新年第一篇测评就给万科了，算下来加上万科金域中央、万科城、万科金域蓝湾等，已经足足写够4篇了，虎爸是真爱粉无疑了。
按道理，怎样都要@下万科打广告费的，但今天聊的话题对万科有些忧伤，甚至有些伤口撒盐的感觉，想想还是算了呗。
嗯，那今天我就开门见山了：万科瑧湾悦接下来会降价么？
这是很多读者咨询这个楼盘时问得最多的问题，这背后其实有两重意思：
第一，大家对瑧湾悦很感兴趣，但觉得贵了，下不了手。
第二，知道瑧湾悦卖得并不好，总共700多套房，卖了两年才去化200来套，等清盘难道要抗战7年不成？
所以，在大家的普遍预期里，瑧湾悦迟早是要降价的，就是看几时了。
嗯，特别是现在普遍再传万科要撤出南宁，打算收缩回一线城市，这几年都是能清货就清货了：
比如前几年的万科云望，一路从1.6w降到1.2w。
比如23年的万科金域国际、万科珈蓝，也是分别狂降到8千多、1.2w交个朋友。
但瑧湾悦不说纹丝不动，但就是死硬颈的扛了2年，哪怕是上个月也只是磨磨唧唧搞个特惠房还要守住2w+的底线。
莫非是打算护送队友先走，自己垫后？
最佳好队友啊，大家给个掌声鼓励下。那我们反过来想：是不是说，等金域国际和珈蓝全部清盘后，瑧湾悦就可以开始降价了？
咳咳，这么看的话，今年还是蛮有机会的，小伙伴们可以先磨刀霍霍了。
OK，我们姑且先把这些YY放到一旁，认真聊聊瑧湾悦的底色到底如何，到底值多钱值得入手：
1、关于地段。
从区域位置来说，五象湖东属于五象的第二梯队吧。
前面有一梯队的总部基地、蟠龙、五象湖三座大山稳压着。后面还有三梯队的五象湖西、良庆桥南等紧紧追着。
总之有点不上不下的，谈不上很顶，但也没有很差。
从地块卖相看，有一说一，属于绝对顶级那种了，虎爸一时之间还想不出有卖相比它更好的地块了。
首先是地块规模，不大不小，84亩刚刚好。
其次是地块形状，方方正正，利于总图排布。
再者是地块指标，2.5容积率，足够低密。
最后是地块资源，也是这块地的灵魂所在，独享水系及公园+地铁口+五象三中学区。
一句话总结就是：二流的区域，一流的地块。
按道理来说，拿到这么一块地，应该弹冠相庆才对。但结果大家也知道了，万科拿地贵了，成冤大头了，被站岗了。
在虎爸印象里，万科在南宁经历了三次滑铁卢：
第一次是万科城首开（详见《万科城篇》）因定价失误，导致开盘当天客户跑了一半，后面要不是靠16-17年行情爆发，估计就凉凉了。
第二次也是万科城，不过变成了高端系云望。在刚需区域做高端，三流地段卖一流价格，客户压根就不买账，最后如果不是因为拿地成本足够低，有降价的空间，估计现在就和荣和云顶一样，吊着一口气还在卖了。
第三次就是瑧湾悦拿地了。在市场最高位以1.4w楼面价拿地，搞得现在进退两难，做高端客户不买账，要降价又没有空间了，真是太难了。当然，这是用事后诸葛的角度看的，放在当时狂热的抢地氛围下，万科经历了4个多小时的竞拍，从华润、建发等五象湖大佬中虎口夺食，搞不好当天还搞个庆功宴呢。
奈何遇到21年房地产变天了，形势急转直下，从大的层面来说，属于非战之罪吧。
但从实操层面，虎爸还是认为当初万科拿地有些冒进了，或者说对自己太有自信了，才造成了比较大的误判。至少当时有两个市场信息，如果万科能及时解读到，搞不好拿地时脑袋会冷静许多：
第一，万科当时拿地的依据肯定是参考了华润24城的，但没有看到彼时支撑24城房价的五象三中成绩见光死，市场已经有开始往五象湖14中转移的趋势了（详见《华润24城篇》）
第二，据说万科瑧山悦、紫台给了万科在南宁做高端产品的底气，但这两个盘能成功，是享受到了天时地利人和三者的红利，特别东盟商务区和总部基地的地段价值、区域能级，压根和湖东不可同日而语，这是错把红利当能力了。
2、关于总图规划
看总图就极其养眼了，全T2板楼、南北向、阵列对称布局，从上帝视角看极具形式上的美感。
总图的美感倒不只是给到情绪上的价值，在居住体验层面也是极佳的：
比如，全南北向保证了每栋楼极佳的通风及采光。
比如，T2板楼的一梯一户的尊贵感及入户电梯厅的实打实赠送。
当然，它也存在阵列式板楼布局上的不足，即楼距太窄，导致私密性差：
基本上，除了2、7、11、12、17、20#这六栋楼稍微能拉出些楼距外，其余的估计都不足30米吧。
当然瑧湾悦的业主们也不要觉得太憋屈了，说什么都3、4百万的预算了竟然还要楼对楼看着邻居家？想一想别人卖3w+的瑧山悦、甲叁号院，也好不到哪里去呀。
瑧湾悦产品规划直接175平起步，中端220平，最高255平。
虎爸之前还说北投隐山（详见隐山篇）很大胆，在刚需板块做143起步，但和瑧湾悦比，就是小弟弟了。
对湖东这个刚需板块来说，100-120平是主流，上到140已经是对品质很有追求了的，但飙到170平不能说没有，只能说凤毛麟角了。
如果结果卖得很好，就是开辟蓝海，错位竞争巴拉巴拉。卖得很差只能被diss大胆冒进，脑袋发热了。
结果我们也知道了，现在是后者。
当然，对于营销来说，175平起步还是有故事可以讲的，嗯，用开发商的话来说，就为了一口纯粹，保持小区圈层的统一高端调性。
3、关于产品
先说颜值吧，毕竟颜值即正义嘛。
有一说一，虎爸个人觉得有点cho...噢噢，有点普通。无论是小区大门还是外立面造型没有豪宅应有的高级感。
嗯，销售说这是低调奢侈有内涵，你懂个啥子？
好吧，那我就上图，大家见仁见智呗。
（虎爸拍不出大门的美感，上了官方修的图，但效果好像也....）
这大门的设计水平，我估计就只有建发的一层功力。
这立面说实话，要不是窗墙比高，大面积的玻璃能做出些高级感，如果单看侧边山墙面，妥妥的和周边的刚需小区拉不出差距呢。
没办法，我觉得失败的地方在于用色，这灰色太显旧了，而且被早期五象的刚需盘玩烂了。
当然，审美这玩意因人而异，所谓萝卜青菜各有所爱，也许是虎爸审美比较low吧。
再说说园林吧。目前只是展示区呈现，大家也不用有多高的期待，万科一向做园林的态度就是没有态度，能少就少。
嗯，小伙伴们去紫台、瑧山悦、金域蓝湾看看，就懂虎爸的意思了。
当然，不要拿万科城南区来说事，这的确是南宁稍有的园林精品，但万科只是做原山地改造而已。
不过虽然说不用多做期待，但也不必太失望，虎爸逛了一下，这次瑧湾悦的园林还是有些诚意的，在精致度和树种上要比其他万科楼盘好太多了。
至少，都是成品树移植了。
最后说说停车场。说实话，虎爸觉得最能体现瑧湾悦豪宅感的，就是它们家的停车场了。
从开车进入酒店式环岛区域，在进入地下停车场，沿着坡缓缓而下时，看着车道顶部铝方通打光形成的隧道感。
特别可以点赞的是，其实瑧湾悦的地下停车场也是引入了中央车站的概念，可以在地下无缝进入会所，实现所谓的无风雨归家。
有过略有些遗憾的是，地面会所和各楼栋之间没有设置风雨连廊，要下雨时，还是会被淋的。
至于会所嘛，泳池、茶室、私宴厅、健身房这些豪宅该有的配置都有了，比较常规，就不细聊了。主要聊聊大家关心的物业吧。
物业绝对是瑧湾悦的加分项。
甚至可以说得直接一点，前期200多名业主也懂得瑧湾悦这点那点的不足，但最终促使其买单的，必定有物业的因素，而且占比很大。
所谓前期看规划，中期看交付，后期看物业。
万科的物业是很多开发商花钱读学不会的，就像大门之于建发、会所之于阳光城、园林之于滨江府，每一家开发商都有其独门绝技。
4、关于户型。
每次聊万科的户型，虎爸都是直接三板斧：先DISS层高，然后在吐槽横厅户型、最后在调侃一下狗洞窗。
但这次瑧湾悦就不给虎爸偷懒的机会了，净高2.9米也算符合其定位吧。
狗洞窗肯定是没有的啦，甚至还搞了全房间落地窗。
至于户型格局吧，只能说中规中矩吧，找不到太多槽点，但也没有太多亮点。
甚至设计师还有些偷懒，从175到210、255三款其实都是在同一款方厅（详见《南宁户型创新都卷在客厅上了》）上做放大而已。所以虎爸也懒得一一点评了，看图吧，
700多套房就想开三款户型打天下，其实偷懒也没问题，但最大的问题虎爸觉得是太保守了。
其实8、9、10、18、19、20等临公园视野面的边套户型，是可以考虑做成边厅设计，去放大景观和视野上的优势的。
你说隐山是周边没景观，所以户型偏保守就算了，但你前面辣么大的市政公园难道看不见么？
所以想不通啊，想不通。
面积起步大胆，户型设计保守，这也太人格分裂了。
5、最后总结：
毫无疑问，瑧湾悦最大的硬伤是区域错配，即刚需区域卖豪宅。
但大家觉得贵，除了纠结地段以外，还有产品上没有做出豪宅的感觉。
如果说刚需盘的价值，地段占七成，产品占三成，那么高端豪宅的价值，其地段和产品就是五五开分了。
作为豪宅盘，说实话瑧湾悦在产品上，除外总图规划具有亮点以外，其他的并没有特别让人惊艳的地方。
说一句直接点的，同样是地段让人纠结，中铁西派御江让虎爸一度有很想上车的冲动（奈何口袋不允许），但瑧湾悦是真的没有任何打动我的欲望。
所以收手吧，阿湾童鞋，你守不住价格的，外面全都是成龙。
以上，是我们新盘测评的第11期，将会收录到《新盘测评》之中，欢迎小伙伴们一键三连，点赞、转发、收藏，感谢大家。
欢迎大家添加虎爸微信咨询(扫描文末二维码)，我们提供全程陪伴式购房服务（咨询-陪看-交易）：服务详情点击本链接：《认真聊下虎爸团队的购房咨询服务》
