最近咨询我北京宸园的粉丝比较多，相比于地段和产品，大家更为关心的是：价格！
作为朝阳东北部片区的高端改善项目，北京宸园的入市，算是填补了继壹亮马以后，酒仙桥板块的供应空白，所以自拿地之日起，就备受关注。
就在上周末，北京宸园的售楼处和样板间首次对外正式开放，尽管周末下着雨，但是依旧抵挡不住购房人看房的热情。据开发商口径，周末两天到访客户大概有800组左右，售楼处28个销售基本没有休息的时间。
之所以提一下看房人数，并不是为开发商宣传造势，而是想说明，市场上有改善需求的人还是大有所在，大家对于好的地段好的产品，一直都有较大的需求。
近期市场低迷，成交下滑，绝大多数楼盘基本都降价（敬请持续关注，后期会出一篇降价楼盘明细），那么在市场下行的趋势里，北京宸园12.5万的指导价，还能站得住吗？
趁着周一人不多，去工地和售楼处踩盘，提前帮感兴趣的小伙伴实地考察了一番。看了产品和实际地块后，在价格方面，我斗胆凭借自己的经验和判断，给北京宸园做一个价格预估，合不合理，仅供参考，也欢迎留言大家讨论。
145户型：整体均价可能在10-10.5万左右，低楼层价格可能会下探到10万以下，高楼层价格不会超过11万；145户型全部位于东区小地块，且园林和装标都要比西区低，价格肯定是最低的。
165户型：整体均价10.5-11万左右，低楼层价格可能接近10万，高楼层价格，顶多也就11万出点头；
220户型：整体均价可能在11-11.5万左右；
249户型：整体均价可能在11.5-12万左右；
220/249户型房源较少，位置最好，更好的户型设计、装修标准以及园林景观就是其溢价的支撑，所以大户型理性卖的更贵。
以上大户型的价格可能还是略显保守，实际还会更低，毕竟2000-3000万的预算，在全北京非鼎豪项目基本可以闭着眼随便挑选的。那么酒仙桥相对于朝阳内部的望京、朝阳公园、双井、大望路、朝青等强势改善板块，地段上并没有占什么优势。
给大家说一下这个价格的依据：
首先参考该板块最直接的二手次新竞品壹亮马，毛坯成交价大概在8万左右，得房率82%，北京宸园90%的得房率，比壹亮马高出8个百分点，也就是宸园要比壹亮马的得房率高10%左右。按照同样的套内单价算建面单价，那北京宸园的要比壹亮马贵10%左右，那宸园毛坯也就8.8万左右，加个精装包，以及户型的优化，单价控制在10万左右，相对比较合理。
所以北京宸园只能在产品力上下功夫，户型设计、装修布局、得房率、园林、会所等方面去疯狂堆料，试图弥补交通和城市界面的不足，这些都理解。但是最终反馈到价格上面的时候，购房人一定会变得非常理性且慎重，相对于还没有呈现的带有风险的预期，实惠的价格才是王道。
据悉，目前项目已经启动冻资排卡，排卡客户截至开盘，145/165户型每天可以优惠5000元；220户型每天可以优惠8000元，249户型每天可以优惠10000元，项目预计本月底开盘，也就是最多可以优惠20万，这对于这个价位的客群来说，吸引力完全不够大，最终还是取决于开盘的优惠折扣。
北京宸园的现状是非常糟糕的，但是酒仙桥板块的旧改计划正在如火如荼的进行中，这算是宸园最大的利好。后期我们会继续出关于北京宸园一系列的客观的评测文章，感兴趣的伙伴可以持续关注。
好了，全文完，原创不易，严禁抄袭。感谢你能看到最后，不妨点个在看、点个赞或者分享文章鼓励一下吧。
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