这些天关于房屋养老金的话题刷遍各大群聊，本着政策还没落地不发表的原则，虎爸在公开场合也不做过多评论。
毕竟涉及到钱，又是风头浪尖，大家这时会更喜欢输出情绪，而不是讨论事实。
这不，子弹才飞一会，群情激涌，阿公不得不出来否认三连：我不是，我没有，别乱猜。
呃，这也不能怪大家乱猜，阿公你行文从来不说人话，信息量又少，大家当然只能发挥主观能动性了。
嗯，既然最敏感的问题被暂时定性了，那我们接下来就可以认真讨论事实了：即为何要出台这个政策？
01
第一个事实是：当下有20%左右的老房需要维护但又没钱。
毫无疑问，从目前所有的资料显示，政策的首要出发点是为了解决70-90年代建的单位老房子维护问题的。
这些老房子维护目前面临以下困境：
1、弱势单位或原单位破产（如老国营厂宿舍），因为各种原因无力做拆迁旧改。
2、我们的商品房制度是98年才搞的，对应的专项维修基金也是这时才收取，所以这批90年代前的房子都是没交维修基金的。
3、这批房子都4、50年楼龄了，各种设备老化，已经到需要大修的时候了，但原来没收钱，现在再收钱基本没有人会愿意（参考在政府补贴加装电梯推进有多千难万难），年轻人能搬走就搬走，剩下的都是没有收入能力的老年人，怎么挤都挤不出油水啊。
以上的困境让老房变成了三不管小区：原单位无力管、业主不想管、开发商不敢管。如果阿公再不出手，总有会因房屋老旧问题，发生暴雷的一天。
02
第二个事实是：有维修基金的小区，后期也是杯水车薪。
数据显示，全国专项维修基金结余超1万亿，使用率仅仅10%，看来好像地主家好多余粮啊。
但只是因为这些小区还没到大修的时候，不需要用到多少钱而已。
所谓花无百日好，房无百日新，超过一定的年限维护费就几何增长了。
我们住宅产权虽然是70年，但大部设计使用年限是50年的，从理论上来说不超过使用年限是不需要大修的，但这仅仅是结构而已，像一些内部隐蔽工程，比如排水管使用寿命约20年，电梯常规寿命约15-20年、防水层约15年等。
也就是说，50年内不需要大修，15-20年要对各房屋物件进行维护更换。但以上只是理论而已，现实是很多小区因为日常维护跟不上，往往才入住10年左右，就开始老化严重，频繁出现问题，比如外墙剥落、电梯失灵、设备老化等，维护费少则几十万，多做上百万很正常：
我们以常见的10万平的小区为例（约1000户），按南宁77元/平征收维修基金，也不过7700万，这么看好像钱蛮多的。但其实根本不禁花，以更换电梯，按30万一台，换个30台，900万就不见了（详见《荣和中央公园测评篇》、荣和中央公园业委会公众号）
不当家不知柴米油盐贵，等米缸掏空，你认为再向业主征收这笔钱？有多少个会同意？
03
第三个事实是：新城扩张结束，以后没有这么多新房给你换了。
虎爸常说，南宁人有非常严重的新房癌，直到近两年楼市被锤，大家才把目光放在二手房身上。
倒不怪大家喜新厌旧，实在是我们的小区维护实在不给力，才不过10年的房子，就已经老态龙钟，破旧不堪（不信大家去踩踩凤岭北的房子）
但对一个板块来说，从规划出台到建设成型至少也需要10年以上。如：
琅东新城98年提出，成型于08年；
凤岭新城08年提出，成型于18年
以刚刚成型的东盟商务区为例，板块内平均楼龄也达到12.4年了，如下：
可以说直接点，以上除了少数豪宅盘外，其他超高10年的小区，都破旧不堪，特别是香港园，虎爸是无限唏嘘，这么好的规划和设计，坏在后期维护上。
君生我未生，我生君已老。放在以前我们还可以不断追新区追新房，让持有的房子历久弥新。
但大人啊，时代变了。
一是南宁不会再无限扩张搞新区了，二是不会有这么多新房供你换了，三是换房需要成本了，不是以前的越卖越赚钱的模式了。
我们要开始接受现实，不会再有这么多新房给你换了，以后20年左右楼龄的房子将是楼市基本盘。
那么将意味着，以前只住不养的习惯要改过来了，我们要开始对房子有基本的养护概念了，而不是像之前：
封窗搭建，没人管，也不想别人管。
外墙立面掉漆了，无所谓，反正又不影响的我住。
物业采用包干制，本着能省则省的原则，天然没有动力去做小区更新，因此都是哪里出问题了，业主在群里喊了，才不情不愿的去解决。
甚至，大家明明缴纳了维修基金，但什么时候能用？怎么用？很多人压根不懂。
04
基于以上三个事实，我们是否更能理解政策的良苦用心？
可能方式方法有许多待考究讨论之处，但对于政策的初衷，虎爸是举双手双脚赞成的，毕竟现任阿公也可以把问题留给下一任嘛。
只要能从0到1，总会有完善到100那一天。
就像黑神话的制作人冯骥说的：踏上取经路，比抵达灵山更重要。
