位于大兴四环外西红门东板块的御璟星城二期元启即将开盘，给大家汇总一些内部小道消息和点评，以供大家参考：
1、首期开盘3号楼168，9号楼99/110/127/142的，12号楼13号楼99/110，18号楼88的，19号楼80平米户型。
2、指导价6.6万，没有说开盘价格，首开优惠力度大，冻资5万到支付宝，截止到8月底，可额外享2个点优惠。冻资随手礼，送宝格丽香水。
3、8月底没开盘，冻资直接解冻，不用等周期，交房时间不确定，预计27年上半年。
4、不加赠送的情况下，80平米的得房率79%，88平米的82%，这两种户型为洋房一梯两户。99/110平米的78%，127、142平米的80%左右，168平米的85%左右，加上赠送的话，得房率基本都就没有签上浮三个点。
5、有个1000平会所，主打社交和小型商业，感觉现在所有的新房项目，都会配备会所，未来一定是趋势。
6、售楼处目前有88/110/142三个样板间，其中88平米三居户型北侧两个房间略小，感觉得房率并没有宣传的那么高。装修标准相比于一期，略有提升，但是并没有给太多的惊喜，户型设计方面也是中规中矩或者说平平无奇。
7、四居没有衣柜，厨电是西门子，三居主卧都送衣柜，厨电是美的，大户型装修标准更高一些。
8、元启的地块位置可以说是西红门东12个住宅用地里面位置最差的，西侧离京开高速直线150米，南侧离五环主路直线距离350米，都有噪音的影响。据说开发商在研究将南侧和西侧的窗户由三层升级到四层，其实这个距离三层四层已经不重要了，无论三层四层的玻璃，关上窗户肯定没有声音，打开窗户肯定有噪音的影响。离19号线南延线西红门东地铁站步行距离，大概900米左右，走路大概得15分钟左右，买入之前需要充分了解到这些弊端。
9、元启给我的感觉就是一个中等生，产品方面没有特别的惊喜，地块位置最没有竞争力，就看后期的开盘价格。按照目前西红门板块的实际成交价格6万以下，元启的开盘价格若高于六万，肯定卖不好，大家可以等等后期出更多的优惠；若价格低于六万，中低楼层预计在5.5-5.8万左右，中高楼层贴着六万，也差强人意。大户型的单价，应该会上探到6.2万以上，毕竟大户型才是利润来源。
最后，给大家分享一点，就是现在的新房价格越来越不透明了，很多项目的实际成交价格远远低于备案价或者低于宣传的价格，只要你首付在手，资质具备，能随时签约，对于大多数项目都是能大谈特谈的，省下几十上百万皆有可能。
我这边也收集了很多有较大折扣的新房项目，鉴于信息比较敏感，有兴趣的文末加微信单独咨询吧！
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