相信中秋这几天，关注南宁楼市的小伙伴都被青运村10500刷屏了。
很多小伙伴都困惑：我们知道行情很差，但为什么一个位置如此好的楼盘，会上演如此多次且大幅度的跳水呢？说好的核心位置核心资产呢？
是的，细数今年青运村已经降价三轮，降幅足足有5500之多：
今年初从1.6w降到1.4w任选，到9月初1.3w，时隔半个月就1.05w。
简直堪称本年度楼市跳水冠军，必须要点赞加鸡腿，当然，对于业主除外（太痛了，难忘今秋啊，哭脸）
嗯，今天虎爸就从青运村复盘出发，聊聊跳水盘的几个特征，供大家选房参考：
1、国央企也是企业，是企业就会缺钱。
这几年因为民企开发商陆续暴雷、躺平，国央企牌就特别好打，遇事不决就是我是国企，是集实力、品质、节操为一身的美男子，言外之意就是老子是有担当的，不会暴雷、不会烂尾，不会降价。
但事实是，国央企也是企业，是企业就会缺钱，特别像威宁作为阿公的亲儿子，准备年底了还要考虑为阿公分忧解愁。
同时不仅要算经济账，还要算政治账，有时一算完降起价来，比民企还狠，比如：
中交象江来从1.2w跳到7字头，势要振兴龙岗；
央玺人才房（城投）从1.6w跳到1.2w，再轰五象湖；
华润江南中心从1.1w跳到8500，化身业主刺客。
所以，不要再相信国央企不会降价割肉的鬼话，国央企也是企业，是企业就需要钱，没钱就会降价回笼资金。
2、拿地价便宜，有足够的降价空间。
降价是要有空间的，青运村这次能调到10500，除了早期拉高价格卖已回笼大部分资金外，最关键的是拿地成本低，才4250元/平，哪怕加上配建、建安、财务等成本，还是不会亏的（加精装这些基本持平吧）
在这里教大家一个简单粗暴的算法，用拿地价（楼面价）乘以2.2倍，就懂得楼盘的成本底在哪。
举个例子：轨道云著拿地价3400，乘以2.2倍就是7500（没算安置成本），请问现在售价1W，有没有跳水的空间？
（呃，以上只是举例，不要当真，谢谢）
3、楼盘规模过大，销售周期会很长。
青运村不是没有高光时刻，当初1.6W+还要捆绑车位，现场销售还牛逼轰轰爱要不要的。
但奈何楼盘规模太大，南北两块地足足有330多亩，规划户数达3500湖，妥妥也是个超大盘标准了。
盘大意味着销售周期长，会面临许多市场风险，价格只能跟着市场波动，所以虎爸才说，选盘规模控制在80亩左右是最适合的（详见《南宁未来哪些房流动性最好？》）
4、产品竞争力不足，往往会动价格。
青运村最最让人纠结的就是得房率和户型设计，而这恰恰又是当下购房者除了价格外最关心的。
再加上旁边又有湖峰尊府这个显眼包做对比，简直是上演天天被嫌弃。
所谓配套、产品、价格，当配套相同时，产品不够，只能价格来凑了。
5、销量不温不火，属于躺平滞销级的。
我在《南宁新盘销量如何》里说过，滞销级和躺平级销量是最容易跳水的。
青运村之前销量呢，就是在躺平级和平销级之间反复跳横，其实也不至于要跳这么大，只能说年底了，阿公真的很缺钱啊。
以上就是跳水盘的五个特征，大家可以对照自己心仪的楼盘，问问它：
She Jump，You Jump？
（完）
