局座丨整个高端市场都在关注这次开盘
楼市
房产
2024-05-07 14:12
四川
从遥远的2016年算起至今，天府新区标杆豪宅盘LA CADIERE花园城的住宅组团总共开过5次盘。这5次开盘，有些开在了市场低谷期，有些开在了市场高峰期，有些开在了市场平峰期，但无一例外，每次开盘都实现了当日即售罄。本月，LA CADIERE花园城将第6次开售住宅产品——蔚蓝阁N8，被摆上货架的是164套清水现房，建面约150、185㎡，惠后均价约32000元/㎡，主力总价段约500-600万。开盘当日必售罄的金身能否持续不破，业内业外密切关注。甚至于，我们会认为蔚蓝阁N8的开盘结果具备影响天西乃至天府新区豪宅市场预期的能量，可谓牵一发而动全身。必须承认，当下楼市行情会在销售层面对蔚蓝阁N8形成一定挑战，但这并不是LA CADIERE花园城第一次直面市场低谷。项目自4月23日启动客户现场登记，节前，我从内部获悉的登记量在500组左右，五一小长假期间又增加了100多组。截至发稿前，登记量超过600组。按照新政前的摇号口径统计，事实上相当于3倍多熔断了。强者从不抱怨环境，只会向内求索。在我看来：蔚蓝阁N8仍被追捧，决定性因素之一是对适用对象的深度洞察。洞察那些对高品质建筑、高品质环境、高品质服务有着超乎寻常追求，且预算恰好在500-600万量级的置业者。决定性因素之二在于，蔚蓝阁N8是500-600万总价段上车LA CADIERE花园城新房最后也是最好的机会。蔚蓝阁N8之后，LA CADIERE花园城的住宅供货节奏大致如下：蓝庭二批次，建面260㎡；蔚蓝阁C区，建面186-260㎡；另外两个待开发“蓝系”地块，建面300㎡起。更大的面积、更高的总价，500-600万量级购买力根本吃不下。▌今年以来，成都高端市场远不如往年乐观，天府新区也未能独善其身，天西、天东、公园区等核心板块的多个品牌楼盘，即便用上开盘优惠、中介渠道、金融创新等一系列组合拳，市场反馈依然不甚积极。LA CADIERE花园城一直被视作天西的压舱石、价格锚、风向标，所以，此次开盘是对天西高端市场最正式的一次检验。如果开不好，会在一定程度上反应市场信心确实低迷到了罕见程度。▌LA CADIERE蔚蓝卡地亚是一个把品质、环境、配套、服务、审美、口碑等物理精神要素都做到了行业顶流的品牌，苦心孤诣修炼的内功能否帮助企业对抗下行市场？这一点太太太重要了。如果蔚蓝阁N8开不好，说明把产品做好、把服务做好，只能锦上添花，而不能雪中送炭。对于那些想通过提升产品和服务增强竞争力的企业而言，心理打击会非常大，会让大家不想再努力了。▌蔚蓝阁N8总价区间在437万到700万，被蔚蓝卡地亚定义为“臻藏级轻奢豪宅”。与局座年初更新的“豪宅分级体系”基本吻合，即：把年度新房总成交最贵的前3%作为豪宅准入门槛，最新门槛价是650万。蔚蓝阁N8能够直观检验高改/豪改客群当下置业意愿，这是今年为止，任何一个盘都提供不了的观测样本。2020年，豪宅品审局做第一版“豪宅分级体系”时，总价500万即可进入年度最贵的前3%。4年时间，总价门槛提高了150万，增幅30%。查阅2020-2023年成都市城镇居民可支配收入增长情况，4年增长约18%。只能说无论任何时候，想买进最贵的前3%都必须付出比平均值更大程度的努力。讲的是关于家庭房产结构优化调整的迫切性和必要性，呼吁大家重质量，轻数量，尽快将手上持有的多套刚需/刚改房置换成高改/豪改房，提前应对未来住宅产品的结构性变化。无论看住宅保有量还是人均住房面积，成都都到了临界值——2000多万人口的超大城市，各类住宅保有量超过650万套，人均住宅面积约35㎡，持平国际一线。量虽大，但结构失衡问题过于突出。当时，贝壳成都站二手房挂盘量163357套，我用“房龄10年以内”+“商品房”+“有电梯”+“140㎡以上”筛选，符合条件的房源只有3479套，占比约2.1%。如果再把地段、品牌、品质、配套、服务等高端居住必要条件叠加进去，符合条件的连1%都没有。所以，我一直坚持一个观点：房子长期过剩，好房子长期紧缺。说LA CADIERE花园城就是100%尽善尽美的好房子，倒也不至于，毛病肯定能挑出来一些。它最牛的地方在于，不怕客户对比，比来比去，客户会觉得它综合素质最好。去年，蔚蓝卡地亚正式提出了他认知中的好房子标准：大面积、好产品、好配套、好服务，简称“一大三好”。房子从投资品转变为消费品，好房子是用来住的，用来改善生活的，好房子的稀缺性决定了从房子的本质价值出发，高品质产品才能穿越周期保值增值。可以说，成都没有任何一家豪宅的服务颗粒度能与之对齐，在润物细无声中持续为客户创造价值是蔚蓝卡地亚构建的核心竞争壁垒。
我也从不避讳，蔚蓝卡地亚是豪宅品牌中最接近奢侈品的存在之一，它售卖的不仅是产品和服务本身，更是图腾符号的认同和价值主张的共鸣。一个有意思的细节，蔚蓝阁N8样板间美图流出后，大量业内人士和购房客户纷纷跑去打卡。一位房企同行看完样板间给我发来私信：该si的审美，太高级了！我也是被蔚蓝阁N8样板间硬控了快一个小时的围观群众，从样板间出来忍不住发了条朋友圈。蔚蓝卡地亚的精装宪法：1、坚持正品软装；2、坚持做减法；3、坚持高级感；4、坚持不接地气。以上4点其实是典型的奢侈品逻辑——审美重于功能，艺术高于技术。就好比爱马仕bkc的忠实用户，追求的还会是手袋的性价比和储藏量？
真正意义上的豪宅，一定要有贴近生活却又高于生活的境界超脱。蔚蓝阁N8样板间践行的正是这一理念，哪怕它只是蔚蓝卡地亚定义的“臻藏级轻奢豪宅”，指导理念依然是蔚蓝卡地亚一贯不变的奢侈品路线。蔚蓝卡地亚营造的艺术、精致、优雅的环境，对身置其中的人会有气场上的引导。进入场域，比如会所、园区，人会下意识的提醒自己不能太随意，应该注意言行举止，不喧闹，不喧嚣，不与环境违和。独特的环境氛围需要建筑、空间、装饰、景观、甚至灯光照度、动线设计、礼宾人员等诸多环节参与配合，是一套庞大的系统性工程。去看看交付中的LA CADIERE天际更能明白蔚蓝卡地亚的厉害之处。像奢侈品一样做豪宅，提供高端生活方式是蔚蓝卡地亚坚持了16年的开发运营方针，造就了品牌的确定性。没有过去十余年的一以贯之，很难在地产行业里养成罕见的品牌经济和粉丝经济，更不会有花园城“五开五罄”的反哺。蔚蓝卡地亚的产品，我个人一直以来的感受是：东西确实好，但也确实不便宜。规划层面分析，它的优势主要在于总图位置更好，与楼王并肩，远离武汉路，噪音干扰少，朝北享有蔚蓝阁A、B区围合后的一流看中庭点位，朝南的高区楼层享有天府总部商务区视野。蔚蓝阁N8的首层入户大堂和专属泛会所都升级了装修标准，这也是准业主认可它优于二手的因素之一。追求“一大三好”的花园城今后不会再推出中档面积段产品。蓝庭二批次，只有一款户型260㎡且精装销售，这是蔚蓝卡地亚首次在住宅产品中提供精装交付，厨电配置Miele、Smeg七件套，售价不会便宜。其后的蔚蓝阁C区，185㎡-260㎡。两个蓝系地块，300㎡起，预测精装售价40000元/㎡起不算过分。对一个长周期开发的大体量住区而言，产品定位越做越高且每个组团之间又能形成定位区隔，互不打架，互不踩踏。无论对开发商还是业主而言，都百利而无一害。此外，越早进入的业主反而越有先手优势。关于豪宅置业，我说过很多次：板块决定下限，产品决定上限，服务又决定着上限运行的时间线长短。板块、产品、服务，能否三位一体，长效耦合，既决定居住品质、生活品质，同时也决定资产层面，能否在剧烈的市场动荡中被击穿护甲。过去，我们过度重视地段，忽视或轻视产品、服务的权重。以为买进头部板块就能带来居住质变，资产安全。事实上呢？老司机频频遇到新问题。如果我们认同房地产的逻辑已经发生重大变化，我们就应该更新认知，把产品、服务提到与地段、板块对等的维度考量。尤其高标准、体系化的服务供给，目前大部分豪宅是看不到的，我认为这会是中国高端住宅产业升级的Next Level。免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。
