局座丨新川之王，引而待发
楼市
房产
2024-04-19 16:44
四川
感谢大家的一路陪伴、一键三连，让阿局这种以写小作文为生的古典自媒体还没被时代淘汰。给大家保个证，哪天真干不动了，也不转型砍价博主。创号四年，保利豪宅项目写得很少，只在创号之初详细分析过保利国际广场的SKY177。这是一个志存高远的国际视野项目，建筑设计美国SOM、景观设计美国SWA、室内设计香港CCD郑中、街区设计香港OVAL——成都太古里的设计单位。上月底，SKY177的辉盛坊正式开业运营，高新区的高级职业经理人们纷纷在微信群里奔走相告。今年四季度，SKY177楼下的商业街区将正式开街，定标保利集团最高的T档商业，值得大家一整个期待住。保利2007年进入成都，我2007年入行，老单位当时安排我对接保利，从那至今一直有工作上的联络，也算做了回时间的朋友。回望过去17年，保利不会年年做豪宅，甚至几年才做一个豪宅，但当它真想做一个顶级项目时，谁都拦不住并总能拿到结果。2023年，保利在成都抽中了8块地，是年度拿地最多的房企。去年底我曾判断，新川78亩地块上应该会有豪宅惊喜，并把这块地列入了2024年关注名单。前不久，保利公布了项目案名——保利·新川天珺，定位建面约143-205㎡，精装四房大平层。和项目主要负责人过了一遍产品规划设计文本，我有种强烈预感：新川天珺将是保利地产体系内新一个具备划时代意义的豪宅，并有望成为新川豪宅市场的新王。之所以反复强调新川天珺在保利体系内的划时代意义，是因为我深度经历过保利在成都的几个划时代豪宅，老司机的直觉不会出错。2010年，保利于东二环开发了它在成都的第一个顶级大平层——保利康桥。项目三面临河临公园，资源好得不像话。保利重金聘请绿城体系的GOA大象担纲建筑规划设计，当时的总图排布至今稀缺，成都第一个全独立栋型大平层，一栋楼只有一个单元，坚决不搞拼接，楼王户型尺寸大到了我至今还没住上的335㎡。在新川天珺身上，我看到了熟悉的，康桥式的全独立栋型，这或许就叫跨越时间的赓续吧。
保利康桥成本投入巨大，还记得当年内部会议上，相关领导给项目团队加压的经典话术：“从拿地到开盘，相当于每天开进去一辆奥迪A6”，让当时座驾大众polo的小局大受震撼。一晃十多年，保利康桥依然是成华区大平层之王，是“国际杉”的豪宅担当。2018年，保利在南二环推出了又一个划时代豪宅——保利天悦。项目坐看东湖，对望锦江，资源也是好得不要不要的，保利天字系豪宅藉此实现成都首发。一位业内朋友曾向我透露，保利天悦的立面成本比同为干挂石材的伊泰天骄还要高，烧钱如麻。东湖片区这两年新供的豪宅盘不少，论品质，没有一个敢说自己品质比保利天悦高。在新川天珺项目上，建筑立面同样是成本发力点，斜切铝板、集成铝板等新型材料会成为项目的品质基底和重要看点。根据我掌握的情况，新川天珺是目前整个新川立面成本最高的大平层项目。保利在成都能称划时代意义的豪宅，还有庄园级高尔夫别墅——保利·拉斐庄园。项目配套有一座超2000亩的18洞锦标级高尔夫球场，建面约430-760㎡纯独栋，栋栋临球道，栋栋看球场。懂别墅的大佬应该明白栋栋临球道有多么难得，麓山国际社区最顶级的黑系组团也做不到栋栋临球道。无论大平层、大独栋亦或是豪华公寓，保利对于豪宅的态度一直很钢铁直男，要么不做，要么做好，很少在中间地带左右摇摆。在新川天珺身上，我看到了那种久违但熟悉的决心。这也是愿意趴在电脑前，搞搞剧透小作文的重要原因。新川天珺地块从挂地出让的那刻起就注定要走重装豪宅之路，它是新川去年出让的面积最大的住宅地块，同时还是截至目前，新川最高楼面地价纪录的保持者。市面知名房企基本都做过这块地的拿地预案，大家的研判比较一致，匹配的也都是各自体系内的顶级产品线，所以，保利将“天”字系豪宅落地于此，并不意外。具体如何做产品，要看每家企业的决心和手艺。能剧透的是，保利在新川天珺下了大决心，花了大价钱。相对于新川乃至整个城南的其他项目，新川天珺在四个方面都有突破性表现，印象最深刻的首先是外立面。随着购房者立面觉醒，一个项目要成为区域王者，必须提升建筑品质，立面审美。新川天珺官宣的立面效果图，包括用材用料品质，不愧“新川颜王”四个字。大量一体化铝板，斜切工艺处理，转角弧形玻璃，窗墙玻璃占比高，按1000元/㎡估算立面成本不算过分，妥妥的高标豪宅档。立面呈现出极为简洁的生长感，主景观面统一封闭，保证了后期整齐度。顶部设置了相当于两个标准层高度的塔冠金属水纹板，识别度极高。印象中，这套立面的选材、工艺和色彩和香港置地在重庆开发的启元、观宸有局部神似。我特地询问了保利，新川天珺的建筑设计单位是哪家？我顿时释然了，ZEN正象也是香港置地的设计供方。设计大师们在相当一段时间内忠于自己的设计理念并积极践行，使得我们可以通过作品的某些特征与设计师关联起来——说的就是这个道理。新川天珺的总图规划有着保利康桥式的全独立栋型特征。除此之外，还有一些更细致的，与城市共生，参与城市界面的考量。新川板块践行小街区规制，各种毛细道路将地块切割得很小，因此很多项目规模小，往往三四十亩左右。新川天珺占地约78亩，体量较大，属于区域内难得的有规划整体优势的豪宅住区，规模优势会让新川天珺更有聚落感和气势感。一来利用地块正南北走向的基础条件，所有建筑全部正南北朝向。二来地块北向公园的视野和景观，东向学校带来的视野空间也在总图规划时被充分考量。总图规划还深研天际线元素，街面透视角度的建筑群，分别被规划成16层、17层高的小高层和25层高的高层，高度各有不同，相邻两栋建筑都有高度差，予以清晰的天际线变化。在保证整体和谐的同时，项目分为三个组团打造，组团之间通过小街区串联。组团规划又赋予了每个组团私享感，独立的出入口，独立的主题景观，这种整体与分散之间的有机结合是新川天珺最大的规划特征。会所配套当然不会缺席，新川天珺配置了一整套主会所+泛会所体系。1号地设置下沉主会所，楼栋底层全架空，作为泛会所空间。2、3号地局部楼栋架空，设置泛会所。主会所从建筑外观到内部，走的是内敛老钱风，非常考验材质。新川天珺用了多达15款珍稀奢石，诸如：从巴西进口的宝石棕、丝绸之路、莫奈绿奢石等等。景观设计师说，新川天珺的景观灵感源于印象派画作。局座不擅长抽象艺术解读，就不冒充专家了。大家可参考下方景观效果图。目前，会所和景观方案仍在稳定阶段，待5月份实体示范区开放后，我们再来实景映照。住宅研发千万条，户型研发第一条。业内人士看盘习惯先看总图，购房者看盘习惯先看户型。新川天珺规划有建面约143㎡、169㎡、205㎡三款户型，与很多楼盘主打143㎡户型不同，新川天珺的建面约143㎡户型只有约1/3，占比不足三成。三个面积段分布相对平均，没有走“用少量大户型立形象，小面积主力走量”的快销逻辑，说明保利对项目定位、项目档次是有坚持和追求的。共280多套，套数占整盘的38%，面积占接近一半，这是新川天珺豪宅品相的重要根基，也是过去三年以来，新川楼市供应的面积最大的平层户型。楼王户型采用最新一代端厅布局，比以往的端厅户型多了一个采光面，三面采光。LDK-B中央社交区实际使用面积超过80㎡，餐厅外还布置有一处超10㎡空中院馆作为户外空间。三面采光+空中院馆是当前200㎡以上大平层户型最新的进化标识，新一代大平层户型终于得以现身新川。面积其次的建面约169㎡户型称得上今年成都最强169㎡之一。归家动线充分考虑隐私性，两梯两户+私梯入户+独立玄关。进入户内，四房三卫双套房，7米方厅，独立后勤阳台，功能配置足够和前两年的190、200㎡四房户型正面竞争。除了两梯两户、私梯明厅、四房两卫等常见配置，新川天珺的亮点解法在于两处：第一、配置独立玄关，这是很多143㎡户型没有的配置；第二、配置独立生活阳台，这也是很多143㎡户型没有的配置。伴随新房单价升高，143㎡户型总价提高明显，购买客群已逐渐从首改向二改过渡。我反对不配独立玄关、独立生活阳台的做法，这有损改善的本意。新川天珺143㎡的户型处理方式值得购房者关注，也值得业内深思。新川天珺临时接待中心开放以来，我陆续接到不少粉丝咨询。这些粉丝拿新川天珺比较的对象盘既有天府新区核心区的在售新盘，也有高新区内大源的待售新盘。归纳下来：板块层面，他们认为新川具备较高的确定性和及时性，不像天新核心区需要过长的等待。产品层面，他们认为新川天珺的豪宅品相比较正统，比大源西的项目更值得期待。价格层面，他们认为新川天珺应该会和天新核心区持平，但低于大源西。我相信，保利也看得透这一点。在板块能级并不绝对占优的情况下，产品设计和落地能力显然是决定成败的胜负手，这也是新川天珺被保利赋予更高能级产品定位的重要出发点。免责声明：文章内容仅代表公众号运营者对楼盘物理属性分析，旨在提供相关信息，不代表运营者或开发商对此作出要约或承诺，不作为相关投资、买卖的依据，不代表开发商的观点或意见。楼栋分布、户型尺寸、硬装配置、功能布局等，以政府部门最终审定的图纸和开发商销售合同为准。
