局座丨准备在顶豪赛道大干一场
楼市
2024-06-28 17:14
四川
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不知道大家发现没，今年的楼市，不局限成都，救市急先锋基本被顶豪包办。从上海到深圳，从杭州到成都，能在市场上卷起滔天巨浪的项目，莫不如是。眼前这轮周期和过去几轮周期最大的区别也基本成型：过去几轮周期里，拉动市场向上的火车头是刚需、是改善、是高端。今年，变成了顶豪，让超高购买力进场是市场各方促成的共识和现实。回到成都，没摇中金融城·锦宸府的购房者，一边看着招商·翎云阁的样板间，一边在6月25日上午10点准时把10万会员费转到麓湖指定账户，随时还在关注着JFC金融广场和蔚蓝卡地亚花园城的动静。成都顶豪不多，全城范围内的优质标的，都在他们视线范围之内。这篇小作文的主标题《准备在顶豪赛道大干一场》其实没有主语。因为，适用于主语的不只是某一类人群的心境。既可以是开发商，也可以是购房者，甚至可以是关联行业的其他人群或企业。本文的主角——润达丰滨江，是准备在顶豪赛道大干一场的开发企业群体代表之一。润达丰滨江深耕成都多年，当年挤爆麓山大道的滨江和城、锦江区的滨江樾城、黄龙溪的第四代住宅滨江郦城以及天府新区的商业天府和悦广场，是它的主要作品。如今局座和住在麓山周边的朋友，都将润达丰滨江开发的天府和悦广场视为非常重要的生活主场。去年在天新群众们力捧下，天府和悦广场进入成都商场销售额前10。排在它前面的分别是太古里、IFS、万象城、SKP和in99等成都知名商场。天府和悦广场知名的山姆会员商店，开业期间的销售额刷新品牌门店中西部地区开业纪录。两个月时间，会员注册量突破50000人，是其他门店两年的数量，卓越卡首推率全国第一。除了常规住宅和商业开发，在豪宅赛道，润达丰滨江曾开发过高新区首个地价破2万的项目，位于新川街道金苹果锦城一中对面的悦蓉东方。去年以来，当其他房企还在周期的泥潭里茫然四顾时，润达丰滨江已经开始提前储备优质土地，积极整军备战，准备在顶豪赛道大干一场。房地产这个行业，道理千万条，最终能够“剩者为王”的民企还是看能不能做对“拿对地、盖对房、找对人”这三件事。▌一是敢于在核心区拿地，核心板块的核心地块是顶豪最基本的生产资料。▌二是敢于做超尺寸面积，两百平往往只是起步面积，楼王面积翻倍上涨。▌三是坚持大平层和别墅，两手抓，顶豪业态不偏科，后面我会详细介绍。▌四是设计极度追求创新，操盘思路以研发为第一牵引，产品品质相当高。业界对润达丰滨江最近的深刻印象来自于林家坝4月两次土拍时的抢眼表现。4月19日，润达丰滨江以23400元/㎡的价格竞得林家坝28亩地块，溢价接近34%。4天后，它将林家坝52亩地块的价格举到了24400元/㎡。虽最终不敌金茂，但已经被流量牢牢锁定。去年11月30日，天府新区取消清水房最高限价后的首场土拍中，润达丰滨江就以16900元/㎡的价格竞得了天府新区麓湖西侧、锦江东岸的44亩地块，溢价61%。林家坝28亩土拍结束后，润达丰滨江的朋友告诉局座，其实那个价格，还没有到公司授权的上限。公开招拍挂市场上举牌的同时，润达丰还通过代建及品牌输出的方式操盘优质地块：比如：即将亮相的兴隆湖悦蓉九州。产品设计阶段，润达丰滨江思路清晰、格局大开，经常给行业带来一些意外之喜。滨江樾城、悦蓉东方是成都大高栋型中最早做明厅花园入户的产品。
这两个楼盘的高层户型上都设置了进深超过2.8米的超大阳台，这是接近第四代住宅的标准配置。私梯明厅和生态阳台是当前和未来一段时间各家房企卷得房率主要的发力方向，但在润达丰滨江产品谱系里，早已是日常基操。![]()
润达丰滨江敢于定位做大平层和大尺寸别墅产品，其对墅类产品的偏好几乎落位到所有地块之上。锦江区川师附近两个项目滨江樾城、滨江樾府，高新区新川板块的悦蓉东方都规划有超过300㎡的大尺度叠拼。楼面价23400元/㎡的林家坝28亩项目正在方案深化，产品定位做得非常高。据悉，类独栋别墅+建面约200㎡起大平层，是目前林家坝板块已知定位最高项目。润达丰滨江今年另一个重磅产品是代建及品牌输出的兴隆湖悦蓉九州，也是大平层+墅类的组合形态。其中，大平层户型实得面积约270-520㎡，精装标准传闻接近20000元/㎡。实际情况是企业对实景展示区要求过高，一直在默默内卷，“推翻重做”这种操作真实发生。今天，局座重点给大家剧透的是位于天府新区的麓湖西侧44亩地块。看了规划设计文本，我相信这个项目亮相后能让不少顶豪客户产生浓重兴趣。外环境方面，地块与锦江平行，南北走向，坐落在区域内极具特色的近10米高的红砂岩台之上，视野无垠。总图布局简明，沿锦江方向，连续规划了三排建筑，依托地块内近20米的高差，做到规划排布上的逐级升高，最大化保证江景视野均好性。![]()
低密产品是王牌存在，结合场地高差，第一排、第二排依次规划为两种不同类型的低密产品，顶豪尺寸且设计具有极大的创新性。
其中，4栋楼规划为建面约280㎡户型，2栋楼规划为建面约330㎡户型。两款户型都是一层一户设计，每户配置两部电梯。两款大平层有一个关键特点是实际使用面积极大超过户型建面，另外，每户自带一个二层通高的外挑空中院子，面积近40㎡。将横向比较维度拉长，在锦江流经城区的漫长河岸线上，麓湖44亩是定位最高的项目之一。至少，万科天逸、望今缘、望江名门、金融岛等锦江畔的豪宅先贤，尚未出现过一层一户的大平层和别墅产品。装修方面，方案正在深化，暂不能披露，只能说，类比全国顶豪都不弱。初看几项指标，项目就已经具备成为天府新区新一代顶豪的野心和实力。![]()
麓湖44亩项目，润达丰滨江让我印象深刻的除了这些硬件指标，还有他对于建筑风格审美的坚持。比如最近几年的成都顶豪外立面都是坚持高窗墙比，玻璃幕墙化的公建立面体系。这样的做法没有错，不过对顶豪客群来说，看多了之后总还是有点审美疲劳。看效果图，润达丰滨江在麓湖44亩上选择了老钱钟爱的大都会风格，石材立面+金属线条，经典复古，有一种曼哈顿顶豪建筑的既视感。园林景观延续了建筑的复古之美，比如：汲取美第奇花园景观的入口前场，顶级红酒庄园画面感，待示范区呈现后值得一趟深度打卡。局座写过很多期《一城一豪宅》，摸底各大城市的顶豪后，能够发现一个普遍现象：每座城市的知名顶豪，大多出自当地本土房企之手。北京的万柳书院、上海的汤臣一品、广州的侨鑫汇悦台、深圳的深圳湾1号等，都是典型案例。在成都，麓湖和蔚蓝卡地亚花园城这两个在全国知名度极高的项目也均由成都本地房企出品。一是文化和属地层面。本土房企对当地的地理、人文更熟悉，在土地价值判断上不易出错，而且本土房企管理层就在当地高端圈子之内，和客户交流频次高，对需求理解更深，某些顶豪甚至能够一对一定制开发。二是财务和经营层面。本土房企一般以自有资金做开发，不搞全国化、规模化，不搞高杠杆。对利润率的要求大于现金流和周转速度，有条件去做成本投入高、流速较慢的顶豪产品。而规模化，是顶豪的对立面。成都取消限价后，一些本土民营房企更积极地参与进来。我们在去年迎来了仁和春天的回归，今年见证了新绿色置业竞得大源地王。手握林家坝28亩、麓湖44亩和悦蓉九州三大项目的润达丰，正在成为成都顶豪市场上一个绕不开的名字。当然，做顶豪并不是有了钱、拿了地、做设计、卖出去那么简单。企业是否具备完善的资源整合能力、人力资源支撑、落地把控支撑、交付能力支撑、后期服务支撑，等等，都缺一不可。润达丰滨江既然准备在顶豪赛道大干一场，那么，它就要做好面对顶豪客户苛刻挑剔的心理准备。目前，三个顶豪项目的金融城外展厅已开放。接下来，我会和大家一起，密切审视它们的实体呈现。免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。![]()
