今天的《一城一豪宅》专题，聚焦位于广州珠江新城的保利华创·都荟天珺。
珠江新城，一手新房，并且是目前珠新唯一在售新房，是都荟天珺在广州豪宅市场最为显性的价值标签。
这个标签对广州豪宅买家有着无差别的杀伤力，因为珠江新城上一次开售新房要追溯到久远的15年前。
面对都荟天珺，豪宅买家知行合一，他们纷纷用单套1500万到3000多万的巨量真金白银为项目投了赞成票。
在豪宅品审局（公众号：cdmansion）看来，除了珠新极核、豪宅定位、创新研发，我们对都荟天珺还应该有更深层次的专业价值认知。
正如本文主标题所示：在都荟天珺身上能看到国内豪宅未来的主航向。项目凝结的启迪意义和示范意义，令其影响力和可研读性并不局限于广州豪宅市场。
对中国城市建设保持高频关注的读者想必已经发现，今年以来，国内多个城市的住房和城乡建设局纷纷改名为：住房和城市更新局。
这背后，折射出的宏观意志是城市更新。
此前很长很长时间里，中国城市的发展模式普遍偏重城市外拓，新区建设。如今，新旧动能转换，基于城市成熟/已建成区域的城市更新/旧改，势必将在未来城建工作中突出首位度。
反观美国纽约、中国香港等城市化进程已完结的国际大都市，以城市更新为牵引的再开发，既是国内众多城市可以参考的典型，也是对城市生长规律的尊重。
楼市依托于城市而存在，我们不能脱离城市谈楼市。城市更新浪潮催生的城市更新开发模式探索以及住宅产品研发模式探索，已成为摆在那些仍呈上升趋势房企案头的最新必修学科。
在国内谈城市更新开发，有两个区域一直被业界列为范本反复研读。
一个是上海黄浦区的新天地，一个是广州天河区珠江新城，这两个区域同时也都是所属城市最为重要的顶级豪宅聚集区。
上半年，创造上海豪宅单次开盘200亿业绩神话的顺昌玖里＆恒昌玖里即位于黄浦区的新天地片区。而本文主角，位于珠江新城的都荟天珺同样也是上半年广州豪宅市场的神盘之一。
目前，上海顶豪市场最期待的待入市顶豪翠湖六期，广州顶豪市场最期待的待入市顶豪保利冼村项目也都分别位于上述两个城市更新片区。
这些属于后话，暂不展开。我们需要明白，城市更新开发与城市顶级豪宅的规律性大趋势正在内地一线城市显现，蔚然成风之势可以预期。
在一线及重点城市核心成熟地段，城市更新腾挪而出的每一方土地都难能可贵。
在中国三大国家级CBD之一的珠江新城，城市更新更犹如黄金般珍贵。都荟天珺是这个道理，冼村项目是这个道理，南方面粉厂地块是这个道理，马场地块是这个道理，都是为广州塑造超级形象，拉升城市吨位的主动能。
我一直坚持一个观点：基于旧改之上的城市更新开发，如同中医里的针灸，以点带面，以面促全，激活城市空间，焕新城市风貌，进而实现土地的二次增值。
与都荟天珺直线距离不到400米的马场地块，上个月底，商家已停业撤场。据《广州日报》消息，为加快建设国际消费中心城市，天河区将“积极推进马场地块更新改造，争取华联SKP等项目早日落地”。
我看了清华大学建筑设计院为马场地块创作的概念设计方案，应该说，对珠江新城未来感和国际化的想象，远无止境。
因为与马场地块有着天然的近地缘关系，都荟天珺自带的第二道buff是众多城市豪宅梦寐以求的价值公式：重奢住区+重奢商业。
我亦认为，未来，这组公式能够与“重奢住区+一线江景”比肩。
相比于城市外拓区域豪宅开发的白纸画图、平地立城，城市成熟地段更新的豪宅用地，往往要考虑周边既有建筑、道路、住区等外部环境的影响。
通俗地讲，就是限制性条件多，开发技术难度大。
然而，越是限制性条件往往越能激发建筑师无尽的想象力，进而生成顶级规划方案。
以纽约中央公园旁，2020年建设落成的地标豪宅Steinway Tower为例，项目用地宽度只有18米，长度只有25米，总占地不到500㎡。
开发方案还要考虑毗邻历史建筑保护，倒逼建筑师对空间利用进行极致挖掘。最终，这块弹丸之地上诞生了高度435米，高宽比24:1的纽约超级地标。
当然，这只是一个世界级难度的极端案例。之所以提及，是想说明在城市更新开发过程中，限制条件反而会激发无穷尽的想象力。
看完都荟天珺规划设计方案，我最大的感受是建筑师的解题思路不像内地豪宅范式。其中，最显性标识是对全部住宅楼栋的底层进行了高达20米的超级架空。
都荟天珺的外围四至环境，既有多个已建成住宅区，又有立交枢纽等限制性条件，这种牌面的地块我见过很多。
通常思路，总图按日照、退距等规范组合实施，单体设计首层架空或不架空，销售阶段放大楼层之间的价差，低区楼层因受外部不利因素干扰，价值感偏低，通过相对较低的定价实现去化。
这种思路有错吗？没错！国内99%的类似地块都是如此处理。这种思路精彩吗？不精彩！国内99%的类似地块都是如此处理。
都荟天珺的处理方式显示了建筑师突破常规的解题思路，通过高达20米的双层超级架空层将不利因素“踩在了脚下”。
突破限制性条件的设计出发点同时还带给项目四项硬核卖点：
第一、低区楼层价值感提升。架高之后，把地块周边不利因素的影响降到了最低，低区楼层的居住舒适度指数上升。
第二、园区活动空间的扩容。小地块最难做的就是公共活动空间，豪宅尤其需要，从平面向立体延伸，双层架空使得园区公共空间翻倍。
◎立体景观模拟（图形源自维联力量数字系统）
第三、套均城景视野最大化。没有视野的大平层是没有灵魂的，架空抬高后，每一户的城景视野都能得到优化提升。
◎楼栋视野模拟（图形源自维联力量数字系统）
第四、首层车库接平市政道路，港湾式落客。通过抬高的灰空间，围合成采光天井，私家车归家通过采光落客区，如同游艇停靠港湾，形成一条仪式感和美感俱佳的归家动线。
◎入口归家模拟（图形源自维联力量数字系统）
在我印象中，都荟天珺的处理方式与香港知名豪宅瀚名非常类似。
利用地理优势，底层超级架空，塔楼犹如悬浮，拉开建筑空间与外部街道的距离，规避被临近楼宇阻挡景观的问题，同时舒缓街谷效应。
都荟天珺与香港瀚名均出自著名建筑设计事务所LWK梁黄顾。
这也让我更加笃定一个观点：城市成熟地段的城市更新开发，如何突破限制性条件，激发想象力，内地城市应该多向中国香港、新加坡学习。
规划底盘构建好之后，置于底盘之上的产品框架搭建自然顺理成章。
3栋高层住宅楼呈舒缓的C字型向南展开，T3栋型落位地块东西两侧，T2栋型的建面约255㎡楼王居中布置，形成醒目的建筑群落和天际变化。
值得一提的是，这三栋住宅楼并不孤立，设计上通过位于架空层二层的空中连廊予以链接，串联起三栋楼的公共活动空间，比较典型的香港豪宅设计手法。
建筑立面是豪宅的脸面，都荟天珺在立面上的成本投入肉眼可辨。
与超级架空层形成进退关系的沿街商业界面，深灰色天然石材与玻璃橱窗形成虚实咬合的形体关系，黄铜色的铝板作为层间重点装饰，同时搭配弧形的倒角，营造近人尺度下的细腻质感。
想象力迸发的自然还是十余米高的架空层，建筑的竖向结构通过灰色石材装饰，排列成让人震撼的柱廊空间。
而在这个自由的空间体系中，嵌入了一个个玻璃盒子，也有黄铜色的半室外露台，以及充实的垂直绿化，形态如同一座空中巴比伦花园。
建筑塔楼则是类幕墙公建化的处理，层间通过黄铜色铝合金线条描边，同样采用弧形倒角的手法，与裙楼呼应。
两处细节处理值得称赞。
第一、飘窗层间都以玻璃/铝板或其他装饰材料美化覆盖，强化建筑的剔透整体感；第二、设备平台采用金属格栅遮蔽，不影响通风散热功能的同时提升建筑非主要面的美观度。
顶部塔冠关系着一栋建筑的精气神，如何收顶一直被建筑师们重点考虑。
都荟天珺的塔冠处理强调建筑向上的挺拔之势，金属构架和彩釉玻璃构成审美的基本面。形体方面，金属构架高低错落，形成拱卫之势。
现代感、精细化的建筑立面处理，全新的建筑群落嵌入城市界面，足以让都荟天珺成为珠江新城新的建筑地标，同时也深度适配了整盘的豪宅定位。
虽然规划有两栋T3楼栋，但对于入户方式的思索能看出研发团队的用心以及这种用心带来的实实在在的舒适度。
项目建面约157㎡、196㎡、205㎡户型均为两梯三户核心筒。
其中一部电梯专供一户业主实现独梯入户和独立前室，另一部电梯服务同层两户业主，通过贯通梯，能够为两户业主分别提供独立前室，互不打扰。
相比目前市面上大多数两梯三户产品，都荟天珺的核心筒设计无疑是next level了。
四款户型，重点解读售价超过3000万/套的建面约255㎡楼王。
权威机构数据显示：2024上半年，广州商品住宅共实现成交28820套。其中，总价3000万以上商品住宅共成交127套，占比仅为0.4%。
可以说，都荟天珺的这栋楼王基本相当于广州楼市的楼王，购买客群必然是广州的人中龙凤。
建面约255㎡并非惊人尺寸，关系顶豪居住的四大空间系统却在这套户型上得以全部保留。
第一、主次独立入户的双动线系统。在独立电梯前室，动线分作两条：主人动线经对开大门→玄关→客厅，完成入户；工人动线经消防门→后勤门→厨房，完成入户。
第二、客餐独立分区型会客系统。豪宅居住讲究分区清晰，功能模块之间要有边界感而不是集约，独立方厅会客系统和独立中西厨在今年的顶豪户型设计中受到青睐。
第三、完善完备的后勤家政系统。独立工人动线串联起厨房、生活阳台、家政间、晾晒区、工人房等后勤模块，很多同面积段大平层户型的后勤配置不像这般完善。
第四、主卧区域独立小家化系统。除休息区、衣帽间、梳妆台、五件套主卫外，预留mini吧、工作台、lounge空间等功能。
同时让主卧享受双全景舱观景，实现独立于大房子内的小家化配置。
集约利用的小户型讲究空间尺寸，豪华享受的大平层讲究空间系统。这套建面约255㎡户型基于赠送的可拓展空间集齐顶豪居住的四大空间系统，为有豪宅居住经验的客户设计豪宅，方案水准可称之为一流。
项目室内精装由香港SLD梁志天大师担当，高标呈现。风格选型及具体配置，参考196㎡样板间实景图。篇幅有限，不再展开。
这些年全国各地看豪宅，看得多了其实是把双刃剑。优势是见多识广，劣势是很多项目很难再让我眼前一亮。
都荟天珺是那种能够激发我强烈探索欲的具备高度专业价值的豪宅项目，从它身上能够看到国内豪宅未来的主航向，它值得被更多地产从业者和豪宅买家看到。
国内一线及重点城市已历经三十余年高速城市化发展，纵观欧美发达城市演变规律，从城市外扩到都心回归，从新城建设到城市更新，我们的城建路线也将进入这一历史规律，相应的城市更新开发和产品供给，都荟天珺达成了一例极佳的行业示范。
难能可贵之处还在于，在地段论仍被购房者奉为圭臬的楼市里，都荟天珺没有自恃珠江新城极核级地段，而在产品研发端口有所懈怠。
研发团队注入进设计方案中的高专业浓度，其实是护佑资产抵御风险的一道隐形护城河。
评判一个豪宅项目价值几何，豪宅品审局（公众号：cdmansion）一直坚持一个观点：地段决定下限，产品决定上限。顶级豪宅，一定是顶级地段和顶级产品双轮驱动的结果。
