房价要涨了，救市却任重道远 | 房叔说964
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2024-10-17 19:30
浙江
御龙湾、枫揽华庭、滨运锦绣里 等 6 盘预售公示、登记，列表见文末↓昨天，杭州挂出了两宗新住宅地块，一宗位于安琪儿，一宗位于之江核心区。前者已经被小道消息提前披露过，后者早在上半年就以商改住的形式出现过。相较于近期出让及挂牌的宅地，比如前几天绿城拍下的运河新城北、华丰两宗新地，这次最新挂牌的两宗宅地的成色明显高出不少。至于为什么限价后上来就是两宗相对优质地块，大家简单想想也都能明白。延续这么多年的严格限价一口气全面解除，为的不就是预期引导市场走势嘛。优质好地，才是真正让“限价解除”这个杭州楼市最后大招发挥效果的实施载体，简而言之就是用好地成为地王来落地政策预期。安琪儿前两子——翡翠嘉运府、翡翠锦和府的多次开盘都属于同期、同价位新盘中的热度佼佼者，并且首开都触发了拼社保机制，从市场热度、关注度就保障了这种地块的基础价值。相较于翡翠嘉运府2.91万元/㎡以及翡翠锦和府约2.9万元/㎡的起拍价格，安琪儿第三子起拍楼面价仅2.99万元/㎡。如果考虑下这宗安琪儿第三子容积率更低，仅2.2，可以说这宗新地起拍楼面价几乎没有受限价解除影响。加上地块体量有限，可建面积仅约3.4万方，让该地块的单价、总价门槛都相当之低，10个亿的起拍总价，几乎任何一个还在场的房企都可以下场参与一把。再者，这宗地块还有存量新盘较高的潜在真实价格保价护航。根据翡翠二子的销售情况看，4.65万的基础限价+车位溢价+加装包溢价，安琪儿目前新盘的实际买入价格不会低于五万，甚至还要更高一些。并且同板块新房普遍超大面积产品、高总价的筛选下，板块热度依旧不低，就说明了市场对安琪儿中等户型产品的真实认可价格，应该起码超过5.5万，甚至接近6万及以上。如果按照这个市场预估价格倒推，同时考虑到这宗地块超低的起拍单价、总价门槛，安琪儿第三子有极大概率超过城东新城一带的单价地王——钱塘天誉约3.6万的楼面价，楼面价触碰4万也不是不可能。但太高也有限，毕竟这块地的外部不利因素不少，包括紧贴高架、地块过小，地铁稍远等。即使如此，4万上下的预估楼面价也将创造杭州城东区域的新地王，给到区域优质次新及新房更高的价格预期。
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之江地块虽然不如安琪儿第三子来的这么耀眼，但它毕竟也是之江核心区。强学区的预期之下，从地块的成色来看，已经超过了一大部分在场的新房项目。该地块的容积率也是2.2，起拍楼面价约2万，相较于板块内云涌之江的楼面价高出不少，但也合理。因为之江核心区，曾经3.75万的限价都卖的风生水起，只要土地楼面价不超过2.5万都是有空间、有利润且不愁卖的项目。凭借更好的产品力，以及2.2容积率赋予的高低配产品可能性，该地块最终溢价率和楼面价大概率都会创造区域阶段性的新记录。可以看到，无论是安琪儿第三子，还是之江核心区，都有着非常相似的特点，地块算得上各区域的优质地块，价格合理都不愁卖，地块面积较小，起拍楼面价、总价可控，天然就是排出高溢价的好苗子。从种种迹象表明，这两宗好地还只是开始，限价解除这一杭州救市的最后大招，操盘手注定要将其效果发挥到最大。那就少不了地王们的配合，一宗又一宗的区域地王只会迟到，而不会不来。![]()
望阙南、水电新村、南星水厂、望海潮、钱二核心区、未科核心区恐怕都在酝酿着属于自己的重磅地王，打满涨价预期。但还是那句话，供需关系不扭转，目前的涨价预期的持续性能够保持多久也未可知。只靠六万+的安琪儿品质盘、接近四万的之江品质盘、七八万的奥体品质盘，就能够带动一众品质平凡的限价盘一涨再涨？超量供应、基本面不振的大环境下，不得不让我们谨慎的打个问号。就在今天，一揽子楼市新政再出，却不及市场预期，导致地产股再度引领回调，救市依旧任重道远。期待收储、控供应、旧改的联动深度发力，从根本上调整供需关系，或许才是最终解。对于杭州救市而言，地王频出的涨价预期很有必要，但克制供应恐怕才是根本所在。-END-
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| 楼盘名 | 面积 | | |
运河新城 | 滨运锦绣里 | 110-171 | 38960 | 196 |
金沙湖 | 金沙御湖境 | 208 | 39663 | 48 |
| 楼盘名 | 面积 | | |
| 双浦 | 璞御栖湖府 | 110-127 | 27000 | 10.19 |
市北 | 璞翠云集 | 110-156 | 34000 | 10.19 |
闲林 | 御龙湾 | 171-243 | 38982 | 10.18 |
未科 | 枫揽华庭 | 187-226 | 36100 | 10.18 |
| 2024杭州楼盘图（10月版） |
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