虎爸常说南宁买房流动性是第一位的，所以要考虑其金融属性。
这其实和当下的主流断论相违背：房子回归居住属性，将失去金融属性了。
嗯，这么说也没啥错，毕竟现在的趋势就是房子越来越像消费品（详见《 南宁的房子逐渐汽车化》），但请注意，是逐渐消费品化，是金融属性弱化了，而不是被完全消灭了。
因为无论从哪方面去看，对于大部分普通人来说，房子依然是家庭最重要的资产。既然它是资产，那就有其投资品属性，买房就是投资行为。
既然是投资行为，就会与周期相关，在上涨的周期买啥都赚，在下行周期，买啥都亏，不管你是ABCD任何房子都不会有太好的房价表现（详见《置业周期划分》），而区别就是流动性的强弱。
经过这几年的市场暴击，相信很多二手房东们已经深刻明白这个道理：没有流动性的房子不是资产，是负债，是一堆钢筋水泥而已。
因此，流动性强弱就变成了当下判断房子是否优质的重要标准，甚至是唯一标准。
如果认定了买房是一种投资行为，那我们就要从未来接盘人的需求出发，考虑他们想要什么，以终为始指导当下选房。
那未来的事情谁能预测呢？别说10年了，要看清5年都够呛的，毕竟这个世界发展得太快了。
不过好在房子的变化不像手机等快消品行业那般日新月异，基本以十年一个周期升级换代（详见《你家住宅是南宁第几代》)
因此只要掌握好10年内的趋势就够了，那么未来什么样的房子具有流动性呢？
从供需关系的趋势或许可以给我们带来一些启发：
先看需求端。
从成交数据看，购房需求的趋势在减少，房地产在萎缩，23年和20年高峰期相比，少了近3.6亿平方米，相当于减少了360万套，1000多万人购房人口（按3人每套）。
再结合城市化率（66%）已基本到位（可增长不足9%）、人口负增长、人口老龄、人均居住面积等因素，我们可以得到一个论断：房地产需求端已缺乏长期增长动力，未来成交需求将进入改善作为主力，刚需逐步萎缩的存量分化期。
所以当改善变成主流需求，与之对应的产品就变成香饽饽了，当下选择改善盘就是未来的共识，就是正义，就是money了。
再看供给端。
讲究的是物以稀为贵。当下南宁楼市的供应是存在结构性问题的：即首置AB房过多，深改及终置CD房过少。特别是老城区，基本都是A房。
这也是为啥，这几年凤岭北出CD盘，会被疯抢一售而空的原因。
综上，供需关系决定了改善盘是未来最好的流动性产品。
那改善盘该如何选呢？虎爸前面有写过《如何识别伪改善盘》，大家反过读就是选房标准了，因为篇幅有限，以下总结五大原则：
第一、选低密度的，规模不大不小
首先，未来10年是第四代产品时代，其最大的特点就是低密（挖个坑，下次开一篇《第四代住宅》专题），容积率最好控制2.5以内。像那些什么超高层直接PASS（城市地标级豪宅除外），产品形态优选别墅、洋房、小高层，而且能选T2板楼就不要T3/4塔楼。
其次，规模直接PASS超大盘，也不要选孤盘（一两栋单体楼那种），最好控制在60-80亩最佳。
第二、选面积大的，最低140平起步。
不要再套用小面积低总价，流通性强的老思维选房了，改善的主流面积一定是和主力规划70-130㎡的刚需A房及保障房错开的。
第三、选六边形战士，不要只看户型
很多人看盘只盯着户型看，不能说有错，但就会以偏概全。改善盘一定是综合各方面都改善，六边形战士无短板，除了户型外，还要兼顾公共区域入社区入户、入户大堂、小区园林、地下车库等。
其四、选物业贵些，也不要图便宜。
贵不一定就有好的服务，但便宜的肯定没有。如果打着改善的旗号，又只收刚需盘的收费标准，那大家就要多谨慎了，毕竟天底下没有白送的午餐。物业的重要性已相信不用虎爸多说了。
第五、选对方向，避免错配
选盘大方向不要出错不要错配，否则再好的楼盘也是白搭。比如在刚需区域选改善盘，是区域错配。在刚需盘里选改善户型，是产品错配。总之，错配时有多爽，后期卖房时就有惨。
（完）
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