国庆前，关于存量房贷调整终于给到明确的时间表，喜大普奔啊。虎爸每个月嗦粉加扣肉的梦想终于可以实现了。
不过美中不足的是，细则要等到12号才公布，搞得大家心里挠痒痒的，也不懂得自己到底能不能降？能降多少？
呃，这几天的咨询基本都是问这些问题（详见《存量房贷下调，还提前还款么》）既然大家就关心，那虎爸就结合本次配套的政策包专门写一篇，统一给大家回答了。如下：
1、本次不是调整LPR，是调整银行加减点。
房贷利率分固定利率和浮动利率（这次调整是浮动利率，固定利率要调整的话就要转成浮动利率），我们绝大多数人都是浮动利率，因此本次讨论的利率都代指浮动利率。
而浮动利率由LPR和银行加减点构成，即浮动利率=LPR±基点。
LPR指的是贷款市场报价利率，每个月都会更新，决定调整还是不调整，以下是今年LPR的调整情况：
2024年9月20日报价：1年期LPR为3.35%，5年期LPR为3.85%。
而±基点是银行能执行决定的部分，这就造成了，有些地方是+60BP，有些是-60BP。不同地方不同银行，市场不同加减点也不同。
本次存量房贷调整就是从银行加减点入手，要求除了北上深以外的（广州好惨，被踢出一线了，狗头），所有地区统一调成LPR-30BP。
2、南宁无论首套二套都调成LPR-30BP，也就是3.55%
按当前（9月）LPR报价是3.85%，那能调整到3.85-30BP=3.55%。
也就是说，如果只要你目前的利率是高于3.55%的，就能享受本次的利率调整，反之，低于则不调整。
注意了，这次利率调整首套和二套都可以享受，都统一调整到3.55%。
存量二套的小伙伴逆袭成为最大的赢家。
因为上一年的存量房贷调整不针对二套，导致目前许多二套利率仍在5.3-5.7%的高位。接下来能统一调到3.55%，那就是减少了1.75-2.15%，打了将近6折，不是赢家谁是？
而且10月份预计LPR会下调20BP，那利率就能做到3.35%!
3.35%啊，还想什么呢？开香槟啊各位。
3、以后新增房贷不区分首二套比例和利率（除北上深外）
很多人只关注了这次把首套和二套的最低首付比例统一成15%。
但没有关注到“不再区分首套和二套贷款”这个表述，这句话的含义就是除了首付比例外，首二套利率也是一致的，都是3.23%（南宁目前执行）。
否则如果存量二套房贷利率能降到3.55%，那现在南宁执行的新增二套房贷利率4.0%形成倒挂了，和政策新增＞存量的说法是不符合的。
其实想想，也能想得通，毕竟现在全国大部分（包括南宁）的认房政策，基本人人都是首套了，再区分首套和二套利率差，完全就是自欺欺人了。
只是，这次二套公积金贷款的小伙伴要哭了，现在二套公积金利率是3.57%，岂不是比下调后的二套商贷利率3.55%还要高？
加上前面说的，下个月LPR会下调20BP，那存量房二套3.35%利率就是妥妥的背刺公积金了。
终于终于，商贷小伙伴扬眉吐气了一把。
4、这是最后一次存量利率统一调整，以后要自己和银行协商。
是的，因为市场是不断变化的，利率肯定也会变动，总不能每次变了，阿公就安排一次吧？政策的严肃性在哪？
所以这次阿公开放了个人可以和银行协商利率调整的权限。以后不需要再等阿公统一安排，你就可以自己去跑去和银行沟通申请调整，银行也不能再以没有政策依据为由拒绝沟通了。
注意，是银行不能拒绝沟通，不代表一定要答应你调整利率的要求，要从让银行同意调整，除非你有提前还款的实力（狗头）。
而且还难保你遇上比较奇葩的银行，比如XX(就不点名道姓）就有上一轮存量房贷可以降，但它就是不执行。比如现在很多银行都推出延期还款，但某个别的银行就是否认三连说不可能有。
总之吧，大家以后选贷款银行要多留意，也要注意避坑（嗯，我们的买房落地服务有这一项）
5、取消重定价周期最短一年的限制，可调成按月、季、半年。
“11月1日起，可以和银行协商重定价周期，利率调整的定价日可为按月、季度、半年等。”
很多人没注意到这一条，但其实非常重要，对每个贷款的小伙伴都息息相关。
这句话是什么意思呢？
就要从LPR的定价周期开始说了。前面说了LPR是每月都会更新的，但更新后不是说马上生效的执行的，是需要等到合同签的重定价日才能生效。
而之前的重定价日无论是按签合同日或是1月1日，其周期都要1年。这意味着，可能这期间LPR下调了，但因为还没到重定价日，你还是按照没下调签的利率付利息。
如果是加息周期，肯定是越晚越好，但现在是降息周期，那这时间差就损失大了。
现在可以改成按月，那还想啥呢，直接去改啊！
综上，这次的政策大礼包不仅仅是存量房贷利率下调那么简单，其实质不亚于一场改革：首二套利率一致、开放协商调整利率、协商调整定价日等都是前所未有，能帮大家省钱的。
请组织放心，这个国庆我已在为国消费的路上，每天下馆子早茶夜宵走起，甚至点烧麦终于敢吃一半剩一半了。
（完）
