不管奥体望阙南的土拍是爆冷还是爆热，奥体新房向上的预期基本成了。
就这几天，市场传出“望阙南地块高层计划卖8万+，叠墅10万+，套均200方以上”的放风小作文。
宇宙中心奥体第一宗不限价地块，新房关注度非常高。这次比之前6、7万的房价预期更出乎意料。
而且爆出“高低配”“叠墅”“10万+”的一系列组合，看起来就要捅破天花板的节奏。
网友评论，太拼了，那块地体量又不大，怎么做得出叠墅？
购房者惊呼，中海钱江湾刚批出9万，奥体又来冲10万，杭州新房真要玩不起了？
高低配，在奥体望阙南地块可行吗？
先说概率，不限价后“高低配”再次主宰杭州楼市，已是趋势。
因为利润使然。望阙南如果走极致高低配，即是意料之外，也是情理之中。
高低配曾经是开发商增加利润最有效的「行业法宝」。
早在2017-2019年不限价时期，高低配模式一度占到80%比例。
当时，业内人士说，大部分项目高低配组合后，货值能增加5%-10%左右。
通过牺牲部分公共空间的方式，高低配实现开发商利润最大化。但对园区的品质、业主的居住体验有一定影响。
庆幸那个年代，还诞生过一批时代经典，尤其城市核心区。
比如，容积率2.5的滨江金茂府，2.6的融创宜和园，2.7的桂语江南，2.9的保利澄品等，高层+叠墅/合院/洋房已是板块标杆。
而中间的限价期，新房均价、最高单价、装修价「三限」后，高低配一夜失去生存空间，造成5年的断档。
现在，限价重新放开，“高低配”又迅速重出江湖。
比如，按之前市场定价普遍的规则，洋房单价普遍是高层1.2倍，叠墅普遍是高层1.5倍，排屋合院普遍是高层2倍。
还有近几年盛行的车位、地下室、家装包等额外溢价。
老法宝+新招式的利润诱惑，谁又能抵挡？
申花融创宜和园合院（图源网络）
具体到滨江拿下的望阙南地块，容积率2.7，可建体量约8.2万㎡，需建设不超过10%体量的公建配套。
走高层+叠墅产品形式，就得“螺蛳壳里做道场”。
当然，望阙南地块其实比较方正，除了南面合丰新业大厦部分遮挡视野外，东、南、西三面为学校，今后基本没有新建高楼建筑影响。
还有地价48186元/㎡，综合配建成本，实际地价大概5万2左右，当时没有一味冲高，留出一定产品打磨价差和弹跳空间。
滨江奥体望阙南地块
产品排布类型方面，不少过往案例可以借鉴。
比如湖墅单元的融信远洋厘望，建筑面积5万方，容积率2.2，做了高层、合院及公寓。
萧山的德信市心府，建筑面积9.4万方，容积率2.5，做了3幢高层+7幢排屋及公寓。
这些精致量小的项目，容错率很高，新房销售几乎不存在什么压力。
再以现在的产品力精进迭代，奥体说不定就能卷出颠覆性的作品，来吸引新买家。
德信市心府鸟瞰图示意（图源网络）
奥体10万+的叠墅，有没有人买单？
在杭州核心板块，低密改善产品走的是高端局，一手向来稀缺，二手长期惜售。
比如，滨江金茂府叠墅从开盘6万+，二手一路飙到10万+，挂牌很少，大多数人选择自住。
申花宜和园的中式合院，成交单价破16万，挂牌量基本是在个位数；
世纪城的保利澄品，洋房卖得一直很不错，8万左右的价格特别坚挺；
而奥体又是杭州核心里，低密产品供应比例最少的板块。
除了保利澄品、龙湖天璞、景瑞天赋、碧桂园珑悦等4、5年房龄的次新外，其余几乎纯高层。
望廷的商墅一年租金都炒到上百万，一房难求、非常神秘。
所以只要碰到心动的产品，有钱人的欲望和需求是很容易被激发。
比如今年霞映锦绣里的叠墅，一骑绝尘，最后36套、2000万起步的叠墅，拼社保限售5年。
还有丁桥金茂府、萧山揽晴轩，开盘极其低调，依然一房难求，很难买到。
滨江金茂府（图源网络）
既有无数低密新房「横扫客户」的案例，又手握杭州塔尖消费群体及市场。
奥体望阙南地块，确实有走“高低配”去试探新房10万+门槛的可能性存在。
当然，项目方案未公示批复，一切还是在讲故事、讲预期。
按照现在开发商的速度，也许十天半个月后就能见真章。
很多被土拍挫伤的二手房东，也在等它重燃战斗希望。
产品、定价如果能预期兑现，那对奥体板块的拔高一定是新的风向标。
还有，9万的钱江湾、7.94万的锦绣公馆，放风一个“小目标”起步的西子御园，鸽子盘提前开涨……
不限价后，杭州核心地段新房涨价、门槛提高，螺旋式上升的趋势势在必然。
奥体也不例外，新房「鲶鱼效应」要上演了。
