好久没写技术文了，正好刚做完团队培训，放上来供大家分享，正文如下：物业重要么？我相信没有人会说不重要，物业的好坏决定了小区未来的保值和居住幸福体验。但大多数人都会把权重排在房子的地段、户型、价格之后，属于经常被牺牲或忽略的。比如看新房时，因大多只有沙盘模型和样板间等实体可看，大家对物业的认识其实是难以感知的，依靠置业顾问的销讲话术或从售楼部形象帅气的保安小哥哥和吧台小姐姐们去判断，就和开盲盒无疑了。但其实行内人都知道，售楼部的保安和正式交房时的保安其实是两拨人，前者工资能给到5000元/月，后者最多2500元/月。所以，如何判断新楼盘的物业好坏，一直是一门玄学，属于只要它不交房，你说它好或坏都是逻辑成立，无法反驳的。当然，如何证明未来，我们可以追溯过去啊，只要去踩盘一下物业管理的二手房小区情况，也能摸个八九不离十了。那么二手房小区的物业要怎么判断呢？虎爸就分享一些，我们团队天天踩盘的心得，教大家能快速准确识别物业好坏。无论是开放式或封闭式小区，只要物业人员愿意，是可以做到有序监管，杜绝闲杂人等进去的。比如，陌生人进去小区是否需要报备登记？门岗保安是简单问询还是会落实致电业主确认？甚至问都不问直接就给进了？按我们踩盘的经验，南宁绝大部分小区（特别是刚需盘）的门禁基本是形同虚设，经常就大摇大摆进去了（当然有利于我们团队踩盘，哈哈哈）好的物业一定是有作为的、且有管控能力的，绝不会允许业主在小区公区里（入户大堂、消防步梯、园林绿化、停车场、外立面）乱摆乱放，或私自改造。比如，楼梯间作为业主不经常进出的公区，也容易变成某些业主暂用摆放杂物的地方，如果没有物业严加管束，放之任之，只会变本加厉，进而影响到通道安全出行。这样的小区很多，而且常见在T2板楼里，比如万达茂、春江明月等，这要是遇到火警，可怎么办？再比如，业主会利用结构板做封窗处理，从而实现面积拓展。但这些结构板其实是属于公区的一部分，私自改造其实是侵占其他业主的权益。有次我们团队带看客户看保利领秀前城的某组团房源，对面的隔壁邻居已经顺着结构板搭建到别人的次卧窗前了，更搞笑的是，那名邻居竟然在上面养鸡（捂脸），物业完全不管的么？以前开发商一言不合就爱搞水景，而且越是大盘或越是高端，水景就越多，仿佛没有水景就没有灵魂似的。当然，这是前期设计的问题，和物业无关。而对物业来说，要考验的是如何平衡成本和水系运营，而不是一刀切的停摆水景或摆烂做做样子。比如，主水景（如池塘）有没有投入使用，是常年无水还是在用？是清澈还是浑浊？再比如，考虑到成本，是否周末象征性的开放，让平时不会过于浪费？而且这不仅局限刚需或高端盘，毕竟省钱是全天下业主的共识，比如像主打中式园林的盛邦滨江府瀑布，非周末都是看不到的（狗头）看保安和保洁，是否年轻有活力。
前文也说了，买新房时物业人员是靓哥靓姐，到了交付后就是阿叔阿奶了。
我们也不是以貌取人，但年轻力壮，形象得体，给人的安全感和愉悦感毕竟是不同的，对吧？
当然最关键的其实是请的人越年轻，代表给的工资越高，工资高了，自然能对他们提出更高的要求，而且工作也不会太多抱怨。
这点嘛， 荣和、华润的物业就做的不错，进小区门岗保安敬礼，逛园林或楼栋时遇到保洁点头微笑，都让人感觉到如沐浴春风（详见《华润24城测评篇》）
05
看业主口碑，是否满意。
都到现场实地踩盘了，只要你不是社恐，随便抓个业主调研下物业的口碑很合情合理吧？
当然，调研是要有技巧的。你要是直接问这个物业好不好啊？我估计大部分业主回复是吐槽的。比如绿地中央广场的业主大妈因为物业没有像荣和千千树一样节日送鸡蛋，所以给了差评（详见《绿地中央广场测评篇》）
最好呢，是带有具体场景式的问，比如电梯经常坏么，物业平时怎么处理？装修吵到休息，物业会管么巴拉巴拉，小伙伴们根据自己想要了解的发挥呗。
以上就是判断小区物业好坏的五个维度，用在二手房就简单明了。而对于新盘只能说具有一定的参考意义，但不能拿来等同。
比如，同是万科物业，刚需盘和高端盘是有区别的，甚至不同区域也是有区别的。要结合楼盘定位、物业费定价、是外聘还是开发商直属，做综合性判断，总之，新房看物业是一门玄学。
希望小伙伴们一键三连，点赞、转发、收藏，感谢大家。1、全盘方案规划：根据你的需求，做整体家庭资产规划，买房或置换方案，帮你选好到好货而不是烂货，以保证后期的流通性。2、楼盘真实信息：我们会像朋友站在你的立场指导选房，你在开发商或其他中介找不到的信息，我们会真诚的告诉你楼盘的优缺点，会帮你分析适不适合你。3、全环节把控：不是简单的推房源，我们是团队化服务，包含咨询师、配盘师、验房师及客服，确保从需求梳理到落地配盘、线下陪同看盘、合同交易及收房验房，7大购房环节都会介入把控。总的来说，通过我们的购房服务，能帮你理清购房思路，我们会站在你的立场帮你选到适合你的房子。
