嗐，所以说不能随便立flag，好容易被打脸的。
上一篇还刚刚说年初比较闲，然后发完文就是不间断咨询，特别是年前咨询学区的特别多，同一番话，这几天虎爸都说了快N遍了。
嗯，太忙了，上周只更了一篇，这周能更几篇大家就随缘吧。
OK，书接上一篇《2023年虎爸喜欢的十大楼盘》，本篇就聊一聊2024年，虎爸比较期待的新盘呗。
一、鑫恒楷汇悦台
嗯，虎爸最爱的蟠龙终于有新盘出了。
这块地22年6月份就被开发商拿下来了，舞到现在刚刚报批总评做公示。
2栋T3，3栋T2，共5栋楼，看来是要定位改善了，甚至有冲击高端的野心。
嗯，从名字敢叫汇悦台也可见一般，常去广州的小伙伴应该是如雷贯耳了。
汇悦台之于广州，相当于深圳湾壹号之于深圳，汤臣一品之于上海，幸福里至于南宁。
这野心是大大滴大呀。
不过虎爸并不是太看好，查了一下开发商的背景，是从横县（目前交大横州了）起家的，目前开放的都是县份楼盘，并没有做高端盘的经验。
我在不少场合提过这个观点：做豪宅是要有沉淀的，不是单靠地段或请大牌设计机构就能解决的，是一个系统工程，而其中最关键的一环是操刀团队是视野和经验。
不过有一说一，但按这个位置，要说做多高端也不太现实，大家当个刚改盘去期待就可以啦。
从目前的资料大致能推测出：
1、T3至少面积段是110-120平起步，T2估计要140以上了，甚至160都有可能。
2、园林有庭廊设计，基本上是做中式园林了，搞不好直接复制粘贴开发商在横州开发的天和悦府
3、按楼面价4400推导，定价最多接受1.2w交个朋友，不要不识抬举（狗头）
二、凤栖江畔
有一说一，虎爸一直对三岸都不是太感冒，但喜欢的楼盘却在这开发，比如中铁西派御江，每次都是赞叹后无限惋惜。
这次凤栖江畔也一样，之所以让虎爸期待，是绿城操刀的。
这块地真的是一波三折了，从不断的改名就可见一般。
从最早叫琼华九璋再到紫来湾，后面金科暴雷后，开发商找到绿城，又叫凤起邕江，最终叫凤栖江畔。
其实从地块位置来说，不是一线江景，只能算是第二梯队吧，换做其他开发商来弄，我估计就兴趣平平了。
但这可是绿城啊，是春江明月之后，绿城在南宁就没有楼盘开发了，搞得南宁做豪宅卷得太慢了，完全对不起房价。
从目前释放出的总平图看，定位肯定是高端了：高低配，纯板楼平层+联排。
这总图，说实话不是太舒服，密且排布别扭，就看看接下来的户型设计有没有比较大的亮点了。
否则平层产品估计又要站岗了，1.3w的楼面价，而且还有一半以上是公租房，绿城你要加油卷起来呀，爱你哟。
三、北投长岗新地块
意不意外，惊不惊喜？虎爸竟然期待这里。
其实虎爸对这里的楼盘开发成什么样一点兴趣都没有，拿脚指头想都知道，肯定是定位刚需，100-120是主力。
虎爸感兴趣呢，是想看看北投如何在这么恶劣的地段环境破局，特别还和团队小伙伴打了一个赌：
1、只能主打学区牌，配建的小学基本上就是凤翔小学所谓的公安居宿舍储备地块。中学应该会争取到划入青秀一中，甚至在卖房阶段就明确划入。
2、将会分流长虹三剑客的客群，面积段估计会有70多平起步，定价大概率1w左右，虽然是青秀区边缘，但还是要给点面子嘛。
嗯，求神拜佛保佑我这次能赢，赚到一碗老友粉。
四、轨道五象湖东地块
不得不说，这两年国进民退后，轨道风头正盛，现在东西南北中遍地开花呀，可以说哪里都有它的身影。比如：
凤岭北，有轨道云启、壹号城；
五象湖西有未来方舟、御澜上城；
良庆桥南有御玺君临湾；
龙岗有东樾府和步云江畔；
江南、西乡塘等老城区有未来城市、御水江岸、保利锦上。
但要论新盘成交最多的区域，五象湖东，却缺席了。
所以本着搅屎棍，噢，是稳定市场的角度，怎么样都要来插旗啊。
虎爸很期待，轨道这个新地块出来后对湖东片区的市场影响，毕竟地块的位置是片区的第一梯队，它的定价绝对能左右市场：
1、臻湾悦作为冤大头，现在还死撑2w，是还没有所谓的直接竞品，如果轨道搞个改善就很好玩了，虽然不会直接硬钢，但能恶心到它啊，隔一条街便宜一半，就问你惊不惊喜？
2、和顺学府原来是作为区域的托底的，轨道加入进来，就要考虑两者之间定价的走量关系了。
所以今年湖东到底是能稳住，还是继续往下探，就看轨道了。
不过想一想，除了万科这个搅屎棍外，目前湖东剩余的玩家都是国企（光明（未来悦）、交投、北投，轨道），总是要注意吃相的，估计很难重演珈蓝那种1.2w交个朋友这种机遇了。
以上是今天分享的全部。原本想先写2023年让我失望的楼盘的，但好像前面都写过了，大家翻一翻过往文章就能找到了。所以我们还是向前吧，期待今年的新盘吧，今天就先写这四个，那当上集吧，得空再写下集。
最后，如果小伙们喜欢，麻烦点赞、评论、转发，一键三连，谢谢大家。
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