限价放开形势大变？冲不冲？怎么冲？ | 房叔说959
楼市
房产
2024-10-10 19:30
浙江
潮起、翡翠锦和府、滨映时代府 等 10 盘预售公示、登记，列表见文末↓持续多年的限价取消，对于杭州楼市一定是一记重磅炸弹，毕竟这个限制性工具在很长时间对杭州楼市产生了深远的正负面影响。杭州楼市能在这轮大周期内相较于其他城市多牛两三年，很大程度上也得益于限价创造出的充沛倒挂动能，带动杭州楼市在21年下半年后的全国性下行周期内上演类独立行情，新房持续热销，土地市场热度遥遥领先于其他城市。具有极强争议性的市场杀器的退出，注定引发市场短期内波动和观点分化。事实上也如此，限价退出新政一经发布，市场多方几乎一边倒的认为将重新激活杭州楼市，带动市场重回上涨之路。部分直接受益的区域二手房东蠢蠢欲动，成交也有微小波动。所以从局部的市场价格、房东心态、媒体解读变化，不得不承认限价取消有用，并且立竿见影的有用，但这个有用程度和幅度却有待观察。
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因为限价的取消，影响的只是短期市场信心，假如没有持续性的大利好注入、加码，真正能够决定杭州楼市未来走向的供需关系依旧不会变。天量的二手房卖完了吗？21年、22年投机最高峰期的新房交付完了吗？这两者相加的供应总量绝不是短期拉一波成交量就能消化完的。增量取决于什么？首先肯定是供应潜力，其次是供应欲望，这两者对于杭州楼市而言，无疑都是非常可观的。供应潜力不用多说，杭州城市框架近年来拓展的如此之大，实际角度看，除了市中心的老城和部分成熟态的中年新城外，杭州的供应潜力相对于目前孱弱的需求侧来说，几乎是无限的。供应欲望取决于财政压力，这个角度看，只要深入了解过目前全国、杭州各地各区的财政情况就能明白。土地财政虽然已是昨日黄花，不再遭人待见，事实上却是地方目前还远远离不开，因此，供应欲望可以说超出很多人想象。![]()
高投资比例的次新和未交付新房，加上大批量老房正向升级，杭州存量供应超标，且未经市场充分消化，叠加供应潜力+供应欲望都max的增量市场。不否认，限价取消一定会让市场短期局部波动，典型的就是目前仍具备整体可观倒挂的优质区域。比如奥体、亚运村、申花几个最后的倒挂堡垒，它们都存在着一些因为短期交付量过大导致的价格深度承压，亚运村大部分房源贴近成本+利息价格成交，申花北亦如此。当后续新房价格有望看齐区域头部二手标的，钱塘湾总部社区非一线江景宅地、申花不限价新房有望逼近6万、7万的定价，甚至更高一些时，而亚运村、杭樾润府这类次新当下的成交价实际也就5万出头，有着明显价差，新房涨价预期导致这批次新的头部房源轻度向上波动震荡非常符合市场逻辑。再考虑到新房品质会明显上一到两个台阶，这批被预期引导的次新也不大可能大幅涨价向上波动，例如杭樾润府，品质就摆在这，一个限价取消不可能让它上天。在倒挂普遍归零，甚至新房限价已经高于二手房的情况下，后续新房几乎没有大幅高于当前二手房的可能。是利好，但不主要利好你。就如运河新城最新限价高于等于二手房，即使产品卷上来了，新房却不选择高于二手房出货销售，这类非倒挂区域，溢价卖货显然不如平价甚至低价卖货来的安全、踏实。![]()
因此，限价取消对于当前的杭州楼市而言，虽然具有积极意义，引导新房市场回归市场，头部区域新房涨价预期也能一定程度上起到引领大盘企稳的作用。但如今底层上的基本面未发生大变的环境下，特别是存增量供应过于充足的客观实情下，想通过限价取消全面带动市场快速回暖，很难，尤其是价格层面。所以本次杭州祭出工具箱中最后大招，最终的结果大概率是局部起而全盘稳。奥体、申花局部起，带动钱二、运河新城等，其他楼市中坚及外围，热度效应溢出逐渐减缓，到最外围，很有可能连热气都不能保持半个月，该怎样就怎样。对于本次所谓大招，我们虽然并不是非常积极看好其疗效，但也不能忽视其信号意义。早在杭州楼市下行迹象不算特别剧烈的22年、23年时，我们就曾多次发声，当下不重要，重要的是趋势，趋势代表未来，而只有未来有希望、信心、预期，市场才能真正企稳乃至回暖，可惜的是，那时没人关心趋势。好在，几年边际救市行动终于有了实质性的转变，上个月末的顶层喊话止跌回稳，一线城市一系列动作、杭州快速跟进，资本市场爆火震荡，趋势第一次往好的方向演变。只不过，久病仍需固本培元，这点大招还不足以逆转趋势，解冻楼市，还需不断努力，大招连大招。
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如果是刚需、刚改，这轮限价取消几乎不会对这个市场有多少效果，甚至可能是反向的，限价取消，不意味着不能降价，部分卖的艰难的区域，搞不好反被刺。对于购房者而言，一句话就可以概括，不着急，如果真着急，不拘泥于新房、二手，哪个真便宜买哪个，便宜总是更稳的。如果是四五百万的改善，也不用太着急，这部分房源对应的供应潜力依旧充裕，新房和二手房基本同价，新房更靠谱点，毕竟产品卷上来了，长远角度看，房住新房更好。预算六百到一千万的朋友，如果你盯着奥体、亚运村、申花北这类区域，限价新房无疑要冲冲冲，最后红利能吃尽吃。真正纠结的点应该是新房难摇，后续新房大概率更贵，甚至买不起，二手波动，要不要抓紧入手？在楼市供需基本面未明显改善，大趋势还不算特别明朗的当下，这批最受利好的二手依旧建议择机捡漏，5-5.5万的优质亚运村房源很好，6万+加税的亚运村可能不一定比限价后时代新房强多少。申花北更如此，5万+的次新，限价时代品质在高价高品质下一代新房面前，未必能翻出太大水花。![]()
看看钱二5万级新盘，产品更好，没有大税，未必差于亚运村、品质路人的申花北。经济、就业、供需基本面延续，限价取消，纵然局部涨价预期起，被剥离投机属性的新房是带动还是就此现形，也未必可知。巨轮掉头，还需要强劲引擎，一个限价取消还不够，需要两个、三个、更多个的大招；更重要的，是经济的真正见底回升，就业改善、赚钱效应，后续我们会继续解读。-END-
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| 楼盘名 | 面积 | | |
星桥 | 雲隐星润府 | 217-218 | 30800 | 108 |
银湖 | 和庄 | 207-255 | 27908 | 8 |
龙坞 | 溪映听庐 | 202-258 | 44693 | 52 |
之江 | 云涌之江 | 129-162 | 37745 | 128 |
临平 | 宸樾山澜里 | 138 | 27907 | 30 |
城东新城 | 翡翠锦和府 | 199-249 | 46800 | 96 |
西兴 | 潮起 | 198-199 | 49300 | 132 |
义桥 | 滨映时代府 | 94-104 | 17199 | 64 |
崇贤 | 爱达1872 | 105-112 | 24078 | 96 |
| 楼盘名 | 面积 | | |
富春 | 晴萃府 | 89-129 | 16239 | 10.11 |
| 2024杭州楼盘图（10月版） |
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