好久没写楼盘测评了，趁着南宁楼市进入淡季，得闲写一篇了，对了，行情艰难，大家买房找我们团队，谢谢照顾：
今天虎爸聊一聊轨道云著。
这个盘应该是近期南宁楼市最火的吧，全网中介和主播都在强推，而且话题难得的整齐划一：轨道云著到底值不值？
嗯，这背后反映的是其实是市场对楼盘所在地段、产品和价格的矛盾心态。
你说它位置不好嘛？拜托，别人可是在冤大头瑧湾悦对面拿地呢，又有地铁加持，妥妥的区域核心好吧。
你说它产品不好嘛？你何曾见过轨道的售楼部打造得如此精致，户型得房率如此之高？妥妥的革新力作好吧。
你说它定价很离谱？明明低有9字头，高也有1.2w，丰俭由人，任君选择好吧。
这么一个明眼可见的诚意之作，为啥大家还会犹豫纠结呢？
嗯，我们从地段、房企、产品、品质、户型，一层层拨云见日，揭开它的面纱。
01、地段解读
虎爸在今年初《万科瑧湾悦会降价么》里说过，从区域位置来说，五象湖东板块属于五象的第二梯队。
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优点非常明显：虽然缺失城市级景观，但该有的配套都有了，2号线地铁、万象汇商圈、和三中、新民等名校学区预期。缺点也很突出：区域发展周期长、生活氛围不足、房价不稳等等。和一梯队的总部基地、蟠龙、五象湖无法相比，但也能力压湖西和良庆桥南三梯队区域，属于比上不足比下有余的板块吧。然而才堪堪半年过去，一梯队板块已经上演了跳水接力：带头大哥如此背刺，让下面二、三梯队小弟们面面相觑，这到底是跟还是不跟啊？对，它跳了，它真的跳了，开创性的以工抵房+主播卖房的营销模式，从年初2w跳到了1.6w。砰，哗啦啦，看阵仗，很有机会获得本年度跳水冠军啊。紧接着，未来悦作为二手选手跃跃欲试，但多少顾及些老业主情绪，只在私下暗流涌动，悄悄地价格已经从1.3跳到1.1w。区域的老大和老二都做了示范，作为地方国企代表的溪境和和顺学府也有些蠢蠢欲动，但价格守门员这个档位还当不当了？所以最终的结果是，整个上半年湖东价格一直在1w-1.1w之间拉扯，单盘销量也就在20-40套之间平销级，没有一个称得上热销的带头大哥（详见《南宁新房销量如何》）原本湖东还能勉强维持平衡，但下半年第一个月轨道带着它的巨无霸项目，轨道云著来了，区域一时间风起云涌。众人翘首以盼，到底湖东能不能守住一万的区域均价呢？我们都知道，靠卖地铁票，别说回本了，连营运成本都赚不回来。纵观全国各地铁公司的利润来源，都是来自房地产业务。通过轨道+土地+物业结合的商业模式，建铁拿地，再以地养铁，实现完美闭环，所以各位买了轨道房子的业主小伙伴们，是你们贡献了地铁的螺钉啊。很多人不知道，轨道地产的前身是中房地产，对，就是开发了望仙坡、翡翠园、碧翠园那个中房。它建的房子放在同时期不说最差吧，但也和品质感完全搭不上边的。你可能会和我杠，东盟商务区的翡翠湾就做得不错啊，高档英伦风，单价高达2万多呢。对，外立面是靓了，要不你看看房型？总之吧，中房这个招牌，在很长一段时间里在南宁有点臭，以至于在2019年，不得不得换个马甲，开了“轨道”这个新号，并宣告要开始市场化了，要脱胎换骨了。但轨道真的变了么？虎爸认为在开始的前几年里，轨道是用力了，但方向没找对：太过于注重面子，而不是里子。比如高坡岭的轨道壹号城在规划设计上，是明显比中房时期要好太多，园林终于不再是沥青铺路换成了仿石砖，入户大堂不在是敷衍随便贴砖或空间逼仄，而是开始注重空间挑高及仪式感。总之，从外部看，你会认为小区品质感还蛮不错，挺有面子的。这都什么年代了，怎么还有这种房型？这样的得房率？90平2房、120平3房是认真的么？前期产品定位是临时工帮做么？暴殄天物啊，别人是有钱任性，轨道真是有地任性啊，反正有地铁加持，房子再烂也有人买单嘛。嗯，这个逻辑放在22年之前是成立的，但时易事移，买卖双方攻守易势了。轨道出地，和华润合作？和保利合作？爱了爱了，买买买。这几年的轨道其实是蛮尴尬的，自己操盘卖客户不认，和别人合作的客户爱得不行，同志们，这充分说明什么：不是土地的问题，也不是自己的问题，肯定是客户的问题。眼看轨道这个号又要玩废之际，它又开始变了：23年推出的轨道云启，户型设计竟然跟上市场水平了。虎爸去打听才知道，原来是换帅换人了（具体不展开聊了），反正真正开始启动市场化了。但云启毕竟盘小，做前菜可以，做正餐就上不了台面了。周所众知，考验厨师还是得看他做正餐的水平。
被周边小区众星拱月，特别是南面瑧湾悦，一想到同样地段半价，情绪价值瞬间拉满。南区3.0，北区3.5的容积率也是区域少有：未来悦4.0、和顺学府3.5、溪境3.7、翡翠中央3.3。嗯，哪怕贵了近5倍地价的瑧湾悦也不过才3.0啊。但请别急着乐，我们再看看其他指标，就不是这么乐观了：北区规划3393户，其中安置1142户，占比约33%，正好1/3比例。南区规划1878户，其中安置506户，占比约27%，也快达1/3的比例了。虎爸倒不是反对安置户，毕竟这里原来就是他们世代居住的地方，现在把别人家园给拆掉了，回迁给别人也是合情合理的。只是一方水土养一方人，本地的安置村民有自己的生活习惯，购买商品房入住的也有自己的生活法则，原本房价是圈层的筛选器，现在因为回迁这个BUG失灵了，强行把不同价值观、生活习惯的人群捆绑在一起，冲突是免不了的，具体就不一一列举了，免得有引战之嫌。可能有小伙们会说，不对啊，开发商不是已经从规划上区隔开来了么？虎爸查了一下之前土地出让要求，并没有约束安置物业在哪个地块，只是明确了安置面积、人数等要求。方案一：选一块做100%集中安置，另一块做纯商品房，比如北投时代把安置物业全部异地安置在了锦绣铭城，实现从案名到实际居住的真正意义上的分开。按方案的思路操作就可以把安置集中在北区，把容积率更低、位置更优（近地铁口）的南区做纯商品房小区。方案二：每块地都雨露均沾一定比例的安置。也就是现在最终呈现的方案。其一，在落地执行中，安置村民们强烈要求在地铁口有安置比例，否则不能通过规划。其二，如果过来，南区做集中安置，北区做纯商品房，那竞争力就要差很多了，失去了地铁加持的轨道，还是轨道么？其三，综合商业利益、落地执行、各方平衡的角度，似乎选雨露均沾的方案二成为了最优选。（以上只是猜测，有知情的小伙伴可以私下告诉虎爸，谢谢）总而言之，这个规划是挺可惜的，否则以南区的地块指标，完全可以做成改善B盘，胆子大一点还能冲击高端呢。不少小伙们问虎爸，为什么同是3.0容积率，对面瑧湾悦才700多户，而云著（南区）有1800多户？因为产品面积规划不同啊。瑧湾悦175平起步，中端220，最高255平。而云著规划89、100、118、128。别人一套顶你两套，户数当然要少一半啦。其实如果定位做初改B盘的话，完全可以100起步，主力集中在100-140的。但估计是信心不足，对区域客群的定位还是以刚需为主，或是担心安置比例过大吸引不来改善等、明明地块可以做改善，最终却了刚需盘，它真的我哭死。有一说一，云著的售楼部应该是仅两年新开放售楼部里做得档次、格调、品质感最好的了，拿去卖高端盘都够用。![]()
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但众所周知，售楼部的品质和楼盘品质没有一毛钱关系。楼盘的品质要从立面、园林、大堂公区等用材用料，工艺设计上找。但不好意思，所有的新盘，除了能看到效果图以外，你是很难了解他们用什么材料的——因为他们自己也不懂最终会呈现出什么样子。比如说园林吧，不会有任何文件公示注明用什么设计风格、工艺、树种、小品，你能在网上查到的就是自然资源局上的公示的项目总平图。上面只是对于园林一个初步方案，上面标注的就是集中绿地、建筑构筑物、儿童、老人活动区、消防车道、登高面等等。你要是细问登高面是用透水砖还是仿石砖？还是直接用沥青？不好意思，不知道，因为有可能后期要成本考虑，会采用最经济的沥青加点颜色，而你却一点办法都没有。所以，看新盘的品质我们只能就方案聊方案了，不代表最终呈现。大家快来欣赏一波美图吧，如下：![]()
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89平，使用面积约83平，得房率93%，亮点是小户型围出衣帽间，但厨房太小不足5平米，只能靠拓展生活阳台的空间，但洗衣机又要放客厅阳台了？100平，使用面积约89平，得房率89%，亮点能做3+1房，四开间朝南（当然只是户型图上朝南，后面展开聊），缺点也很明显，次卧开间2.6-2.8米，都太小了。108平和118平，得房率分别是94%和90%，格局都是南北通透，主要是尺寸上的差别，两者可拆改的墙体较多，后期可以做大横厅、开放式厨房等设计，但108有个致命缺点，客厅谨慎太短了，不足3米，这意味着如果不拓展阳台面积，连一个正常沙发都放不下，而且也不懂客厅和阳台的过渡有没有梁？128平，使用面积113平，得房率88%。亮点就是4+1房，缺点主要是缺少了这个面积段该有的功能，比如独立生活阳台、独立玄关。整体来说，这次的户型设计轨道终于是扬眉吐气了，可以像刚练出肌肉的阿强那样，兴奋得遇人就喊：快来摸我的腹肌，我有腹肌了。哇哈哈哈。第一，不能单看户型本身，要结合楼栋结构看户型之间的关系，比如第二，虎爸认为，对于刚需来说，通风采光的重要性是高于视野的，云著为了满足优先视野，采用小户型统一朝西南的设计规划，让原本就没啥通风的塔楼更难通风了。第三，要注意和问清楚进深尺寸和梁，不然真到用时就难受了，听说下周开样板间了，大家带卷尺去量量。比如北投隐山如果没有样板间，你是很难通过户型图感受厨房操作区到底有多矮：云著是典型的定位错配，在改善地块做了刚需产品，虽然是非战之罪，令人惋惜，但不失为轨道的革新诚意之作。以它的位置和体量，注定会成为左右湖东房价的重量级选手。具体到产品和价格层面，小户型9字头是具有性价比的，但如果大户型最终真按1.2w定价，是有些冒险的。目前不仅湖东，甚至整个五象自四大天王时代后，都缺少了网红级楼盘，原本虎爸还以为未来方舟能承担这个使命的，但结果大家也看到了，每个月三四十套的走量，观望未来方舟的小伙们可以再等等，离调价不远了。宁可一炮而红，也不要高开低走啊（虎爸痛心疾首并掏心窝劝说）王座就在前头，到底是要做湖东房价的守门员，还是主动出击，以价换量让湖东进入9字头时代？以上，是我们新盘测评的第14期，将会收录到《新盘测评》之中，欢迎大家找虎爸咨询买房，我们提供一条龙购房选房服务。希望小伙伴们一键三连，点赞、转发、收藏，感谢大家。1、全盘方案规划：根据你的需求，做整体家庭资产规划，买房或置换方案，帮你选好到好货而不是烂货，以保证后期的流通性。2、楼盘真实信息：我们会像朋友站在你的立场指导选房，你在开发商或其他中介找不到的信息，我们会真诚的告诉你楼盘的优缺点，会帮你分析适不适合你。3、全环节把控：不是简单的推房源，我们是团队化服务，包含咨询师、配盘师、验房师及客服，确保从需求梳理到落地配盘、线下陪同看盘、合同交易及收房验房，7大购房环节都会介入把控。总的来说，通过我们的购房服务，能帮你理清购房思路，我们会站在你的立场帮你选到适合你的房子。
