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密切关注成都豪宅市场的同学，只看标题应该就能get到，今天的品审对象是位于金融城东，林家坝板块的——金茂璞逸锦江。整个9、10月份，成都豪宅市场话题流量最高的项目一定是它。![]()
刚刚过去的周末，金茂璞逸锦江正式开放了接近8000㎡的实体示范区。从今年4月份拿地到9月份开放示范区，用时5个月整。搞地产的朋友都清楚，金茂这是把运营效率提升到了极限。「璞系」是金茂今年在集团层面上马的一条全新豪宅产品线，定档与「府系」平级，但在产品风格和客群偏好上进行了更有颗粒度的细分。半年前，我曾详细分析过金茂璞系全国首发之作——位于西安CCBD的金茂·璞逸曲江。想了解更多璞系产品特征，可以点击蓝色字体跳转查看《局座丨金茂不再只有金茂府》璞逸曲江是今年西安新房市场上的头部豪宅，顶级板块，千万售价，四开四罄，不会让你在西安输给任何人。![]()
金茂璞逸锦江是金茂在全国的第二个璞系项目，诞生于成都上一任地王之上，楼面价仅次于上周五贝壳拍得的金融城三期河东片区H12地块。局座应该是最了解金茂璞系的房产博主之一，应该说，金茂在璞逸锦江项目上有着和璞逸曲江同样的战略目标：不想让你在成都输给任何人。局座常说，买豪宅，先选板块，再选产品；板块决定下限，产品决定上限。介绍金茂璞逸锦江的产品之前，先来谈谈局座对金三河东片区和林家坝板块的看法。严格意义上说，林家坝是林家坝，金三河东是金三河东，一条南北向的锦华路把两个板块分割开来。![]()
很多人关心的是，未来，这两个唇齿相依的板块会不会边界消融，协同发展，甚至公共资源共享？局座的看法是存在这种可能性，并且可能性很大。
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为什么这么说？大家可以回忆一下金融城河西片区的发展历程。按照金融城官方规划范围，金融城西边界以益州大道为界。严格意义上讲，像誉峰、城南1号、西派国际等益州大道以西的楼盘都不属于金融城范围内。若严格论出身，益州大道以东的奥克斯广场的住宅比益州大道以西的都更正统，更金融城。![]()
但后来我们看到，益州大道两侧，边界逐渐消融，原本不属于金融城官方规划范围内的益州大道以西的部分逐渐被市场、被大众纳入了金融城板块，并且实现了优质公共资源共享。在我看来，益州大道边界消融的核心原因在于东西两侧的区域有一位共同的主事——高新区，统一的行政管辖能够充分调配资源，协同发展，甚至于可以把更西的剑南大道以西的文儒德纳入金融城板块。试想，如果当年益州大道以西不属于高新区，那么，今天的誉峰、城南1号、西派国际等金融城名盘，可能又是另外一幅景象了。![]()
以史为鉴看金融城三期河东片区与林家坝板块，除了地理上的唇齿相依，最最关键的是它们同属于锦江区管辖。锦江区有足够的行政权限和主观意愿让两个板块协同发展，甚至于带动白鹭湾协同发展。![]()
交子绿廊从金融城河西延伸至金融城河东后，锦江区继续把交子绿廊向东延伸，贯穿了整个林家坝；![]()
再比如路网体系，金三河东片区与林家坝的道路都是以国字辈和泰字辈命名，并且在规划上贯通；再比如林家坝板块内的祝国寺小学，已明确未来将搬进金三河东片区正在建设的小学项目。![]()
如果金三河东与林家坝分属两个行政区管辖，我们大概率看不到以上统一规划、协同发展。高新区发展金融城河西片区益州大道两侧的经验，完全有理由拿来借鉴。
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回到金茂璞逸锦江，既然两个板块之间存在协同发展，边界消融的高度可能，金茂要做的就是把产品定位做高。
为什么要做高？做个形象类比，产品定位足够高，不在金融城的文儒德都成了金融城名盘，而真正在金融城的奥克斯广场，因为产品定位和品质都不高，反而没什么提及率和价值感。
以上，是局座基于已发生事实，给出的一个侧面视角，仅供大家参考，也欢迎持不同观点的朋友到评论区留言。直白点说，就是金茂在豪宅研发上一直有着强大的「原创能力」。看盘多的同学应该深有体会，这两年的高改/豪改产品，重复率太高，相似性太重，房企之间互相借鉴的痕迹太过明显。![]()
金茂璞逸锦江是金茂豪宅原创研发的成果集合，一些业内人士甚至用了顶级设计逻辑这种溢美词汇。结合我个人的看盘感受，项目确实在多个维度上填补了今年成都豪宅产品原创研发的空白。举个例子，下面是金茂璞逸锦江致敬经典「流水别墅」的架空层实景图。![]()
从常见的平进平出的地面架空，到架空层结合会所下沉庭院一体化设计，再到对地面架空层进行空间分割组合：天然石材包裹悬挑的钢结构，创造了一个纵横交错，层次丰富的标志空间，真心精彩！
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入口下沉庭院和架空层合并设计后，加入瀑布与水渊，形成流水别墅般的景观展示效果，每一个走进示范区的人都会忍不住在此驻足停留，长久凝视。![]()
整体上，璞系定位“城市核心区的国际东方艺术作品”。「国际、东方、艺术」三个关键词统领了璞逸锦江的风格营造。![]()
这也是璞系产品的底色，面对城市塔尖阶层，它一定不是油爆爆的。不是跟你炫耀我们有多少豪华奢石，而是润物细无声地给你呈现一个个高品位空间。![]()
比如：中庭中心位置布置了一片巨大的「浮光水院」，浅水景观之上是由玉石围砌的圆形底座和一棵造型独特的成品松附石，能对到访的参观者形成无差别的脚步定格效果，出片效果极佳。![]()
在悠远的东方园林技法中，奇树奇石比较常见，但两者天然合一并且呈现如此尺寸规格的还是相当罕见，可以称之为东方园艺的巅峰水准，值得反复细品。大家关注的大门入口体系，金茂璞逸锦江同样给出了不一样的表达。![]()
大门风格偏向朴奢，虽然形体高大，但得益于线条柔和以及用材色彩克制，不会特别的突兀，对景主墙由天然石材装饰，控制人工痕迹的比重，强调石材天然的粗粝感。![]()
内部讨论时，局座团队一致认为璞逸锦江给出了一个具有博物馆效果的大门。考虑到对面就是规划中的成师附小，未来，金茂璞逸锦江无形中也会给孩子们上堂课：什么是含蓄的东方美。金茂的总图规划特别强调中轴对称，有股孔夫子“割不正不食”的执拗，成都的两座金茂府如此，西安金茂璞逸曲江如此，这一次金茂璞逸锦江亦如此。在交子绿廊北侧的约52亩矩形地块上，9栋单体建筑对称排列，严格的中轴对称手法制造出浓烈的建筑气势感。![]()
为了让总图更加疏朗透气，金茂选择了全大高、全独立栋型的建筑形态，坚决不做单元拼接，这点对于总图豪宅感的呈现至关重要。9栋建筑没有刻板地全南北向阵列式排布：在北侧半区，4栋建面约235㎡的建筑南北分列，2栋建面约198㎡的建筑东西对峙，围合成一个长约136米，宽约56米，总面积约7000㎡的大中庭和多个边庭空间。另外3栋建面约198㎡的建筑则南向直面规划中的交子绿廊。![]()
依托南侧交子绿廊提供的外部景观和内部中庭花园、宅间花园，实现「户户观双院」的视野格局。消防车道线路刻意避开中庭区域，绕园区成环，不破坏中庭景观的连续性和完整性，消防车道区域则可提供平急两用的多重种使用场景。这一总图格局的兑现还来自于金茂对全独立栋型的坚持。独立栋型方案让每一栋楼的山墙面都被充分利用，形成三面采光观景的格局，最大化的利用景观资源。![]()
正因如此，金茂璞逸锦江的建筑立面呈现：在主立面和山墙面是大面的玻璃覆盖，已经没有明显的主次区分。同时沿用璞系的“金线银甲浮丹阙冠顶”立面体系。强调对称美学，在山墙的转角处，每两层设置的外立面层间横向金线条，让建筑外框更整体。同时对于建筑顶部进行东方文化的审美强调！![]()
目前建筑的低区部分已经做了实景呈现，审美调性从外部立面门头到单元大堂做了统一延续，建议各位现场去品鉴！
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金茂将璞逸锦江兼容的社区商业街布局于地块南侧，紧邻交子绿廊和未来的地铁出口。作为社区商业的一楼朝外，与住宅完全分隔，未来既提供便利又互不干扰。巧妙利用高差，商业比社区中庭标高低了约3米，因此商业楼栋未来基本不会对高层住宅的南向视野造成干扰。![]()
体量巨大，功能丰富的会所体系是金茂璞逸锦江的超级符号。金茂在主入口配置了约1700㎡集中下沉会所空间，并在9栋住宅楼下的架空层规划了约2700㎡泛会所空间，共计约4400㎡的会所空间服务386户业主，相当奢侈。![]()
已实景呈现的下沉会所围绕下沉庭院布置，行政酒廊、室内泳池、健身房、棋牌室、茶室等功能空间对向下沉庭院，既能提供充足采光，又能形成室内外景观联动。![]()
行政酒廊内，20多米的超长吧台堪称成都楼市之最，让我想起了上海外滩华尔道夫的long bar，30多米的吧台曾被称为远东第一长吧，金茂的灵感或许来自于此。![]()
纵贯吧台区的背景墙是以三星堆文化为特色的背景浮雕，配合长吧，气场强大。我印象中，金茂璞逸锦江是近几年成都第一个给室内泳池配备专门泳池吧的项目，泳池吧是真正贴近泳池日常使用场景的功能，常见于星级酒店的室内外泳池。我们很多豪宅项目号称全面学习酒店，泳池吧似乎总被遗忘。![]()
下沉会所内其他诸多配置，比如健身房全套泰诺健器械等，不再赘述，配套给豪宅会所的硬件设施，用行业一流品牌应该成为基操。![]()
金茂总结了武侯金茂府架空层的运营经验，对所有可能涉及到的功能进行了菜单式比对甄选，配置了28项业主高频使用功能并优化运营服务体系。![]()
我和很多武侯金茂府的业主朋友有过沟通，大家对金茂有一个很一致的评价：绿金科技、物业服务、会所运营这三项能力，在买房阶段的在意度其实不高，但用过之后，几乎每个业主都说好，都离不开。![]()
金茂璞逸锦江两款户型的面积分别为198㎡、235㎡，两梯两户纯板楼，端厅四房，精装交付，主要锚定预算800-1200万级豪宅客群。2023年至今，800-1000万总价段的新房总计成交了2300余套，是成都新房市场总价最贵的前2%，对应百里挑二的人中龙凤。![]()
千万级的建面约235㎡户型，空间格局为「双端厅设计+空中院馆」。空中院馆作为户型的重要洄游枢纽和户外空间，和西安璞逸曲江的310㎡户型有多分相似。
金茂将空中院馆命名为「时光花园」，我认为是非常形象的空间表达。链接玄关，开门见景：四季变化的院落，日夜更替的光影，比任何奢石和挂画照壁更有生命力。
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户型越大越要看小细节，比如235㎡户型在空中院馆和主卧区动线连接上的细节处理。
首先，主卧没有采用全景舱格局，北侧给了实体墙，虽然少了些图纸上的情绪价值，但我认为实用性和私密性更好。![]()
其次，空中院馆与主卧区的动线接口设在衣帽间，中间也是一面实体墙，对主卧私密性进行了更加充分的保护，很多格局近似的户型其实都没做到这点。198㎡户型的客餐厅通过山墙面采光，呈现了全景舱形态。![]()
作为一款198㎡的大高户型，得房必然不会是优势。而金茂老练的地方在于为这款户型赋予了豪改段的场景配置。比如动线设计，结合入户玄关，营造一个多洄游动线体系。动线越多，空间和场景感就越丰富有趣。![]()
面积约36㎡的主卧，外接与书房相连的景观阳台。这既可以被多成员家庭作为一个独立房间用，也可以在家庭常住人口较少时纳入主卧套房体系，和阳台一起构成超过60㎡的豪华主卧套房。![]()
局座一直强调“不能脱离总图谈户型”，这个主张在璞逸锦江198㎡户型上体现得更为明显。![]()
作为一款山墙面开窗采光的端厅户型，扎实的总图留出的外部景观优势让这款户型的价值得到了更好的体现，也尽可能地规避了楼栋之间的视线干扰。
金茂当然有着强烈的意愿把金三河东片区H12地块收入囊中，让1000万级的璞逸锦江与2000万级的金三H12形成双盘联动。
复盘金三H12地块的竞价过程我们能发现，最后10手一直是37号和73号竞争，号码牌的背后，37号是金茂，73号是贝壳。虽然最终花落73号，但不难看出金茂意欲拿地的迫切性。
土拍已经翻篇。
接下来，金茂的主要精力在璞逸锦江身上，对项目而言是一种福音，团队可以投入更充裕的时间和心思，持续完善品质和细节。
金茂此次在总图、景观、会所、户型、内装等关键点位上的设计逻辑称得上成都楼市目前的头部水平。
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从这两天项目现场火热的反馈，供给侧的强大输出正在获得需求端的认可，预算800-1200万级的豪改客户已经在积极准备入手。
对于这群由强大自住升级需求驱动的客群，金茂璞逸锦江是当前成都市场为数不多的优质选项。
有不让璞系业主输给任何人，既是充分的产品能力的强烈自信，也是一个穿越多轮周期的房企给市场提供正能量的使命和担当。
免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。文中效果图展示，仅供参考，最终以双方签署的《商品房买卖合同》及附件、补充协议和实际交付为准。
