近期，局座先后两次到龙湖新项目龙湖·观萃踩盘学习，在现场除了购房者外，还至少遇见了三家房企的高管带队考察。
8月底的成都热辣滚烫，能让购房者和同行在这种天气下奔赴现场，这是龙湖新品一直具备的魅力。
龙湖·观萃是龙湖最新的产品系。在用户和行业两个端口，我认为它都具备很强的样本价值。
用户层面，这是最新一代高改产品首现一环，龙湖·观萃是在主城一环改善置换为数不多的优质标的。
行业层面，在龙湖·观萃身上，我们可以看到龙湖在高改这条赛道“常做常新”的最新版本方案。
高改产品摸着龙湖过河，又有了新一季的剧情。
龙湖·观萃所在的蓉北商圈，在过去十多年的主城更新进程中，兑现了很多实际成果，城市面貌大幅焕新。
在蓉北商圈的焕新进程中，两个TOD项目至关重要。
一个是龙湖·上城天街，它不但为区域增加了一个重要的生活配套，也彻底改变了人民北路一环路口的城市界面。
第二个TOD来自正在实施的火车北站改造工程，它建成后将是规划庞大、功能完善的成都站TOD。在成都TOD规划的初始版中，它就位列16个城市TOD站点之一。
现在走在地铁人民北路站周边道路上，井然有序的城市界面，和传统印象中的北一环相比，已经完全“换了人间”。
从城市发展规律看，在产业结构和人口稳定、生活配套醇熟的城市先发区域，城市更新是未来的主旋律。更新过程中出现的点状小幅地块，几乎将是新增住房供应的唯一来源。
这是龙湖·观萃诞生的时代背景。
我相信这也是很多房企高管考察龙湖·观萃的一个潜在目的。毕竟，随着房企的投资重心偏向主城，主城内同等质素的土地，未来都有可能成为各家企业的投资目标。
龙湖·观萃的呈现状态，符合局座对其“小而美”预期。而在“小而美”这个表象背后，它的每个环节和场景都在释放着一个关键词：创造空间。
房地产是个「创造空间」的行业，尤其是进入城市更新阶段之后，在有限的平面之上创造空间，是房企需要着力构建的专业护城河。
将整个地块作为一座建筑来一体化打造，是龙湖·观萃「创造空间」的指导思想。而纵向和平面空间综合考量，则是实操层面的具体手法。
首先，考虑空间的功能完整。常规高改项目拥有的酒店式入口大门、下沉会所、围合式中庭、架空层泛会所齐装满配，公共区域的各项场景“不做选择，全部都要”。
其次，优化空间的关系和互动。包括会所、泛会所、地面景观在内，每一处空间都能通过横向或纵向的方式互相连接，形成动线丰富的整体。
第三，强调空间和自然的关系。每一处空间都尽可能地接触自然，与阳光和空气互动。
比如在下沉会所内的镜光水院、可实现自然采光的阳光健身房。光影结合的印记随处可见，让下沉会所内没有置身负一层的封闭感。
还有更为重要的一点，突出空间的美学体验。
龙湖坚持“世界灵感，定制生活”，以世界知名高奢酒店的设计理念来设计每个项目的空间和景观。
龙湖西宸·御湖境是对阿布扎比海上卢浮宫的场景再现，而龙湖·观萃的会所和园林，则从被誉为“全球酒店客房天花板”的东京安缦等安缦系酒店撷取灵感。更多细节，我们将在下文道来。
有了这些设计，每个到访者进入龙湖·观萃的场域后，都能随着空间的展开感受到层层递进的情绪价值。而在同行看来，这就是龙湖把握高改客户需求敏感点的功力。
城市建成区点状出现的新项目，总图阶段难度最高，也最容易出彩。总图水平将在很大层面决定项目的专业示范价值上限。
总图层面，龙湖·观萃有两个大手笔。
首先，坚定地选择了围合式布局的方案。
这个方案的成果是在面积有限的地块上做出了一个约3600㎡的核心庭院。
在建筑全T2结构之下，这种选择给了住户更好的视距，为整个社区营造了一个视野和社交的中心。
从近期呈现项目来观察，“尽量留出中庭”是龙湖总图规划阶段重要原则。
当然，围合布局形成的中庭还达成另一个效果：让龙湖强大的造景能力有了更大的发挥空间。
第二个大手笔是：根据每栋楼的不同外向视野，定制更个性化的户型。
龙湖观萃的标准层只设置了建面约126㎡、建面约143㎡、建面约182㎡三个面积段，但建面约126㎡、建面约143㎡却有多种变化，一共8个标准层户型。算上特殊单位，整盘户型超过10种。
对邻近楼栋端头单元单独处理，是户型变化的主要原因。
这种处理避免了主朝向正对邻近楼栋山墙，确保外向视线不受阻挡。不但提升了每个单元的均好性，还创造出更具想象力的户型方案。
城市成熟区项目的乐趣和挑战都在于此：向内向外求索各类有利资源条件，并全力规避所有现存和潜在干扰。
一旦达成，即是经典。
在会所和景观上发力，是龙湖的一贯风格。具体到龙湖·观萃，主要体现在三个层面。
首先是会所面积指标超配。
龙湖·观萃拥有约1100㎡的会所和泛会所面积，平摊到196户业主头上，户均会所面积超过5㎡/户，远远超越市面上的主流项目。
相较于此前出现的产品，在会所和泛会所配置上，龙湖·观萃给整个区域都实现了充分迭代、超前配置。
其次是对会所各项功能的精确分配。
在这个领域，龙湖有相当成熟的产品标准，局座此前曾经进行过专题化的解读。在龙湖·观萃的会所内，常见的健身区、会客室、茶室、儿童游乐区、棋牌室等设施一应俱全。
而且将健身区设置在下沉会所后，为了提升通透感，健身区屋顶连接地面琉璃光院，通过天井实现自然采光。
而设置在健身区和阅读区、透浅绿色光影的光萃宝盒，采用双面水纹玻璃，通过热熔弯曲工艺无缝拼接，是龙湖一次不经意的“炫技”。
第三个层面则是会所内装和景观打造的联动考量。以东京安缦酒店为蓝本，制造了多处浪漫的空间细节。
整盘的高奢酒店风就大门开始呈现，通过营造序厅、观光电梯等归家环节，以及各类奢石的搭配，提升归家动线的品质感。
下沉会所打造的核心景观镜光水院，水景中央是一棵据传价值50W+的大胸径高山红花梨，这是这一树种的西南首秀。它为每个在此闲坐沉思的业主提供了一个可以凝视的视觉焦点。
地面和下沉会所通过一部观光电梯连接，当业主进入电梯的那一刻，镜光水院的景观就会跃入眼帘。
镜光水院旁的约25米通高水幕光廊，也是对东京安缦同款空间的遥远致敬。
会所吧台顶部的浮光垂帘，以东京安缦酒店大堂的“灯笼吊顶”为原型，呈现出双面透光的视觉效果。
一处约170㎡的戏水池是地面中庭的景观中心，龙湖·观萃围绕其打造约400㎡的中庭水景浮屿之心，漂浮客厅、缦系躺床等休闲社交场景，各类甄选苗木、特色灰绿色花镜等绿植景观陈列外围。
漂浮客厅的设计灵感，来自京都安缦酒店的森林咖啡厅。
水是龙湖·观萃造景的重要载体。镜光水院、浮屿之心两大核心景观之外，每个单元的地面入口，也都实现了“踏水归家”，丰富了归家场景的细节。
整盘一体化考量、完整的会所配置、多种户型的定制式变化、各个空间的有机联系，让龙湖·观萃呈现出超越地块物理面积的大气象。
而落位到户型层面，龙湖·观萃也没有辜负新一代产品所拥有的实得率优势。
算上私梯明厅，每款户型的整体实得率约110%，经得起购房者在全城范围内的对比审视，大幅降低业主们的“背刺焦虑”。
3个面积段，8种标准层户型，都是来自于龙湖的成熟产品体系。
得益于更高的得房率，建面约143㎡户型全都实现了三卫双套房配置，而且都是方厅设计，空间体验感跨越式迭代，这在行业发展史上是个标志性时刻。
其中建面约143㎡E户型和建面约182㎡的楼王户型。虽然套数不多，却是龙湖的定制化创意输出，方案相当精彩。
这款建面约143㎡户型，单元北侧就是规划中的市政口袋公园，西侧临中庭。户型的设计就是为了充分利用稀缺的景观优势。
面对优势景观面，拉长户型面宽，今年从西宸御湖境开始，龙湖就在尝试。
龙湖·观萃的这款建面约143m²户型将面宽拉长到约19.4米，其中朝市政公园的L型阳台的长度就达到了约10.1米。
而主卧则双面采光，一面北向朝市政公园，一面西向朝中庭景观。
另一款建面约182㎡户型则是成都龙湖的首款全景舱产品，仅有9套，且买且珍惜。
这一户型的基础格局在市面上通常出现在豪改段。但龙湖·观萃的优化升级之处在于将其做成了一层一户，并对双主卧和中央社交区进行了强化。
首先，双主卧套房的实际使用面积都分别约37㎡和约30㎡，都拥有作为主卧标配的卫浴和收纳体系。
这样高规格的配置在180㎡级的产品上，成都市场还是首次出现。
此外，龙湖并没有因为双主卧区牺牲另外两个次卧，都具备作为独立房间需要的基本尺度。
第三，这款建面约182㎡户型的中央社交区在保持LDK功能外，还加入了一组X空间的使用场景，未来可作为开放式书房或者儿童游乐区等功能使用。
在实现270度采光的同时，兼顾了方厅的优点。
建面约143㎡的E户型和建面约182㎡户型都是龙湖根据项目在地条件所做出的非标产品，虽然增加了方案设计的难度，但落地之后却与周边环境更加契合。这也是「创造空间」理念的另一种表达。
一位行业大佬去年提出过一个论断——放弃中观。主要意思是：企业只需聚焦顶层战略和微观层面的产品，对于市场、区域的变化影响，大可放开不管。
