虎爸最近在养身体，这段时间，更新会少些。
好在身体逐渐恢复中，咳嗽开始少了，不做深呼吸肋骨也没辣么疼了，估计再过一段时间，又可以生龙活虎了。
趁着今天精气神还在，就荡开一笔，来一篇新盘评测吧：
今天浅聊下北投上境吧。
我在《2024年有哪些新盘可以期待》里说过，年前和团队小伙伴打了个赌：
好遗憾，虽然其他的都猜对了，但最小面积是89平起。
嗐，老友粉木有了。
不过也没啥可惜的，毕竟哪怕赌赢了，虎爸咳嗽的状态也没办法吃原味酸辣老友粉啊。
什么？你说可以不要辣啊，这样的老友粉没有灵魂的好吧。
哎呀，跑题了，我们还是聊一聊这个楼盘的情况吧。
说实话，当我看到实拍图的那一刻，心里是骂娘的:
卧槽，这样的地真的有必要拿来建房子么？
青秀区是真的没有其他地可以拿出来拍了？哪怕是收割刚需，嘴脸有没有必要这么难看啊？
之前我一直吐槽万科城（南区）、绿地中央广场、荣和凤岭学府、轨道云启是青秀噪音盘里的四大金刚。
得，北投上境这块地更有过之而无不及，简直堪称噪音盘里的战斗机啊，力压四大金刚有木有？
别家最多也就单面或双面临噪音源，好家伙，上境这块地直接三面临路立体噪音环绕就算了，还高铁火车不间断呼啸而过。
这是要打造呼啸山庄啊？
好吧，天天听立体声压就算了，地块被路网切割得像个孤岛似的，明明离对面这么近，却感觉那么遥远。
去个万科广场还要东拐西扭的，折腾死人了。
嗯，这难道就是所谓的咫尺天涯吧。
当然，作为一个专业的五线房V，吐槽归吐槽，还是要从专业层面做做分析，挖挖亮点的，毕竟茅坑里搞不好还能挖出黄金呢？
接下来我们来看看楼盘总图。
68亩、2.8容积率、23-25F高层、1192户，阵列式布局。
啧啧，这样的规划指标，放南宁也算得上入门级改善盘了。
但偏偏，雨渐渐，奈何生错的地方，这辈子都和改善客群最关注的舒适性无缘了。
所以开发商操盘的思路也很清晰：改善是不可能改善了，这辈子都不可能改善，那我就把刚需属性发挥到极致好了。
嗯，北投上境快把收割刚需的吃相写到脸上了。
刚需最在意啥？无外乎三点：通勤、教育及性价比。
先说第一点，通勤。
无论你再怎么吐槽它的位置，都不可否认北投上境的门牌号是青秀区地界，而且在快环边上吵是够吵，但上班往金湖、凤岭方向方便快捷呀。
出个门右拐就上快环，虽然回家堵是堵了点，但作为打工汪，不迟到是第一要求好吧（狗头）
再看第二点，教育。
要论收割刚需，最锋利的镰刀非学区莫属。
现在官宣配建的是凤翔路小学，能看得出阿公是用苦良心了：诺，你只要你乖乖听话，指哪打哪，少不了你的好处。
要说凤翔小学如何嘛，虎爸在《2024年南宁购房指南》《进击的凤翔》里有论述，不多赘述。
总之有了名校的外壳，再结合通勤的优势，这把收割刚需们是稳了。
唯一的变数就是初中是17中就还是青秀一中了，看看能不能学学北投领上的骚操作，没交房就搞划分了。
你说划到哪个比较好？肯定的是青秀一中啦。后者虽然初生牛犊，但看生源也比前者好太多了。
第三点，性价比。
什么叫性价比？同价格上获得更多，或同配置下价更低。
放在房子里，最直接的体现就是赠送率。
这次北投上境户型规划89、113、127、143四种房型。
全部都通过报建阳台、飘窗、设备平台等偷面积方式，把每个户型都做到了将近100%得房率。
特别是89平做四房，明显是对隔壁的荣和悦澜山90平4房的致敬啊。
当然，无论是户型方正度、尺度，功能性，北投都做到了青出于蓝而胜于蓝，全面压制。
所以虎爸才说，长虹三剑客的业主们打算卖房的要趁早了，因为狼来了。
现在最大的悬念就是定价了。
问展厅置业顾问说参考绿地中央广场的价格，大家当笑话听就好了。
绿地的地段也是你能碰瓷的？不要和我谈什么滨湖路隧道，问就是有生之年，好好吃饼。
上限看长虹三剑客好了，绝对不会超过1.2w。
结合3589元/平的楼面价，想象空间可太大了：
9字头，大家会叫一声北总好。
1w左右，就是北哥好，这朋友还是能处的。
但如果超过1.1w嘛，不好意思，只能叫你小北了。
最后总结：
虽然地块周遭的硬伤很大，但对于通勤上班在青秀的刚需们，北投上境还是很有诱惑力的。
如同荣和凤岭学府一样，当一个挂着青秀区名头的新盘，集齐了通勤+教育+性价比三张牌后，拿捏刚需绝对是妥妥的。只要最终定价足够吸引，我相信大家依然会趋之若鹜。
毕竟谁会拒绝做一个青秀宝呢？哪怕只是个青秀边缘宝。
只是虎爸还是友情提醒一句，建议小伙伴们去绿地中央广场（点击详见测评篇）实地感受下噪音声浪能否承受，选房时多看看《噪音盘选房指南》再上车。
否则我很担心大家被置业顾问一堆后期可以封窗啦、玻璃采用的是双层中空隔音性能好啦之类的说辞搞上头（特别这种噪音盘是绝对不会做实地样板间，只会在售楼部搭样板间），等交房时听到哗啦啦声才傻了眼。
到时可不能怪开发商太狡猾，要怪只能怪自己咯。
毕竟是你挑的嘛，偶像。
以上，是我们新盘测评的第12期，将会收录到《新盘测评》之中，欢迎小伙伴们一键三连，点赞、转发、收藏，感谢大家。
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