大佬们说，房地产是千年行业，常做常有、常做常新。那么，当前市场会有哪些“新意”呈现？换成资本家的问法就是：总结今年的官方发声，我认为从“有房住”到“住得好”就是答案。“住得好”既是当前系列楼市政策出台所遵循的基本原则，也必然是下一阶段中国房地产市场主要发展方向的纲领性指引。“住得好”，既是居住者的主观感受，也应该有客观评价标准。这个评价标准是豪宅品审局的创号动机，也是局座长期观察和思考的对象。今天动笔成文则是因为最近局座收到了一本「无名之书」后的所思所感。之所以叫「无名之书」，是因为这本书的封面之上仅有四家企业仁和春天、gad、CCD、S.P.I的名字。对成都楼市比较熟悉的小伙伴应该知道，这本书肯定跟仁和春天在锦江区的29亩项目有关。不卖关子，今天在这里替开发商正式官宣一下，这个项目最终开发商正式定名：中国住宅设计在经历短暂的多样化后迅速进入同质化的境遇，其商品属性与经济价值吞没了在社会、学科等方面的其他价值，住宅被更多视为接近经济效能计算的产品。初翻一遍，这本「无名之书」主要探讨的话题就是以仁和春天·29号院作为标本，解读什么是“住得好”——尤其是在都市生活节奏改变、消费群体对居住诉求的变化之后。仁和春天·29号院的三家设计机构分别是建筑设计单位gad、室内设计单位CCD、景观设计单位S.P.I山水比德。以此书为缘起，站在几个中国地产界的老法师的肩膀上，今天局座也和大家聊聊我们对于“住得好”的观察和理解。对于“住得好”的向往，来自于现实环境的反差。局座从业十多年，主要的感知来自三个层面：对同质化的反感、对低质化的厌恶、对“好土地没有长出好房子”的遗憾。最近几年，局座在全国范围内看了几百个项目，其中的好作品绝对数量不少，相对比例不高。在局座团队的内部讨论时，对我们脚下的这个城市，对很多项目都有“怒其不争”的声音出现。大家普遍一致讨伐的现象大概有这么几类：建筑品质不够、总图关系糟糕、户内各区域比例失衡、后期疏于管理维护等。当然最后的所有吐槽都会有一个无法回避的终点：好地块上都没有长出好房子。过去三十年城市发展像头野驴，跑起来就不停。当我们终于慢慢知道什么是好房子，想要住好房子时，才发现好地块都已经被消耗殆尽，开发强度接近饱和。如此生活三十年。到了今天，大量关于好产品的实践都只能在郊区和新区之上进行，但新区的配套引入、人口导入却都需要时间。老房子，除了老没有缺点；新房子，除了新没有优点。用开发商的表达方式就是：我们是否尊重过脚下的土地？最终，绝多数项目都成了充满遗憾的社会实践，在遥遥无期的下一次城市更新到来之前苟延残喘。回到本文标题所提的问题——我们距离住得好还有多远？如果这个距离存在，我相信首先应该反思的一定在供给侧。供给侧的痛点，追根溯源都始于对效率的单一维度极限追求。在资本收益率的指挥棒下，绝大多数房企都穷尽力量追求对时间和效率，并制定了一套完整的、不容挑战的游戏法则，并决绝无情地执行。所幸，追求效率的只是绝多数企业，不是全部。在城市高速发展的裂隙里，还有少数企业走走停停，缝缝补补。就像餐饮行业，大多数企业都想做供应链搞加盟，但总还有少数馆子的老板要亲自到后厨掌勺。在这本「无名之书」里，gad高级合伙人吴彦称仁和春天是一个和gad社会价值观、生活价值观、设计价值观高度一致的企业。并将仁和春天·29号院的设计工作定义为：在“效率时代”做了一件看似“低效”的事。仁和是成都最早一批本土房企，也是成都最早的奢侈品商场运营者。他们看似的“低效”以几项经营数据作支撑：▶锦江区的这29亩地，从拿地之日至今已经过了接近一年。对比很多同期同体量的项目，早就清盘收工。局座和仁和春天团队也有过多次沟通，我认为看似“低效”的表面印象背后，是他们的确花了更多时间在打磨产品。毕竟足够的时间是好房子诞生的前提条件之一，就像北京同仁堂挂的那副名联：“品味虽贵，必不敢减物力；炮制虽繁，必不敢省人工。”但对于好房子的诞生，我更愿意换一个角度进行解释：作为一家本土民营房企，企业品牌和老板个人名声强相关，因此仁和春天更爱惜自己的羽毛，更在乎业主的评价和公众口碑。局座不少朋友住在春天花园、仁和春天国际花园、仁和世代春天等项目，他们对开发商和物业的评价，都一致很高。
这种感受的也正好解释了局座之前经常提到的一个观点：每个城市的顶豪，大多来自于本土企业。但如果走进现实，房企老板对自己的口碑的珍惜，可能才是做好产品的最大动因，尤其是在业主很多都是熟人和朋友的前提下。这本「无名之书」引用了美国著名建筑师Colin Rowe（科林·罗）的一个观点：特殊、性格和新奇永远与体系为敌。映射到当前的地产行业，对效率极限追求的另一个负产品是个性化的消失。我们俗称「抄作业」。学习先进，本身不是坏事。但在这个过程中，失去自我意识，就变得很危险。在我看来，仁和春天·29号院是对住宅产品脸谱化的一次拨乱反正。在正式案名公布前，仁和春天锦江29亩是这个项目的江湖代号。最终开发商在甄别多个选项后，选择了沿用了“29”这个关键词，定名为29号院，而不是去强行套一个旗下的产品系列名称。甚至他们卖房子的方式都很独特，在实体展示区呈现之前，仁和春天在仁和新城楼下的南谷茶室包下一半面积，有兴趣的朋友被邀约到这里喝茶、听工作人员讲解项目。在建筑设计上，gad站在让住宅设计回到“本体”和“地方”的维度进行思考，根据地块特性、周边环境，重新思考自然、建筑和人的相互关系。仁和春天·29号院没有停留在追求南北通透的窠臼里，呈现了一张完全迥异于当前成都市场主流风格的总图，类一层一户的风车栋型，全新的建筑表达语言。而在这本书里，gad将总图和建筑的推导过程完整呈现。这套建筑的效果图和户型图已经在网络上流传了至少半年时间。我相信每个看到他的人都至少会有一种感受：和成都以前的房子不一样。
仁和春天·29号院的景观设计单位是S.P.I山水比德，在景观设计上主张实现化繁为简，摒弃奢华的设计语言，不拘泥于具象风格，以“松”为造景主体，呈现整个景观体系。为了将gad的方案更好落地，仁和春天还干了两件不该开发商做的事：一是出钱将地块东侧的高压线下地，二是代建了东侧的市政公园。“住得好”这个话题之下，还有一个值得发散的热点，那就是迭代和背刺。核心原因在于因为规划条件变化，新一代产品在实得率上的进步。但我认为这个词本身就有很多的误导性，容易让人产生一种认知误区：以前的房子总是不如新一代。实得率从3.0容积率、T4大高层时代的80%逐步进化到最新一代的超过100%。这当然是一个巨大的进步，毕竟购房者不用为模糊不清的公摊面积买单。当然随之而来的是购房者标准的变化，不久前我在一个项目的样板间里就听到一个购房者给销售人员抱怨：你们这个得房率才100%，只能做四房。另一个项目超过了110%，可以做六个房间？但除此之外的其他层面有没有本质的变化，实得率是影响“住得好”的唯一原因吗？建筑外立面、总图、内装标准都提升了没有？最近几年，局座不断通过小作文向大家传播“立面觉醒”、“总图觉醒”的观点，是因为我认为这些指标对于后期的居住舒适度影响更大。尤其是进入到我们经常说的“顶豪”这个领域，十多年前很多开发商在建筑、户型、内装上的呈现，放到现在并不过时，甚至还遥遥领先。他们是成都初代顶豪大平层的代表项目，过了十多年，也没有可以在他们的基础上真正“迭代”的新一代产品。原因无他：他们一开始就选择在最好的地段修最好的房子。虽然拿地之后的一年内，成都高价地块迭出，仁和春天·29号院所在地块已经从当时的成都单价地王到退出楼面地价前三，但仁和春天对这块地的投入却清晰可见。最近半年，仁和春天·29号院陆陆续续地释放了总图、立面和户型等信息。其实在这本「无名之书」里，CCD也详细解读了仁和春天·29号院的内装设计思路。不过这一块我觉得可以先留点悬念，大家可以等待11月底示范区打开再亲眼见证。不过有一点可以提前剧透：仁和春天·29号院的精装都是“所见即所得”，不再玩“非交付标准”的免责文字游戏。出书不应该是一家房企所追求的东西，但对于城市发展、人居环境要有自己成熟的理论和实践体系，却是房企必须具备的能力。这本「无名之书」的内容之所以能让局座有共鸣，就在于其不是商业自吹，而是带有真正的思考。在互联网都有记忆的时代，敢于把产品细节都白纸黑字印刷出来，也代表了仁和春天对29号院交付的信心，是真正的“背书”。“住得好”的客观评价标准就是这些思考的结果：一盘一策的产品定位、个性化的建筑设计、高品质的立面和内装、以及完成度极高的交付等。这些要素的重要性，并不一定为顶豪市场所独有，而是由集合住宅的特性所决定的。年初，局座跟gad高级合伙人吴彦喝了台酒，已在成都操刀多个豪宅项目的吴大师和局座简单聊了聊在每个项目上的设计心得。提到刚刚完稿的仁和春天·29号院时，吴大师对开发商有一句评价：以局座多年的从业经验，大多数乙方见面都是吐槽局，工作中挂了甲方电话骂娘是常态。能得到设计单位这个评价的房企凤毛麟角，这也更加激发了我对仁和春天·29号院的期待。免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。文中效果图展示，仅供参考，最终以双方签署的《商品房买卖合同》及附件、补充协议和实际交付为准。
