毫无疑问，南宁接下来会迎来一波降价潮。
和往次不同的是，这次降价的主力军是新房开发商，而且不分国企民企，不分区域地段，都将卷入其中，谁也无法独善其身。
自三月份以来，已有威宁、盛邦、万科、保利、敏捷等开发商纷纷揭竿而起，吹起降价号角，大有星火燎原之势，看这趋势，估计今年南宁的房价又要往下拉一波了，1w的均价是守不住了。
有人欢喜自然有人愁。
这波新房降价对购房者是利好，但对挂牌的二手房业主们就很尴尬了，因为房子更难卖咯。
但比业主更尴尬的其实是我们这些房产从业者们，因为好不容易鼓吹成型的“核心地段论”好像失效了：
在这轮下行行情里，以前的普涨理论失效了，不仅三四线城市涨不动，连一二线城市也涨不动了。于是就发明了行情分化论，只有核心地段的核心资产才能涨，才具保值增值。
这套理论被翻译到南宁就是总部基地、五象湖、蟠龙、东盟商务区、凤岭北的房子才是优质资产，才值得入手。
但这次降价恰恰是所谓的核心地段先领头：
3月初，国企威宁在总部基地的楼盘青运村，以大家最意想不到的的价格率先抢跑，价格从1.6w降到1.4w一口价任选楼层。
3月中，稳健民企盛邦紧跟其后，在蟠龙核心位置的双悦湾打出8千-9千的价格引爆了全南宁，半个月狂销100多套。
3月底，城投操盘的央玺人才房也坐不住了，在五象湖祭出1.3-1.5w的价格,打响第三枪，要知道半年前人才房最低也要1.6w而且还要捆绑车位。
.........
真也太TM的打脸了吧，五象的核心地段，全部阵亡。
现在只剩下青秀还没破功了，如果连它都失守了，那最恐慌的时刻才真的到来了：
如果连青秀都跌跌不休，南宁就失去了统一共识，失去了价格锚。
购房者没有方向，不懂买哪里，因为买都跌。
从业者也没有方向，不懂推哪里，因为核心地段论失效了。
说青秀是南宁房价的最后信仰都不为过。
但这种情况会发生么？虎爸认为短期可能会有波动，但中长期都比较稳。
倒不是说虎爸是青秀宝就盲目力挺，而是用最基本的经济学常识去分析就知道了：价格由供需决定，供大于求价格下降；供不应求价格就上涨。
其实所谓的分化论、核心地段论是根据当下房地产市场供需关系推导出的结论，在大逻辑上是没问题的，只是大部分人当成教条生搬硬套，知其然不知其所以然而已：
当供大于求时，需求就会挑三拣四，好东西肯定所有人都想要，所以会形成结构式涨跌行情，好的涨，不好的跌。
当供远远大于求时，好东西的供应都大于需求了，那好东西也是会跌的。
反之，什么时候能止跌？什么时候上涨?还是看供需关系：
当供需逆转，供需平衡就止跌了，甚至供不应求了，就上涨了呗。
当下青秀就是存量房（二手交易为主导）市场，新房的占比都不足1/10，而且位置集中在边缘区域。因此哪怕开发商砸盘，虽然会有些干扰波动，对于占据主城核心区的二手房影响不会太大，因为总体上是供需平衡，既没有上涨的动力，也没有下跌的理由。
青秀楼盘分布图，黄色为在售新盘、蓝色为住宅用地
而五象的核心地段之所以守不住价格，就是供需失衡了，不仅新盘供应多，挂牌的二手房大多数都是近几年交付的次新房，两者楼龄相近、地段相近，素质相近（大多数二手都没住过），说白了新房二手房压根没啥区别，这就造成了总体供应量巨大，供大于求，因此哪怕是核心地段也守不住价格啊。
五象（良庆+邕宁）楼盘分布图，黄色为在售新盘、蓝色为住宅用地
而且青运村、央玺人才房、双悦湾是核心地段没错，但产品上的短板硬伤根本称不上核心资产。
这个道理其实很简单，只要看懂供需趋势就能把握房价的走向，比你去东问西问一堆大V、专家要靠谱的多。
现在问题来了，今年五象的土地供应明显减少了，大家觉得五象几时会止跌呢？评论区讨论讨论。
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