步呈现在这版建面约173㎡户型，以及上述的建面约182㎡户型上。
高分户型设计加上高标室内装修，结合600万到800万总价段，我的判断是目前还没有哪个盘能在产品端口和它硬碰硬。
前几天在读者群里和大家聊起天西豪宅市场。
一位群友的发言让我印象深刻，他说：感谢下行市场，把价格打下来了一小截，把品质推上去了一大截。
他说的确实是事实，但很多人没发现的其实是，通过提升产品力对抗下行市场，通常只会出现在头部板块的头部楼盘上。
大部分板块和楼盘应对下行市场的策略往往只有一条：打个骨折，连夜跑路。类似案例今年已经在我们身边出现多起，不赘述。
目前来看，天西主流豪宅盘应对下行市场的策略良性且积极，与前两轮楼市周期的金融城标杆盘基本等同：小幅让渡售价，大幅提升产品力，固本培元。
三大在售豪宅之间难得的默契，让天西板块的豪宅产品含金量依然在提升，而不是出现恐怖的产品下滑和能级垮塌，高度聚焦产品力提升的操盘策略，推动了天西豪宅走进产品力的鼎盛时期。
这也为我们提供了一个很好的侧面视角。
一个板块能否被称之为头部或顶级，除了规划、配套、产业、人口等传统要素，面对下行市场时的解题思路同样值得重点关注，顶级板块一定是强战略定力房企和强产品定力楼盘的集合体。
▲阅天府高区视野实拍（作者：天新小马）
阅天府作为天西板块出让的最后一宗百亩以上大型高端住区，其形象构建在历时近一年后，终于开始步入开发进程的第二阶段。
虽说慢热也没什么不好，但把项目核心规划优势置于整盘成型后才能体验，其实是件高风险的事。下期推文，我将详细拆解阅天府基于CBD居住的六大定制场景以及天西潜在供应态势及供应结构。欢迎持续关注，希望能对大家有所帮助。
免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。文中效果图展示，仅供参考，最终以双方签署的《商品房买卖合同》及附件、补充协议和实际交付为准。
