虎爸已满血复活，本月开始恢复正常更新。不啰嗦，直接进入正题：
我们常听到，现在的南宁房地产市场是改善当道，改善盘比刚需盘好卖得多了。
这句话的依据就是23年成交前三名都是主打改善的楼盘，分别是保利冠江墅2期、北投领上、荣和凤岭学府，他们不仅卖得好，而且卖得贵，以1.5w的销售均价远超南宁均价。
嗯，估计有小伙伴不禁要开始抬杠了。
凤岭学府明明是伪改善好吧，而且要是改善盘就好卖，那中海湖上景明怎么说？够改善了吧？够高大上了吧？还不是卖得半死不活的，一路降价？
对，扛得有理有据，虎爸甚至都要举双手赞成。
毫无疑问，这些盘都属于改善向的楼盘，但如果你要把它们强归为同一类，又似乎非常别扭，非常格格不入：
比如荣和凤岭学府，要不是生在凤岭北，无论是位置、容积率、产品参数，都跟改善八竿子打不着关系。
比如冠江墅二期和北投领上，同样都是改善，但单看产品面积规划就知道针对的是两种不同的客群。
比如中海湖上景明，各自参数指标看，够改善也够纯粹了，但让你上车总会犹豫、纠结。
为什么同样都是改善，有些盘你看了喜欢，有些盘会非常无感呢？
因为每个楼盘定位的置业周期客群是不一样的，就像小米SU7是卖给年轻人的，不是卖给看保时捷的客户。
虎爸常和团队说，其实人的一生就只有四套房子，分别是：
首置→初次改善→深度改善→终置。
与之对应的，我们用A、B、C、D房代指以上四个置业周期所需要的房子。
A房作为人生的第一套房，常常和刚需是划等号的，注重以价格为导向解决当下居住需求，所以在南宁100w以内的房子都是属于A房的范畴，就不一一举例子了。
B房作为改善的开端，也就是所谓的初次改善，改善的方向更多是会针对A房的痛点做生活性需求上的升级，比如学区、通勤、空间、流通性等。在南宁要迈入改善线的门槛要200w起步，常见的代表性楼盘有：绿城春江明月、建发央玺、北投领上、北投时代。
而C房是一种追求体验的深度改善了，虽然也看重地段，但能否看对眼，就很考验环境、楼盘档次及圈层等一系列从生理到心理的居住体验。在南宁深改线的标准是300w，这个价格吨位，要不靠江靠湖，要不产品某方面做到极致，常见的代表性楼盘有：建发幔云、保利冠江墅、中铁西派御江、盛邦滨江府。
D房，用虎爸的说法就是Dream house，基本是以大平层或别墅形态出现，属于可遇而不可求。我们终其一生，总想找到人生中的D房。但绝大部分人会停留在BC房，其中既有资金门槛问题，也有好房难求的问题，而后者往往是最主要的。嗯，既然和大部分人无关，虎爸就不举代表了（虎爸倒是很想知道大家的D房是啥）
综上，大家就会发现，全南宁的房子千千万，小到公寓，大到别墅大平层，归类起来无外乎也就这ABCD四类而已。
这套周期四分法，用于选房是非常实用的，虎爸会经常会用到日常的咨询里。
许多客户都觉得很神奇：他们之前找遍了南宁很多中介、大V看了大半年房子，越看越迷茫，而偏偏找虎爸聊了一个小时就找到答案了。
其中的原因并不是虎爸的知识面比他们更多，而是虎爸get到了客户所处的购房周期，需求的是B房还是C房？只要识别了需求，诊断出置业周期，匹配楼盘是水到渠成的事情。
基本上，改善需求是不会看A房的，也很少会出错。
反而改善里初改、深改、和终置业会容易弄混，常见的是深改看B房，终置看C房。
比如有一组原来住华发国宾壹号的读者客户想要改善升级，期间找了不少中介看房但一直无果，用他们的话来说就是，一直都没有打动的，有稍微打动的又感觉有些不对劲，总之就是下不了手。
问看的是哪些楼盘？华润西园、建发五象映月、保利冠江墅、北投隐山等。
一听名单，虎爸就知道的确很难下手啊：
读者自身住的华发国宾壹号是C房偏B，但总体的底色是毫无疑问的C房，所以起点其实是非常高，而其目前的置业周期及预算属于深改或可以勉强往终置里靠一靠，大致就是C偏D。
而所看的华润西园B房有些偏C，底色是B房,如果入手它就是妥妥的错配降级了。
而建发五象映月、保利冠江墅、北投隐山都是C房偏B，和国宾壹号是同等级的，如果入手相当于是一种置业平移，谈不上升级，也谈不上降级，那问题来了，那为啥我还要换房？
所以解题的思路应该是升级而不是平移或降级，要找到C房偏D,或D房才对，要不然，其实还不如在华发原地改善升级呢（从小面积换到大面积）
而C房偏D和D房，在南宁十根手指都数的过来，属于可遇而不可求的，真的是有钱都未必能买到适合的房子（大家这次能体验有钱人的痛苦了吧，狗头）
当然，我们的读者客户运气相当NICE，当时正好有匹配的楼盘及房源，最终买到了D房，开开森森的完成了置业升级这件事。
所以，现在我们回到最初的问题：
荣和凤岭学府是伪改善不错，但它的定位就是A偏B,刚需中带有丁点改善（嗯，就一丁点），用我们的大白话说就刚改盘，它能走量根本的原因就是抓准了AB之间的客群，他们的核心需求就是只要能留在凤岭北，是可以不在乎舒适度的。
而中海湖上景明虽然是按CD房去定位的，但自身定位是一回事，市场接不接受又是另一回事。
湖上所处的地段是无法支撑起CD房的野心的，很多人认为是没学区和地铁呗，嗯，这就是用B房思维看它了，不能说不对，只能说没有触及本质。
其实问题的本质是湖上没有CD房该有的环境、圈层及豪宅地段认同：
比如环境主打个幽静，还对着个半完工的湖，但人工湖在南宁并不稀奇，景观别说和邕江比了，和南湖都差了几个段位，妥妥的有湖无景，价值是很低的。
比如所处的位置地段，在市场的共识里就是接近玉洞板块，不能说很LOW,只能说和高级感是无缘的，当一个地段无法让人有认同感，别说D房了，连C房都谈不上。
所以底层逻辑不对，无论怎么降价，都会很难很难。嗯，我说的，耶稣来了我也是这个观点。
最后留给大家一个问题：
虽然我们绝大部分人的置业周期会停留在第二、三阶段，但梦想还是要有的，虎爸很好奇，大家心目中的D房是哪一个？评论区讨论讨论。
以上是今天分享的全部，本篇相当于《如何看懂一个盘》的姊妹篇吧，欢迎小伙伴们一键三连，关注、点赞、转发，感谢大家。
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