算上本篇，这是虎爸第三次对交投的楼盘做测评了。前两次分别是《交投和顺学府》《交投荣和樾园》（嗯，测评频率仅次于万科，请交投的工作人员看到@虎爸，并把广告费打一下，谢谢）诚如虎爸在《和顺学府测评篇》文末里讲的，如果不着急可以等等旁边的轨道和交投自己的好货地块（即青云台）。事实证明，等等党是正确的，是赢麻的，很好奇当初上车了学府的小伙伴如何带看云著和青云台的新产品？今天虎爸就从地段、规划、产品、品质、户型、价格一一展开聊聊。近两年，不知为何，南宁的新楼盘特别喜欢名字带“云”字，比如：建发养云、建发缦云、轨道云启、轨道云著、北投云朗、华宏云樾观棠、华宏云院等等......找不到由头，虎爸倒是发现其中的一些小心机：这些名字带云的楼盘有个共同特征，即外部都没啥景观可言，和早期没有学区、江景之类爱用“华府”有异曲同工之妙。也就说，以后大家听到这个小区叫XX云的，不用去现场也知道，不会是什么景观盘。所以青云台，是肯定不会有景的，当然如果你说云景也是景，那你赢了。虽然没有景，但青云台的命名虎爸是蛮喜欢的，顺口又没有啥生僻字，总好过什么天宸、央玺、瑧湾（每次打拼音找瑧字都要吐血）要通俗易记得多。原本你作为和顺学府的高端系，那就该跳出它的命名逻辑才对，比如：
别人都是尽量的把高端产品和刚需盘拉开关系，你倒好了，生怕别人不会联想到和顺学府似的。这就好比，雷克萨斯叫丰田雷克萨斯，保时捷叫大众保时捷。不算上未开发的地块，目前在售的新盘就有阳光城未来悦、轨道云著、北投溪境、交投和顺学府、五象湖一号、万科瑧湾悦等，除了瑧湾悦，以上哪个不是千户大盘？供应量超万套，而每个月湖东的去化量连300套都没有。按这个去化速度，清掉已有的库存起码也要三年，如果加上还没上市的地块呢？那妥妥的五年起！也就说，如果你打算入手湖东片区，就要接受一个前提：要接受未来5年内的价格波动和开发商随时背刺的准备所以，只有理解和接受这个前提，我们才能好好聊聊湖东的地段分档。如图所示，整个湖东是由三个圈组成的，从第一到第三分别代表地段能级，如下：第一个圈是以二号线贯穿的良玉大道，这里开发成熟，有商圈和地铁和学区，遍布的楼盘有：华润24城、五象湖1号、彰泰府、轨道云著（南区）、万科瑧湾悦、恒大御府（邕府紫荆园）、交投青云台。第二个圈是偏向玉洞大道和平乐大道的位置，这里正好和五象湖的四大天王形成镜像关系，具有较高的价值潜力，但目前开发比较荒，目前阳光城未来悦和其孖生安和苑。第三圈就是那黄大道以东的范围，无论是地理位置、开发进度、规划配套都比较弱，遍布的楼盘有：北投溪境、万科翡翠中央、万科珈蓝、五象澜庭府、融创九棠府、阳光城大唐檀境、交投和顺学府等。青云台就属于湖东板块的第一个圈内，而在这个地段生态圈里，又是属于仅次于瑧湾悦的存在。嗯，虎爸年初在《万科瑧湾悦会降价么》里说过，判断地块的素质主要看三点：一是地块规模，二是容积率，三是地块资源。未来悦（北），68亩，容积4.0，地铁500米，无安置云著（南区），100亩，容积3.0，地铁口，约30%安置万科珈蓝，48亩，容积率3.3，地铁口700米，无安置北投溪境1期，85亩，容积率3.7，地铁口600米，40%安置北投溪境2期，31亩，容积率3.0，地铁口700米，无安置
看到没有，唯一能和瑧湾悦掰手腕的就青云台了，特别是无安置这项，不用分析啥产品，直接就吊打云著了。有小伙伴可能会说，不必太在乎安置，价格便宜才是王道，反正后面是分开管理的，以后各自过各的就好了。嗯，先不说便不便宜，就说分开管理这点吧，物理上的确可以用规划、用围栏做区隔。但当你成立业委会时估计就傻眼了，相信现在万科翡翠中央的业主最有发言权（狗头）总之，大家记住一点好了，无安置地块在湖东这个以安置为底色的区域（安置比例20-50%之间），100%纯商品房是稀缺的。青云台的总图规划充满着既要、又要、还要，让你很难判断它到底是ABC哪个盘？定位上，小区占地94亩，容积率3.0，共规划18栋楼，1271户。嗯，这个容积率要做深改C盘其实是可以控制在千户以内的，所以从指标上就排除了C盘的资格。在产品段上，规划了98、112、125、142、220及226平，涵盖刚需小户及大平层户型，中间跨度之大，是五象这边为了满容比较常见的高低配做法。很明显，无论是布局还是户配方案都和北投领上有异曲同工之处，采用围合式布局，用12栋2T4塔楼拱卫6栋T2板楼，这种布局的优势是能拉出大中庭，留出园林空间。这个既要又要还要的总图方案，是要跑打整个湖东的节奏：100-140平段，与轨道云著、北投溪境、阳光城未来悦的主力产品重叠。甚至，交投狠起来连自己的和顺学府也不放过。220-226平段，司马昭之心了，剑指斜对面的怨种哥瑧湾悦。要知道，怨种哥最头疼210-235平的产品，原本就难啃了，现在竟然还有人过来抢食？虽然不是一个档次的（瑧湾悦是C盘），但在湖东是条龙都给我趴着，跟我聊档次？这次交投对产品设计明显是花钱的，可以说诚意十足，基本上把当下市场上高端改善盘的元素BUFF都加满了：酒店入户大门+集成式会所（私宴、泳池、健身、会客、展览等）泛公建化立面（高窗墙比+金属塔冠）+公区高品质（单元大堂金属铝板装饰、石材铺装）你以前只有效果图看？如今的新盘可太卷了，都要实景才能卖房了。
青云台现在入口大门、接待前厅、中心庭院、实体楼栋、单元大堂、架空层都是实景展示了，以下为部分实拍：
嗯，是不是好像看到了北投领上、峯上府、建发缦云，特别是北投隐山影子？
自信点，把好像去掉。虎爸严重怀疑交投是直接向北投拿的设计方案（狗头）总而言之，就现场踩盘视觉效果来说，在是质感拿捏这块，青云台是抄出了水准的了。当然了，虎爸看完最大的感受是以后万科珈蓝业主遇到青云台业主要低着头走了。因为两边大门正对着，珈蓝大门之寒酸，对比实在太扎眼了。![]()
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试问，尊贵的万科高端翡翠系之高端组团珈蓝业主们，这你受得了么？原本虎爸刚被青云台的配置堆满的诚意惊艳，可当虎爸看到户型图那一刻，仿佛像吃了个苍蝇，然后各种不解。倒不是说户型很烂，有什么重大硬伤，而是太平庸，太普通了。单独看都没啥，但一和竞品对比，差距就出来了，不多说，直接上图：可以说，在100-130平段，无论是尺度拿捏、结构推敲、得房率，都明显弱于友商。竟然号称改善盘，这个改善起步户型总归要上心点了吧？当然我也知道青云台是塔楼，在设计上有诸多限制，但谁说塔楼不能设计三卫的？看看更早期的北投时代、春山富居143都做得到呢。有一说一，对比同面积段瑧湾悦的210户型，两者互有胜负。![]()
瑧湾悦则胜在进深满足客厅功能的前提下，腾出两个大阳台。但是怨种哥是20年规划的盘暂且不说，看大平层的客群可不是在一个区域内对比，还是看看外面的世界吧。我在《北投隐山即激进又保守》里说过，隐山的户型虽然是保守的，但其设计逻辑是符合大平层的要求的，即尺度+功能+关系+情绪。所谓情绪，主人该有的尊贵感，总统级套房（双开门入户+衣帽间+大浴室）或者满足一或两个，但大平层不是小孩子，我通通都要。说句不好听的，当看到青云台户型图那一刻，虎爸下意识就认为这就是拿120户型做放大设计的（主要原因其实是装修渲染图没有处理好，特别是厨房部分实在太抽象了）
其实虎爸很纳闷，既然建筑方案都抄别人作业了，干嘛户型方案不直接copy算了，因为设计师的尊严？
那你就拿出点好货啊，哪怕像人家华宏搞个第四代大露台住宅，才叫诚意好吧。恩，我收回前面说的诚意十足这句话，改成诚意五足要更适合些。青云台是交投的一次野心之作，也是一次冲击改善的转型之作：目前铺垫的市场价是9900-13000，户型越大，单价越高。虎爸认为价格不超过1.1w是可以考虑入手的，毕竟楼盘的质感属于目前市场平均线以上，售价却又在平均线以下。当然除了价格以外，还要回答文章开头的问题：到底它的大平层能不能入手?只能说，青云台最大的价值是刚需价格买该是改善盘，至于是否错配取决于你把它当B盘还是C盘了。其实虎爸比较兴奋的是，连交投这种国企都开始卷了，接下来的南宁楼市将越来越多惊喜了。以上，是我们新盘测评的第16期，将会收录到《新盘测评》之中，欢迎大家找虎爸咨询买房，我们提供一条龙购房选房服务。（更新预告：之前有小伙伴说虎爸偏好青秀和五象，其他区域都不写。嗯，为了雨露均沾，接下里计划做江南区和西乡塘的楼盘测评，大家有哪些想看的盘可留言）希望小伙伴们一键三连，点赞、转发、收藏，感谢大家。![]()
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