广州第二贵！新地王是下一个汇悦台or琶洲南？
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：新政利好的大饼，广州吃到了哪些
整理了目前放出来的政策，也对之后政策的发布和落地做了一些推断和预测。
我在之前文章里也提到过，牛市到来之前的微观观测中，有一项就是土拍开始频繁出现地王。
就在今天下午，历时5小时的鏖战，经过保利、越秀、中海三家总共148轮竞拍后，南方面粉厂地块最终被保利以总价约117.6亿元，折合楼面价66957元/m²抢下。
这个价格创造了天河区的新地王，排在广州楼面地价的第二位。
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在今年广州困难重重的土拍市场，能成为一支穿云箭，射穿乌云密布，射穿阴霾，成为一束光亮，成为广州今年第二宗溢价成交的地块，挺不容易的。
当然，这也归功于地块本身的素质足够优质，放在近十年，都是一等一的。
从地段看，处在珠江新城和金融城交汇处，临江大道北侧，坐北朝南，一线望江，江对面看琶洲和会展中心。
靠近员村地铁站，距离珠江新城东区只有600米的直线距离，距离汇悦台直线距离不到2公里。
从体量上看，17万m²以上的规模，是核心区少有的大地块。住宅建面15.4万m²，还有5000m²的商业。我们按照套均面积200m²来算，大概在800套上下的体量。
这就给保利很大的发挥空间，把园林、会所、产品做到极致。房子设计的标准千千万，大是最重要的因素之一。
保利这次不会再像都荟天珺螺蛳壳里做道场那样的捉襟见肘。现在的审美在升级，产品打造的技术也在升级，我很期待可以做一些不同以往的精品出来。
除了原本的优势外，广州还额外给这块地开了小灶。
在住建报批中，限定住宅的阳台占比可以从之前的20%提升到30%。根据地块计容建筑面积条件，得房率最高可做到130%。在产品户型最基本的层面上都是有优势的。
所以对于这样素质的一块宅地，在最初就被给予厚望，拿下地王其实完全是意料之中的事情。
如果说很多地王是楼市狂热状态下的产物，那南方面粉厂就是其中的一股清流，地王当的实至名归。
当然，我当时唯一担心的是，相比于楼面价首位的琶洲西地块总价不过23亿不到，南方面粉厂需要的资金总量太大，起拍总价就有88亿。
大部分开发商估计只能是心有余力不足了，好东西显然不是普通开发商可以随便觊觎。所以对于楼面价超过琶洲西地块持保留态度。
最终果然如我所料，露面单价还是没有超过琶洲西的地王。
但要说回来也是好事，历来楼面价地王的项目，销售情况都有点不尽如人意。这次南方面粉厂排名第二，避其锋芒，即使从玄学上来看，保利的内心也是能略微踏实的。
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而且这块地我觉得非常明确的一点，就是保利拿下来，一定是可以挣钱的。
大家不要觉得这是一句废话，实际上，这一两年来，有不少新房项目，成交单价比当年拿地的楼面价还要低。
开发商把地拍下来，缴完税，把楼盖起来，把内部装修好，花各种钱营销，然后卖的价钱，比成本还便宜。
开发商也难得体验了一回站在高岗上，任凭暴风雨拍打过来的惊慌。
客观讲，这两年开发商慎之又慎。我相信这个价格，一定是几家开发商对成本预算层层精算过的。
隔壁另一个保利的项目，都荟天珺当时拿地价5.72万/m²，现在的售价是低楼层8万/m²多一些，高楼层在9-14万/m²这个区间。
如果南方面粉厂这个项目最终卖到14万/m²上下，楼王单位的好楼层大面积产品卖到16万、m²以上，是既能保证利润，也能保证去化的。
单纯来看新房，能和南方面粉厂地块品质相提并论的项目不能说凤毛麟角，只能说完全没有。
不论是卖到尾货的琶洲南TOD二期，地王琶洲华樾，还是保利自家的都荟天珺，更不用说只有一半产权的臻溋名铸，和商业性质的鹏瑞壹号。
所以，项目在定位的时候，珠城的二手豪宅，才是项目真正需要对标的参照。
大家下一步要关注的，就是南方面粉厂的起步面积和起步价是什么了。
我觉得一种是直接对标汇悦台，起步面积236m²，起步总价直接从4000万这个量级开始。
另外一种就是保守一些，更多的考虑市场接受程度和去化的问题，做成类似琶洲南TOD的产品模式，140m²起，起步总价就是2000万左右这个水平。
如果放在楼市牛市，甚至平稳期，我觉得想都不用想，保利一定会做成对标汇悦台的定位。但是在当下这个市场，最终选择后一种更稳妥的方案，也不是没有可能。
大家都知道，最近经济的各种利好和吹风不断。
降存量房贷降、降息、降准，还有其他利好的预期，也给了房企一定程度的信心，借着这些东风，也让这场土拍更旺了一些。
当然，仅仅靠南方面粉厂这块成为地王，既不能解决目前市场的低迷，也不能解决财政紧张的困境。
如今的广州当然需要地王，提振士气，但市场更需要以发展经济为主，放开管理中的条条框框和内耗，把精力都放在激发市场活力上来。
但不论如何，地王是市场从熊转牛过程中，不可或缺的一个环节。当下楼市企稳，需要信心的重建。这也是广州一直想表达的一种积极态度。
有需求，有欲望，有动机，有行动。
天时地利人和，所有条件汇集齐整的时候，就是楼市重新出发的时刻。
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