这几年，锦江区新盘以“锦江”二字命名，蔚然成风。
这种带有强烈行政区域识别的命名方式，时刻都在提醒买房人锦江区这块金字招牌沉甸甸的价值。
今年上半年，锦江区新房实现备案1690套，套均备案面积约160㎡，备案均价约33222元/㎡。新房套均单价、套均总价，都是成都最贵的一个区。目前，成都拍出的楼面地价最贵的三宗住宅用地也都在锦江区。
粉丝群里大家经常开玩笑，锦江区三个字，一个字就值一万一平。
今天的品审对象——四川师大站TOD丨锦江府·南苑，是目前锦江区唯二有建面200㎡以上大平层可售的豪改盘。项目计划近期取证，市场关注度日渐升腾。
介绍锦江府·南苑之前，有必要实名表扬一下先前销售的锦江府·北苑。由于工程进度已到实景阶段，锦江府·北苑的外立面实景图时常在局座的几个粉丝群里流传。全铝板+金属格栅+玻璃幕墙+帅气塔冠，大家看罢都说很哇塞。就连我本人，也没想到轨交和统建能把项目质感做到这种程度。项目研发端口的朋友告诉我，有北苑在前，锦江府·南苑的设计和配置又有了新的表达方式。锦江区总面积只有62平方公里，是成都12个市辖区中最小的一个区。由于新增供应较少，学区优势明显，房地价格一路走高。自去年底成都土拍取消“双限”后，锦江区出让的5宗住宅地块，地价全部超过20000元/㎡。锦江府·南苑对住在川师附近的人来说是“千呼万唤始出来”。2000年初，万科开发500亩万科城市花园之后，这宗与万科城花一路之隔的地块就一直被很多人惦记。成熟的居住氛围、完善的配套体系、深厚的地缘改善，是锦江府顺利销售北苑组团时的重要倚仗。伴随项目实景效应日渐出圈，产品定位走高，如今开售锦江府·南苑，事实上已具备较强的跨地缘吸附能力。这既是时间对一个大盘的犒赏，也是实景品质打动力的具象体现。锦江府大项目的规划就不详细展开了，大家看下方的规划鸟瞰图。项目自带一所小学和一座大型商业，居住的便利度和舒适度都有充分保证。![]()
在锦江府·南苑这宗土地上供应更好的豪改产品，承接那些强烈想买入锦江区的高预算客群，是一个既符合开发商利益，也能被购房者接受，对整个板块的城市界面和微环境都有利的多赢局面。高质感建筑立面是锦江府的金字招牌，这一点深度契合了当下豪改客群“立面觉醒年代”的喜好。延续了在锦江府·北苑上的材料投入和工艺水平，铝板和玻璃几乎将建筑立面包裹完，连不开窗的山墙面，含玻量也相当可观。![]()
大面积的玻璃屋顶塔冠以玻璃幕墙形式与主体立面形成连续效果，一套组合拳打下来，公建化效果基本拉满。局座看了下锦江府·南苑的立面材料清单，不同颜色的铝板、铝型材、金属线条以及多种不同规格的玻璃搭配使用，成本不菲。此外，临成龙路的两栋建筑还将双层夹胶玻璃升级到了三层。三玻两腔，过滤掉绝大多数的噪音。![]()
我一直坚持一个观点：在成熟的主城区，新建项目是参与城市风貌的重要单元。其中，高质感的建筑立面和建筑群落又是提升城市风貌的重中之重。开发商在建筑上加大成本投入，既是项目的品质账，也是业主们的面子账，更是一本城市的社会效益账。一旦实体落成，就会成为区域的视觉焦点，深度焕新城市界面。![]()
如果锦江府·南苑能够保持北苑的施工工艺，我敢断言，未来修出来后的立面实景一定比以上几张效果图更漂亮，更精彩。
锦江府·南苑所在地狮子山拥有成都三环内少有的丘陵地形，高差加持，再加上79亩的占地规模，总图规划的发挥空间就大了。我看过锦江府·南苑20多版总图过程稿，实施方案结合了大围合和阵列式两种布局方式的优点：大部分楼栋南北向排布，仅有两栋东西向。关键，所有楼栋都是独立栋型，不做单元拼接。这套规划思路的精妙，主要得益于一个先天条件和一项后天抉择。场地北低南高，南北两座大门能够做出完全不同的入户体系，园区景观也更加立体。整个北侧约130米的临街界面以景墙展示，约13米高的主大门占据近60米的宽度，在门口巨幕星空顶的配合下，强化入口空间的仪式感和氛围感，宣示场域主权，放大业主归家的情绪价值。我相信，这座大门未来会是业主们收房晒新家时一个必不可少的场景。北大门进入园区的动线共规划有三条，业主分别可以通过电梯、步梯和自动扶梯三种方式上行至园区地面。到达地面后，由金属格栅和天然奢石打造的风雨连廊，可供一部分楼栋实现无雨归家。![]()
双大门正在成为豪宅产品卷大门的细分赛道，从一到二，数量本身就是质量。前阵子的招商·翎雲阁，今天的锦江府·南苑，皆如此。总图规划层面的后天抉择，是将建面约175㎡、207㎡栋型规划为23-25F的大高，切实降低了园区建筑密度。锦江府·南苑的建筑密度只有15%，远远低于目前市场上常见的20%-25%。我认为，在整个总图规划中，这是具有决定性的一笔。▌一是南北向保证了至少60米的楼间距，留出三个较大面积的中庭。▌二是西向两栋楼在高差加持下，拥有更长的西向景观视距，不但能看到中庭景观，还能看到社区外部景观。▌三是为中庭位置布局楼王端厅户型创造了更好的视距和视野条件。2.0容积率，更多大高栋型对于开发商来说是一个成本更高的选项。这样做的好处是让建筑更疏朗、楼间距更大，弊端则是相对于小高层得房率会做一点牺牲。因此，锦江府·南苑面积较小的建面约144㎡户型采用得房率更高的独栋小高栋型，与面积更大的大高栋型达成了良好平衡。基于上述总图布局条件，锦江府·南苑获得了更大更完整的园区空间打造景观体系。![]()
同时利用地块高差布置台地景观，以景观步道与植物种植池错落穿插的方式丰富景观节点，增加空间层次感，通过在核心景观附近设置休息区等方式来增加景观的社交属性。其次，底层全架空，所有楼栋首层都打造了架空层泛会所功能，运动健身、会客休闲等设施配齐，将外部的景观和泛会所功能进行充分结合。![]()
从局座个人的实际居住体验讲，我更倾向于楼栋高度适当拔高，建筑密度适度降低。拉开楼间距、留出更多园区公共空间，锦江府·南苑15%的建筑密度在当下不可多得，对专业购房者来说，这是一个非常大的引力。
锦江府·北苑的业主60%以上的业主来自川师、攀成钢、锦华路等周边板块。地缘改善是项目最主要的特点，这和购买金融城·锦宸府，追求城市顶级战略资源的客群有明显不同。锦江府·南苑的破圈效应显现后，跨地缘吸附能力显著增强，产品定位明显升级。户型规划建面约144㎡、175㎡、207㎡三款全T2栋型，其中，建面约175㎡和207㎡套数占比近8成，主打高端改善和豪华改善两波客群。三款户型中最瞩目的当然是207㎡端厅户型，4栋楼占据整个社区中心，错位布局，规避对视干扰。
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这款207㎡户型的基础布局框架和当前市面上流行的端厅基本一致，公区和主卧的尺度进行了充分考量。![]()
除此之外，我认为锦江府·南苑在这款户型上还做出值得称道的两处升级：▌一是增加了长度接近16米的L型环幕阳台，阳台的南向进深达到2.2米，与楼下的巨大中庭景观形成充分的互动结合。▌二是次卧套房之外，还安排了一个进深4.7米，面积超过14㎡的次卧，这间房的存在对于家庭其他成员的居住舒适度将是重大提升。经常看局座小作文的朋友都知道，我一直呼吁“改善平权”，在大户型里，公区和主卧的舒适度是需要首先考虑，但次卧面积也必须给够。![]()
这一户型最吸睛的当属尺度感十足的南北双阳台配置：7.2米宽的横厅外的阳台进深达到2米，对空间的拓展效应明显；开间4.2米，使用面积约6㎡的生活阳台提供了足够的后勤空间。![]()
对于传统横厅户型，一些购房者或许觉得情绪价值不高。我的看法是户型选择一定不能脱离总图，脱离总图谈户型就是耍流氓，就会栽跟头。现在不少项目在户型图纸层面给够了情绪价值，比如多加一个客厅开窗面，但其实和总图的适配性并不强，后期易造成近距对视、隐私暴露等问题。这版横厅175㎡户型是一款经典耐用的空间原型，配合开阔楼间距、中心庭院，我相信，有类似居住经验的购房者一定会给出高分。需要注意一点，锦江府·南苑采用清水交付，利弊皆有，就不展开了。另外，三款户型均规划了开放式阳台，后期如何封窗管控也对项目物业公司——轨道万科物业提出了更高要求。锦江府·南苑没有做实体示范区，售卖期房阶段略显吃亏。好在锦江府·北苑目前的实体呈现效果，能够为锦江府·南苑做非常重要的信用背书。作为一个长期关注高端市场、高端产品的公众号，局座认为锦江府·南苑更深层次的意义在于：经历了过去几年的大量开发实践，我们能够看到成都本土国企在高改/豪改领域的产品力已出现实质性进步。一些重点项目，比如今天的品审对象锦江府，甚至已经领先全国性品牌房企的同档产品。对于成都楼市，意义显然重大。对于前期业主，意义同样重大。几年后，如果我们回头复盘这一轮成都高改/豪改产品力的大进阶。我相信，锦江府三个字，大概率榜上有名。
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1.文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。
2.文中所展示的意境效果图，仅供示意参考，并非我司承诺，最终实际效果以正式商品房买卖合同为准。
3.建筑体块、门窗分隔、外墙分隔、外立面材料、颜色、玻璃材料、颜色等仅供示意，可能与实际交付略有差异，以实际交付为准。
4.因工艺、材质、比例所限，本文所展示景观、架空层、儿童乐园、绿植种类、绿植数量、建筑单体面积、距离、形状边界等内容仅供项目示意参考，与最终项目交付后呈现效果可能存在差异。
5.相同户型不同楼栋的单元入口景观有所不同，最终以实际呈现为准；效果图及平面图仅供示意，建筑外立面门窗划分以实际交付为准。
6.具体交付标准以及本文未展示建筑面积以外墙体结构、布局，以买卖双方签署的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议为准。
