政策环境：提到一线城市限购政策有望优化，保障房建设提速，预售制改革和房地产税出台短期内难落地。 北京政策：北京发布“以旧换新”倡议书，助力改善性置换需求；央行降息，首套房商贷利率降至3.4%。 土地市场：7月住宅用地成交活跃，但年度供需规模呈降势；底价成交为主，东城金鱼池地块溢价25%。 新房市场：7月新房成交转跌，市场热度回落；1-7月新房累计成交降幅明显。 二手市场：7月二手成交创年内新高，连续3个月上升，市场表现好于新房。 商办市场：7月商服用地供需均为1宗，市场活跃度持续处于低位。 市场排名：房企销售金额排行榜，中海地产位居首位。 趋势展望：预计政策效力衰减，市场可能再次转弱；土地市场和新房市场可能持续降温，二手市场交易活跃度可能下降。 预计8月开盘项目：列出了即将在8月开盘的几个主要住宅项目和它们的基本信息。
全国政策：重磅会议定调房地产，一线城市限购有望继续优化
7月21日，二十届三中全会审议通过的《关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》全文发布，其中对房地产的论述较多，既有对
此前政策基调和具体措施的重申，也为未来几年房地产政策指明了方向。
解读：
一线城市限购政策有望继续优化。《决定》提出“允许有关城市取消或调减住房限购政策”，北京等一线城市的限购渐进式放松是大势所趋。
⚫保障房建设提速，“收储”或全面落地。收购存量住房用做保障房既能去库存，促进楼市健康发展，又能增加保障房供给，满足工薪群体刚性住房需求。
⚫取消预售、开征房地产税短期内难落地。虽然《决定》中提到了改革预售制度、完善房地产税收制度，但当前市场仍处于深度调整阶段，出台时机不成熟，预售制改革、房地产税出台或仍将循序渐进，需要一定时间。
北京政策：发布“以旧换新”倡议书，助力改善性置换需求
7月19日，北京房地产业协会、北京房地产中介行业协会联合发出《北京市商品住房“以旧换新”活动倡议书》，此次“以旧换新”活动针对的是下半年计划出售二手住房并购买新建商品住房的购房居民，在旧房出售、购买新房、过渡居住、家居家电等换房全链条提供服务和优惠，助力居民改善性置换需求
解读：
⚫助力改善性置换需求：“以旧换新”活动有利于降低居民换房风险、减轻其置换新房的顾虑，畅通一二手置换链条。
⚫实际带动效果或有限：一方面首次参与项目有限，全市仅31个，且多集中于五环外；另一方面，参与“退房无忧保护期” 活动的部分房源质量可能不佳。
北京政策：央行年内第二次降息，北京首套房商贷利率降至3.4%
◆ 7月22日，央行降息10BP，五年期LPR下调为3.85%，调整后北京首套房商贷利率为3.4%，二套房为3.6%（五环外）和3.8%（五环内），降息有利于提振市场信心、降低购房成本、促进市场活跃度提升。
住宅用地：7月成交保持相对活跃，成交5宗/59万㎡，揽金166亿
◆ 7月供应收缩，成交相对活跃：7月新挂牌1宗/9万㎡住宅用地，位于门头沟区永定镇；7月成交5宗住宅用地，分别位于大兴西片区和黄村、昌平马池口、东城、海淀永丰，合计成交金额166亿元，规划建面59万㎡，成交楼面价28237元/㎡，溢价率2.3%。
◆ 年度供需规模仍呈降势：1-7月住宅用地供应21宗/245万㎡，供应面积同比下降26%；成交26宗/311万㎡，成交面积同比下降6%，揽金921亿元，同比下降11%，成交楼面价29630元/㎡，溢价率为3.7%
宅地成交：以底价成交为主，东城金鱼池地块达上限
底价成交占据主流：7月至今共成交6宗宅地（包含8月1日成交的1宗），其中仅海淀永丰、东城金鱼池地块有溢价，其余4宗均为底价成交。
◆ 溢价率首次突破15%：7月3日，河北鑫界以3.375亿元摘得东城金鱼池地块，溢价率达25%，是自2021年第二批地以来首宗突破溢价率15%
隐形红线的地块；该地块首次根据溢价率设定了分段指导价，最终指导价为15.1万元/㎡（溢价率20％以上）。
2024年7月至今住宅用地成交详情
宅地供应：仅1宗正式挂牌，土拍规则再优化
北京土拍规则再优化：7月北京仅1宗宅地公告挂牌，位于门头沟永定镇，是门头沟自2022年10月后，时隔22个月首次供应新地块。值得注意的
是，该地块挂牌文件中放松了同一集团成员企业参拍资格，由原来的只能一家企业参拍调整为可同时参拍，但如果进入摇号阶段，还和之前一样，
只能一家企业参与摇号，竞拍规则的另一个变化是竞价阶梯由原来起始价的5‰调整为1‰。
.◆ 目前5宗预挂牌待转正：分别位于大兴西红门、通州宋庄、延庆、顺义后沙峪和石景山衙门口。
第二批拟供地：23宗地中3宗成交，1宗挂牌，6宗预挂牌
2024年第二批拟供宅地共23宗，截止目前，共有3宗成交，分别为海淀永丰、大兴黄村、房山良乡大学城地块；7宗挂牌/预挂牌，分别位于门头沟永定镇、大兴西红门、通州宋庄、石景山衙门口、顺义后沙峪（2宗）和延庆。
2024年第二批拟供住宅用地清单
新房成交：7月新房成交转跌，市场热度回落明显
◆7月新房成交规模小幅回落：7月成交3088套/39
万㎡，套数环比下降3%，同比下降19%；成交均价
57690元/㎡，环比下降15%；成交金额为224亿元，
环同比均下降20%。
◆1-7月新房累计成交降幅明显：1-7月成交18090套/228万㎡，套数同比下降40%，成交均价为58485元/㎡，同比下降4%；成交金额1333亿元，同比下降40%。
◆ 7月新房成交环比转跌，3000余套的规模虽然属于年内第二高，但按历史水平看，已处于低位。从中原监测的实时数据来看，7月新房市场的降幅要更明显，来访和认购整体回落15%-20%。在政策效力衰减，折扣力度下降的多重影响下，7月新房市场表现相对疲弱。
区域成交：大兴夺得区域成交套数销冠
大兴夺得区域成交套数销冠，朝阳成交金额居首位：7月新房市场成交套数排名前三区域分别为大兴（晓月和风72套）、顺义（中海首开湖光玖里39套）、房山（春和印象57套）；从成交金额来看，朝阳（33亿元）、大兴（28亿元）、丰台（27亿元）居前三位；从成交均价来看，东城、西城成交均价超10万元/㎡，朝阳、海淀超8万元/㎡，丰台超7万元/㎡。
环线特征：五、六环间占比最高，且近两年持续提升
◆五、六环间成交占比增长明显：7月，新房市场五、六环之间成交套数占比达53.5%，较上半年提升2.6个百分点，大兴黄村、昌平朱辛庄和沙河高教园、房山良乡等板块的项目表现突出；
◆四、五环间占比连续3年增加：7月，四、五环之间成交套数占比达12.6%，较上半年提升0.7个百分点，连续3年占比上扬。
截至2024年7月分环线新房上市存量套数
普宅结构：三居占比继续走高，两居占比萎缩至低位
◆三居占比继续上扬：7月，普宅市场三居占比达53.4%，较上半年提升0.7个百分点，四居占比达29.5%，与上半年基本持平；两居占比持续萎缩，较上半年回落1.2个百分点。三居主力面积段为100-120㎡、主力总价段为400-600万。
普宅结构：90-100㎡产品占比创新高，600-700万产品成交更活跃
◆主力成交为90-100㎡，占比达历史新
高：7月，90-100㎡面积段占比达16%，较上半年提升2个百分点，创历史新高，也
是各面积段的最高值；160-200㎡大面积产品占比较上半年有所提升。
◆600-700万产品占比达到最高：7月占比为13%，较上半年提升2个百分点。
别墅结构：成交主力不变，占比创历史新高
◆ 成交以200-300㎡、500-1000万为主：7月别墅成交主力面积段仍为200-300㎡（观承大家、中海云筑），占比为54%，较上半年提升8个百分点，较去年全年提升15个百分点；成交主力总价段为500-1000万（中海云筑、观承大家），占比45%，较上半年提升13个百分点。
供应：新批证套数下降，供需两端均有回落
◆ 7月北京新房供应2767套/29万㎡，供应套数环比下降19%；1-7月供求比为1.0。
取证新盘：4个期房、2个现房获批销售证，均位于五环外
◆ 7月，京玺等4个期房项目、御河园等2个现房项目获批销售许可证，均位于五环外。
2024年7月取证项目详情
存量：库存规模保持平稳，出清周期处于高位
◆去化周期处于高位，市场形势严峻：截至2024年7月底，北京新房存量8.68万套/1216万㎡，存量套数环比下降1%；出清周期为2.9年，维持高位，较去年底增加1.1年。
区域存量：丰台竞争形势严峻，朝阳、通州去化压力较大
◆丰台、朝阳、通州去化周期高于全市平均水平：丰台、通州存量超1万套，朝阳、大兴、昌平超9000套，顺义超8000套，房山超7000套；
东城、西城、海淀、延庆存量低，去化周期处于全市低位；大兴、房山、昌平、顺义存量较高，市场交易活跃，去化速度小于全市平均水平；
丰台、朝阳、通州存量较高，去化周期高于全市平均水平，去化压力较大；门头沟、怀柔、平谷、密云去化周期均超4年。
二手成交：连续3个月上扬，突破年内新高
◆ 7月二手成交同环比均增：7月二手成交15575套/142万㎡，套数环比上升4%，同比上升60%。
◆ 1-7月累计降幅有所收窄：1-7月二手房成交90355套/811万㎡，套数同比下降4%，降幅继续收窄。
◆ 二手市场表现好于新房：7月二手成交量再创年内新高，突破1.5万套，而7月新房成交转跌，二手表现强于新房主要由于：（1）二手房价格明显回落，而新房价格调整灵活度不足，对客户的吸引力弱于二手房；（2）“6·26”新政落地，首付比例降低，上游板块的二手房分流新房客户。
区域成交：朝阳、海淀、丰台二手住宅成交居全市前列
◆ 7月二手住宅成交前三名分别为朝阳、海淀、丰台，均超1500套，其中朝阳成交3910套居第一位，占全市总成交规模的25.1%。
成交结构：两居占比超五成，低总价房源占比大幅增加
◆ 两居占比持续上升：2024年1-6月，二手房成交仍以两居产品为主，占比为56.7%，较2023年上升1.8个百分点，三居占比为21.8%，与去年占比基本持平，一居占比为18.6%，较2023年下降1.7个百分点。
◆ 90㎡以内面积段占比近七成：2024年1-6月，二手房成交主力面积段为60-90㎡，占比为41.7%，其次为60㎡以下面积段，占比为26.4%，两者累计占比接近七成，为二手房市场的绝对主力；150㎡以上各面积段产品占比均有回落。
◆ 低总价房源占比大幅增加：2024年1-6月，二手房成交主力总价段为300-500万，占比为35.2%，其次为300万以下总价段，占比为33.9%，较去年大幅增加10.4个百分点；500万以上各总价段产品占比均有回落。
商业市场：7月成交规模大幅增长，创近一年新高
◆ 7月，商业市场供应29套/1.82万㎡，供应套数环比下降43%，同比下降22%；成交210套/7.05万㎡，成交套数环比上升94%，同比上升79%，成交均价为2.45万元/㎡，环比上升10%。
◆ 1-7月，商业市场供应550套/24.81万㎡，供应套数同比上升44%；成交779套/33.24万㎡，成交套数同比上升12%；成交均价为2.23万元/㎡，同比上升6%
普宅排名：中海京华玖序夺得金额销冠，建发观堂府居套数首位
别墅排名：懋源璟玺居成交金额排行榜首位
趋势展望：政策效力衰减，市场或再次转弱
二十届三中全会提出“允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”，预计北京楼市还将在限购放松、税费减免等方面出台利好政策；
土地市场的热度较之前明显回落，东城地块仅吸引3家房企报名，海淀永丰地块也以低溢价率成交。新房市场遇冷，房企业绩普遍不及预期，土地市场的降温或将持续；
7月二手成交创年内新高，但8月市场向上势头或不能延续，一方面“6·26”新政对市场的带动作用基本消退，另一方面楼市进入传统淡季，二手交易活跃度或将下降；
7月新房成交由升转降，实时来访和认购降幅更明显，市场重回低位区间，在项目营销力度减少，政策利好释放完毕等综合影响下，新房市场或将维持相对低位波动状态。
预计8月开盘项目
以上内容来源于中原分析报告。
