局座丨如此「超级面宽」全国罕见
楼市
2024-09-06 11:43
四川
![]()
写了5年公众号，详细分析了300多个高改/豪改/顶豪项目。这是我们第一次从微观户型设计切入，展示一款高改产品的中观及宏观。先不透露案名和具体建面，大家可以根据图示参数和经验，先猜猜这款户型有多大，后面我会公布答案。![]()
看到户型图纸第一眼，我极度惊诧于——约21.6米的南向面宽。南向面宽越大意味着户型主要朝向上获得的采光面和视野面就越大。同时，室内主要空间和次要空间，比如：主次卧，可以实现朝南房间数量最大化。户型的面宽就像人的身高，新能源的续航里程，是最重要的物理评判指标之一。很多女性朋友就经常夸我：“你五官虽然有些具体，但个头还是挺高的！” 在我印象中，南向面宽能够达到20米以上的户型，建筑面积普遍要240㎡以上甚至更大，才能配套如此奢侈的南向资源。以豪宅品审局今年品审过的几款国内标杆级方厅/横厅大平层户型为例：重庆龙湖·云河颂200㎡户型，南向面宽18.7米；成都招商·翎雲阁210㎡户型，南向面宽18.1米；西安金茂·璞逸曲江227㎡户型，南向面宽18.5米。成都金融城·锦宸府240㎡户型，南向面宽21.7米；重庆新希望·D10天际252㎡户型，南向面宽22.6米；广州保利·都荟天珺255㎡户型，南向面宽21米。![]()
不难发现，配备20米以上南向面宽的户型，建面主要集中在250㎡左右，并且是相当优秀的户型设计才能达成。![]()
仔细观察身边，其实我们还能发现不少270、280㎡甚至超300㎡的户型，南向面宽也才刚刚超过20米。回到开篇那版南向面宽约21.6米户型，揭晓答案：它的建面只有约183㎡。这项超级面宽的纪录创造者是中国铁建地产在成都金融城东，林家坝板块开发的西派交子。![]()
可以断定，西派交子是成都楼市有史以来，南向面宽最奢侈的180㎡面积段方厅/横厅户型。即便放在全国城市比较，也很难找到能与其持平或超越它的面宽表现。![]()
约21.6米超级面宽带来的优势一目了然：大方厅及四间卧室全部朝南。
即便在豪改需求爆发，产品疯狂迭代的最近几年里，有没有见过四房全朝南的T2板式户型？我的印象里没有，西派交子独一份。给建面183㎡配置约21.6米面宽，很多人会担心客厅和卧室的进深够不够，这也是很多整体建面不大，面宽过大户型的通病。这款建面约183㎡户型在给出超级面宽的同时，为何没有牺牲进深？答案是高实得带来的富裕空间资源，含电梯厅在内的面积约197㎡，它实际上是一个披着183㎡外衣的240㎡+户型。![]()
客餐厅进深约8.6米，得益于舍弃了传统的景观阳台，直接赠送飘窗，后期为大面观景落地窗交付。既有效增补了进深，提高了赠送率，又增加了立面稳定性。![]()
此外，地面的处理和地暖的铺设以及吊顶处理都能一体化完成，消除业主后期封闭景观阳台时的诸多痛点。![]()
重视后勤功能区是西派系产品一贯的坚持，中西厨+后勤区功能完备。约14.5㎡的超大中厨，岛台在交标之内；预留西厨的吧台空间；后勤生活阳台独立设置。基本上把高端改善常见的后勤不足短板都补上了。![]()
最小的两间次卧，进深约3.6米，摆放1.8米大床问题不大。而次卧套房使用面积约20㎡，约5米开间，床区和卫生间都朝南，最大进深约4.6米，床头靠墙约2.9米，摆放1.8米大床和两个床头柜也不局促。![]()
使用面积约43㎡，与今年成都市面上几款建面230㎡左右大平层主卧相当。空间分配方面，豪华衣帽间预留了女士们最爱的独立中岛和全明梳妆台空间，男士们最爱的mini吧同样有空间预留，实用贴心。五件套主卫空间，马桶隔间与淋浴隔间独立布置，双台盆洗漱区与浴缸区独立布置。摆得下且宽松，难得！![]()
这是今年的流行设计，够新颖，但一定要以衣帽间拥有足够的收纳量为前提，否则，不如给堵实体墙。新规能带来房企共享的大赠送、高实得，却不一定能带来约21.6米的超级面宽。原因在于西派交子虽然占地只有约31亩，但是地块具备约200米的南向边长，这是生成超级面宽的决定性因素，设计师因地制宜才得以实现超级创造。![]()
总图方面，全板式小高层，南北阵列，中轴对称的方式布局，形成一个主中庭交错四个组团庭院的规划形制。![]()
西派交子除了183㎡楼王户型，其余均为约143㎡的主力户型。其中约143㎡横厅户型，南向面宽同样达到了惊人的约18.2米，与今年成都市面上头部的几个200㎡方厅/横厅户型相当。![]()
这款143㎡的主卧区同样加大结构成本，采用270°的山墙采光，更为充分合理的利用总图的景观视野资源。
![]()
建筑立面延续了中国铁建独创的「爵系」现代风格，但是和之前的西派最为显著区别是含玻量提升。![]()
比如除了正常开窗面，窗间分割墙也用玻璃覆盖，尽量不打断玻璃元素的连续性。背立面的厨房条窗一般不好处理，不少项目是外墙直接裸露，西派交子的处理方式是继续用玻璃覆盖实体墙，强化背立面的细节和美观度。![]()
层间主要装饰材料为香槟色装饰线条，塔冠为香槟色格栅，真石漆用量不算大。整体而言，立面质感符合项目自身的高端改善定位。西派交子对于会所体系的理解和打造逻辑类似金融城·锦宸府，即：不设置独立会所或下沉会所，而是结合膨胀式架空层，布置会所空间以及高频功能。这种方式对于小地块十分有利，不会因为会所而压缩总图的空间。其实之前的西派善境也是相似的逻辑。
![]()
今年，这种借助膨胀式架空层实现的“轻会所化设计”被不少标杆房企视为楼盘会所后期良好运营的可行性路径之一。![]()
西派交子在膨胀式架空层内布置了三种主要功能：暮光书吧、城市酒廊、健身空间。既能满足交付后的业主高频使用需求，又不需要过重的成本和人力维护。![]()
当然，作为高端改善定位楼盘，会所功能可以轻，但空间装饰一定要有标示性。西派一直是营造独特审美的老司机。比如暮光书吧，圆筒状的巨构书架如同钟书阁的陈列方式，通过顶面的镜面，无限延展空间，有一种复古藏书阁的神秘感。![]()
而城市酒廊灵感来源于东京安缦酒店，大尺幅发光灯膜与深色地面形成视觉对比，搭配森绿色的复古软装，氛围感十足。![]()
而与会所外部链接的空间便是归家的艺术走廊。这是串联入口大门和会所的风雨连廊：阵列式的滨水柱廊，和一个个展陈艺术橱窗，空间标签感极强。![]()
归家门面，西派交子营造了一条长约53m的入口界面。以白色石材+香槟金属作为主色调，大门中部通过大花绿奢石精致切割拼贴，营造一种镶嵌宝石的贵感。大家看盘时可以专门留心一下这套社区主入口+膨胀式架空层会所的一体组合设计，无论展示效果还是设计巧思，都属于上乘之作。在我看来，林家坝板块的楼市走向将由西派交子开启新的分水岭。第一、供给侧，产品定位和产品能级开始出现跨步式提升。此前，板块内主要销售143㎡及以下产品，万科·朗拾交子、能建·锦誉府、中交·锦江颂的去化表现，证明了改善客群愿意用真金白银为林家坝投票。![]()
以西派交子为发端，产品定位开始从143㎡起步，并上探到183㎡。接下来，还有金茂项目（198㎡-235㎡平层）、润达丰滨江项目（180-240㎡平层+双拼合院）入市，无论面积段、业态还是客群，林家坝都将正式迈进豪华改善时代。![]()
从此前的万科·朗拾交子到能建·锦誉府，再到中交·锦江颂，林家坝改善型新盘的备案均价呈现出从30000元/㎡到32000元/㎡，再到34000元/㎡的上升趋势。今年如此艰难的市场行情下，林家坝板块在成都楼市的受追捧程度，仅次于它西侧的金三河东片区，备案系统中的量价表现是最直接的印证。![]()
接下来，从西派交子开始，林家坝新房定价将再上一个新台阶并且步步高，因为后面是地价更高的金茂项目和润达丰滨江项目。房价虽然不是由地价最终决定的，但开发商的销售定价一定会把自身地价作为最重要的定价权重。至于市场接受度如何，不用等待太久，四季度就会揭晓答案。林家坝板块东南侧的公墓一直被不少购房者视为重大不利因素，这也是网络上/房群里每每提及林家坝时最大的争议点。我们应该如何评价林家坝板块？我的看法是：既不应该回避板块短板，也不应该漠视板块长板。![]()
锦江区正在积极地往林家坝板块导入优质教育资源、医疗资源，提升配套能级。今年3月份才公布设计招标/投资备案信息的成师附小、盐道街小学、川师附中、三甲医院等，或已在建，或开工在即。城市更新工作和城市新区开发在板块内同期上演，这是成都楼市很多年来未曾有过的景象。![]()
一个有意思的细节是，林家坝板块内的道路命名与金三河东片区几乎一致，国兴街、国泰街、国丰街、泰华路、泰昌路、泰丽路等。市场各方对林家坝板块的价值认知脱不开它与金三河东片区唇齿相依的地缘关系，而两个板块同属锦江区，让协同发展更具可行性。相同的道路命名以及链接关系，正是主政者谋划协同发展的缩影之一。免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。文中效果图展示，仅供参考，最终以双方签署的《商品房买卖合同》及附件、补充协议和实际交付为准。![]()
