2024下半年南宁楼市行情预测
文摘
房产
2024-07-17 17:15
广西
这个问题最近大家问的比较多，虎爸就挑些重点统一回答：今天聊一聊下半年的行情走向，主要挑大家关心的三个问题：
虎爸一直说看价格走势要看供需关系，供不应求就价格上涨，供过于求就价格下调，供求平衡就价格稳定。细数南宁所有板块里，有供不应求的板块么？有且只有东盟商务区吧，而且也仅仅只是针对新房或次新房产品，因为没有新品供应，价格一直是蛮坚挺的。而二手超过10年以上楼龄的，也因为处于供过于求的状态，也守不住价格了，当然相对其他供需逆差太大的区域板块，价格回调要良性的多。那南宁有些供过于求，逆差很大的板块呢？许多许多，今天虎爸主要聊聊比较热门的，供关注这些板块的小伙伴们参考吧。如下：平时虎爸很少会聊湖东这个板块，是认为当初的价格溢价是比较高的。23年初的湖东比现在更荒，恒大还在烂尾，万科翡翠中央、北投溪境还没封顶，四周还有大片荒地还未开发，但均价竟然还能维持1.3-1.4w的高位，这吃相实属是太难看了些。![]()
但结果大家也看到了，一年多过去，板块的价格已快守不住1w了。说一千道一万，分析什么区域发展啦、三中学区不如预期啦巴拉巴拉，其实问题还是在供需关系上，即供应量实在太大太大了，不仅新房相互内卷，连二手也加入战斗，比如华润24城、万科魅力之城、融创九棠府、五象澜庭府等因为楼龄较近，产品同质化，造成了价格踩踏。而这一波踩踏，下半年又将迎来一波高潮，是的，搅屎棍轨道云著来了，一野5、6千套的供应，只会让原本内卷的湖东雪上加霜。家人们，8字头的湖东不是梦，8字头的湖东遍地是黄金（狗头）中交象江来用8字头跳水价告诉了我们一件事：龙岗当下的价格还不够低。是的，原本以为可以通过8字头以价换量，不说月销上百套吧，起码冲个7、80套总可以了吧。但理想很丰满，现实却很打脸，6月份跑下来，还不到30套，而且竟然已经是龙岗的销冠盘了。嗯，数据的背后体现市场的共识：8字头的龙岗贵了，请继续你的表演。这个板块可以说是华润的天下了，左手江南中心单价10200，右手未来城市单价8900，把刚需客全部包围了，每个月都是动辄8、90套以上的网红级销量。按说这样的销量，除非比它更优的板块降价了，否则不会有任何调价的可能。但北投和中交的新项目要上马了，给区域内卷迎来的变数。特别是北投江南印象，位置和产品简直是贴着江南中心打的，如果它定价9字头，那江南中心跟还是不跟？如果跟了，未来城市还能维持8900？之前在《北投上境测评篇》里说了阿公吃相难看，收割刚需的嘴脸都写在脸上了，但结果嘛，果然如当初预料那样，哪怕位置再怎么差，噪音再怎么嘈，只要是挂青秀的门牌，价格足够吸引，还是会有很多想做青秀宝的小伙伴们会上车的。所以上境在6月开盘卖200多套（三个月蓄客，相当于月销70套）还真不是吹牛，实打实的备案数据，成交均价9400，大家就作为入手的参考。低了就是性价比，高了就多斟酌。而且可以预见的是，上境会长期霸榜青秀销量前三，至于几时可以做一哥，那就取决于凤岭学府的清盘速度了其实虎爸早早在6月份就去踩盘了。当时看完既有眼前一亮的地方，觉得轨道终于开窍了，但也有感到不解或者惋惜的地方，觉得本不应如此。总之就是充满着割裂、冲突和别扭，具体会在下一篇做新盘测评时细聊。现在价格已经出来了，9700-12000，嗯，户型越大越贵，很赶时髦的定价。这个来自四川的开发商对南宁是真爱，第一次抢北投隐山那块地失利后，又卷土重来，最终如愿以偿拿下凤岭北高坡岭地块。虽然位置是很偏，外部不利影响也多，但看总评方案还是挺有想法的，甚至可以说是带有强烈的四川特色：全板楼规划，而且产品规划集中在90-140平。小伙们都知道，虎爸一直都崇尚全板楼，是结构上通风采光的优势非常适合南方。但因为地块指标的原因，南宁做全板楼规划的楼盘自2010年之后基本就绝迹了，也是这几年开始改善了，放宽了容积率，才重新出现一些全板楼项目，但大多集中在高端改善盘，如保利冠江墅、万科瑧湾悦、北投隐山、中铁西派御江、中海甲叁号院等等。但如果你去看四川那边，以成都为例，全板楼就是现在的政治正确了，上到高端，下到刚需，基本就没有哪个新盘不是板楼的，只能说在楼市发展上，成都领先南宁太多，早早就进入改善时代了。从产品规划的面积段上看，邦泰璟和定位在AB盘之间，即我们常说的刚改盘。按常规的做法，一般是做塔楼或板塔结合，这样比较容易平衡容积率和户型公摊。但偏偏，雨渐渐，来了个全板楼，那意味着90平小户型的T4楼栋，只能采用连廊才能满足消防要求了。嗯，既绿地中央广场、建发央玺、建发央著之后，连廊又重出江湖了。虎爸认为下半年的政策总体基调，会以活跃成交量为主，出一些类似交易税补贴或减免的小政策，不大可能会再加码了。首先，6月出的政策又是降利率，又是降首付到15%，又是认套数放款，这些利好足够吃大半年了。其次，在房地产如此惨淡的情况下，2024年上半年的GDP增速还能达到5%（别和我杠数据真实性，否则就是你赢），阿公没有加码的动力。最后，还是那句话，阿公的态度要的是托而不举就够了。除非又继续大幅度下行砸盘的可能，否则，大家就不用期待会有什么大招出现了。希望小伙伴们一键三连，点赞、转发、收藏，感谢大家。1、全盘方案规划：根据你的需求，做整体家庭资产规划，买房或置换方案，帮你选好到好货而不是烂货，以保证后期的流通性。2、楼盘真实信息：我们会像朋友站在你的立场指导选房，你在开发商或其他中介找不到的信息，我们会真诚的告诉你楼盘的优缺点，会帮你分析适不适合你。3、全环节把控：不是简单的推房源，我们是团队化服务，包含咨询师、配盘师、验房师及客服，确保从需求梳理到落地配盘、线下陪同看盘、合同交易及收房验房，7大购房环节都会介入把控。总的来说，通过我们的购房服务，能帮你理清购房思路，我们会站在你的立场帮你选到适合你的房子。
