晓风朗月湾等 7 盘预售公示、登记，列表见文末↓
周末与友人小聚，朋友说起手上挂了两年没啥动静的普房最近带看多了，中介说相似房源的房东都在涨价，问笔者要不要涨价。
一听完，笔者说：千载难逢啊，抓紧再降一点价，给中介个红包，请个家政把屋子卫生搞搞，再放一冰箱水给上门看的，把房子出掉。
友人听完疑惑，行情不是热了点，人家都涨价，我怎么反而降？
笔者答：因为这是套普房，对你来说，借各种政策吹风涨挂牌价的机会日后还可以有很多次；
但是，同时有真金白银上门和竞争对手集体把接盘客户挤向你，人口形势、城市化、房地产、土地财政走到如今这个时期，这种相对高点的流动性解套机会只会越来越少。
换句话，你不要觉得这是套房子，你就想你有一台300w的老式计算器，不要跟那种新款游戏机比，你要在上面多敲50w沾沾自喜，还是扣20w，把计算器卖了拿280w。
朋友点头称是，但随即白了我一眼，说到：都怪你们这些媒体，天天标题感叹号，这里涨，那里豪宅狂卖。
罪过罪过，笔者便来澄清一下——今日推文，别误判，楼市主调恐怕还是卖房良机！
说文解字，所谓楼市主调，就是参与楼市的最广大的群体的交易基调。
那什么是最广大群体，9月350w以下总价段房源成交占比达74%，4w/㎡以下成交房源占比80%，如下图，这叫市场主体；
▲from 克而瑞浙江9月二手报告
最近，10月为什么热呢？成交榜单TOP20，4w+/㎡的小区猛增，占到了近一半，比起7、8月只有4、5个时大增，这叫短期变化；
▲from 手边买房近30天二手成交榜
至于为什么版面都只关注占比20%的变化，而不传播主体呢？这叫“新闻学的魅力时刻”。
最后，哪怕你关注一下那20%变化的红盘里，红色框框内的“挂牌与成交价差之大”，加上房叔公号在开展的奥体、申花、亚运村价格监测，笔者也可以很负责任地说杭州楼市的主调——
依然8个字可以概括：以价换量，正向置换。
▲西兴大桥 by 辉
于是，便在80%和20%之间划一条线，分别看看主体，看看变化，这才组成完整的市场。
80%的主体，4w/㎡以下成交的二手房，大部分是普房和强一点的普房，一定不要囿于“情绪”和账面数字，而更应该重视基本面和自己房子的“流动性”。
基本面是库存和存销比高企丝毫没变，新房供应止不住卖地欲望，年中，笔者写过一篇（从此，二手市场才是楼市C位 | 房叔说919），结论是新房市场不断折叠、高价化、规模变小，而二手市场正在成为主要的交易市场，且长期维持买方市场。
这种市场里，愿意花时间看房、面谈的买家一定要积极把握，把普房卖掉变现，远比看上哪个红盘摇不中重要。
▲城北体育公园 by 辉
笔者的建议，如果是均好性不错的次新房，自己住着舒心，也不想折腾，那就好好拿着，省钱省时间也是智慧；
如果是上年纪的普房，自己也不用，产品、地段、配套都不怎么样，尤其是挂了很久的，趁着竞品有“涨了”的情绪，能走就走。
至于20%的变化部分，个别高热板块高性价比低总价房源，因应情绪市窗口被扫货，不足以倾覆市场以价的主基调，只能说，有积极的正面的作用；
相反，我们在乐见市场走量的势头，也要思考为什么是高热板块的低总价房源被扫货？为什么这些4w、5w+迅速走的投资客卖家不涨价？
这正体现卖家的相对谨慎和保守，职业卖家不赚最后一个铜板。
▲锦绣公馆 by 辉
接着，在“以价换量”的行情里，80%处理掉普房后，“正向置换”的机会在哪里？
首先，如果天时地利，卖到买无缝衔接，当然可以先向20%的高性价比低总价房源置换转化，但诸如亚运村的短期机会已然不多了，短期“实惠”被关注很久的需求扫货了，等你卖完再看晚了，多半都是不打折的。
如果错过好时段，短期还是观望下市场、政策的变化，等等要交付的次新盘入市，比如亚运村的亚奥城刚交，申花要来的杭曜置地中心、星瓒颂璟，明年初的庆樾上府等等；当然有条件摇号限价红利盘的，自然可以优先。
二手方面，笔者始终坚持“改善”是“好一点”主义，不要跳级买房，手里有400w，看看500、600w的房子，杠杆有一点，板块升一档，房子新一点，房间多一个，户型好一些，最好板块有成长性的，能对冲随小区变老带来老化的价值贬值。
▲城隍阁 by 辉
新房方面，还限价的不多的优质粉盘、红盘肯定积极把握，但是产品要优质、优质、优质；不急就看看不限价后第一批新盘的状况；
当然，后续心里要有预期，操盘手想涨地价。
土地涨价、新房价涨，强板块还是会卖精品大面积豪宅，总价涨，门槛和买家主体越来越远；粉盘板块，新房总价比周边二手略贵会是常态。
没有倒挂的时候买新房，对开发商是考验，对购房者也是考验。考验开发商做产品是否恰如其分符合板块的购买力和预期，同时带来品质提升，如果贵又不出彩，购房者干嘛不去买便宜二手；
考验购房者是否会挑产品，没倒挂多掏钱，要考虑不只是新房子、品质看上去不错，更重要是未来流动性，即在价格没优势的情况下这套房子、这个小区的差异度，能打动你未来买家的点。
▲西湖 by 辉
从小笔者就明白一个浅显的道理：价值是客观的，但价值观永远有立场。
而在当今的现代经济社会，各国发钞过度，财富的体现正不可控地趋向于观念化、符号化、装饰化，用价值观替代价值。
楼市是价值市场，楼市价值的主体仍然在80%的生存处境里，在广泛集体的生活预期里，沉默不语。
文/一叶 编辑/一叶
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楼盘名 | 面积 | |||
大学城北 | 85-139 | 22108 | 515 | |
运河新城 | 璟宸观澜府 | 78-119 | 25650 | 334 |
楼盘名 | 面积 | |||
临安 | 星颂府 | 89-99 | 15211 | 10.29 |
瓶窑 | 152 | 20500 | 10.29 | |
临平 | 宸樾山澜里 | 169 | 28650 | 10.29 |
西兴 | 晓风朗月湾 | 172-192 | 53954 | 10.29 |
双浦 | 110-128 | 24732 | 10.29 |
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10.26 | |
10.25 | |
10.24 | |
10.23 | |
10.22 | |
10.21 | |
10.20 | |
