虽然进入传统淡季，但每天都踩盘量不能落下，毕竟对团队也严格，就是对客户越负责，只有日积月累的踩盘看盘，才能做到一二手盘详实全面对比。
正好这些几天，带团队踩了良庆桥南区域，路过北投在楞塘湖的北投时光地块，虽然项目还没入市，但有些话不吐不快，就先和大家瞎扯瞎扯，如下：
今天聊一聊北投时光。
这个项目位于五象刚需之王板块的良庆桥南，玉洞大道交汇新峰路和新良路两个地块。
这两块地是上年底房企北投一口气拿下五块地的其中两块，分别是：北投上境，68亩，容积率2.8，楼面价3359元；北投云朗，39亩，容积率3.5，楼面价3000元；北投印象，136亩，容积率3.1，楼面价2903元；北投时光地块一，90亩，容积率3，楼面价3390；北投时光地块二，63亩，容积率3，楼面价3335。北投上境冲上网红级销量，上个月接棒荣和凤岭学府，成为青秀区一哥；北投云朗冲上热销级销量，甚至喊出振兴三岸，振兴仙葫（狗头）嗯， 前面三个哥哥都取得不俗的开局，作为地价最高的老四，能否再创辉煌？实话实话，虎爸认为很难，因为它并不具备前三者的性价比优势。比如：上镜主打：一环位置、配套成熟、高赠送、比周边少1-2千。印象主打：一环位置，配套成熟，高赠送、比周边少2千以上。![]()
所以我们得出北投三盘的热销公式：位置+配套成熟+高赠送+价格低。能满足四点妥妥的网红盘，满足三点也能热销，只满足两点也能平销，要是只有一点，就有些悬了。我们知道五象有段位的，相比第二梯队的湖东板块，良庆桥南处于第三梯队。头等位是沿着五象大道能看江+地铁的，如君临湾、明月江山等；次等位是延庆路为轴线，涵盖天誉花园、玖誉湖、檀府印象、万科公园里等成熟区域，也就是我们说的西片区。末等位就是楞糖支流以西，新峰路以东的片区，涵盖顶顶大名的新媒体中心、大唐院子等，这里又荒又偏，城建开发极其滞后。而北投就是出于良庆桥南板块的末等边缘位置，而且是边缘中的边缘，往东就是园博园板块，往南是还没开发的楞塘湖片区。除了医院（自贸区医院、良庆妇幼）有实质性的动工外，除了荒凉还是荒凉。
虽然位置又偏又荒，但看规划后劲是挺足的，北投时光周边一公里内将规划以下超级规划：
嗯，规格高，噱头足，前途一片光明，当然含饼量也是爆表了。五象火车站2017年就提出，号称21年开工，3年建成。结果大家也看到了，每年一鸽再鸽，7年了还是一片毛地。最近为了给区域造概念，还出台了《五象站综合枢纽城一体化建议》，把大半个良庆桥南给划进来了：
而楞塘湖嘛，近几年阿公的财政这么紧张，只能一直活在规划图里了:至于说引进重点学校嘛，难道北投时代的教训还不是历历在目么？良庆jy局的公信力余额已不足，谢谢。嗯，以上任意一个都足以竞争南宁超级饼王了，现在一口气给你三张，可见阿公为了卖地的良苦用心。虽然户型图还没放出，但看公示的总平图强排：全塔楼、围合式布局、主力双拼T4，少部分楼栋做T5。户型设计按照开发商套娃省设计费的尿性也知道，肯定和其他三小强（上境、云朗、印象是一脉相承的，大概产品面积会规划如下：70平2+1房、89平2+2房、110平2+2房、130平4+1房。很多人奇怪，为啥今年的刚需盘都不规划140的产品了，比如云著、云朗、印象最高只有130。其实是因为赠送高了，以前140平去掉公摊后实得110平，现在130平实得也是110，甚至更高。既然空间感是一样的，按通过控面积把总价降价下来，新盘相比二手房或上市早赠送低的新盘就有价格优势了。所以北投时光的得房率，放在桥南还是挺有竞争力的，毕竟是被市场验证过了嘛。但北投时光这次很难复制其他三小强的价格优势了，其拿地价3335-3390，是北投四小强里拿地价最高的。按楼面价反推定价可能少部分可以做到6字头，但要维持利润，主力价格只能是7字头。一路之隔的：叠翠峰6600-7000、大唐院子8500-9300、龙光庆湖7000-7300。一公里外配套更成熟的：天誉花园6000-7000、盛邦珑悦8000-9000、君临湾9500、明月江山9000（毛坯已经清盘）、中交象江来7800-8800。嗯，这还没进来搅局，区域价格已经烂透了，7字头不说没诚意，只能说不够惊喜。综上所述，对照热销公式：位置+配套成熟+高赠送+价格低。
北投时光只占了高赠送一个，其他的并不得分，要再复制其他三强的销量简直难如登天。当然咯，位置是天生的，配套是看阿公的，属于非战之罪，但产品和价格是可以自己发挥主观能动性的嘛。特别是价格，我们不妨帮它大胆假设一点，嗯，我是说有没有一种可能，北投时光之所以用时光命名，是不是意味着它可以作为一台...嗯，一台时光机！！！然后带我们重温十年前的五象房价？![]()
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