降息、地王如约而至，你接招吗？ | 房叔说966
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2024-10-22 19:31
浙江
云湖之城、霞映锦绣里、望奥 等 9 盘预售公示、登记，列表见文末↓
昨天，央行如期降息，五年期LPR从3.85%降到3.6%，降息幅度为25bp，杭州首套房利率也联动降到了2.9%（3.6%-70bp）。房贷利率历史性的来到了2字头，正无限逼近市场真实利率。2.9%的利率究竟有多低？对于现在的首套需求可能没有太大感受，但对比下高峰期，便能清晰感受到当下救市政策之积极。在2021、2022年期间，杭州新房市场处于狂躁期时，首套利率普遍高达6%以上，2.9%的房贷利率相当于彼时的一半还不到。以100万的贷款本金计算，等额本息高峰期每月还款额高达约6000元，其中利息就接近5000元，可以说，前期按揭还款基本都是在还利息。如今同样贷款100万，等额本息每月还款额仅约4160元，利息约2400元/月，相较于高峰期利息直接腰斩，每年可以少还3万元！与此同时，杭州地方层面也终于拿出了极具看点的准地王地块——望阙南地块，以呼应不久之前放出的限价解除大招。并且楼面价也随之大幅上调至3.6万元/㎡，意味着什么不言而喻。有形的手既然用出了限价解除这一拔高预期的大招，必然要将其效果发挥到实处，地王就是最好的棋子。其实望阙南地块楼面价不涨，在周边高价二手次新的呵护下，这块地大概率也将刷新区域楼面价，成为奥体、乃至江南的新地王。既让楼市回归市场化，也可以更稳妥的创造新的地王，也算是一石二鸟、一举两得吧。这块地能拍出多高的楼面价市场观点不一，众说纷纭，但参考目前市场动向，恐怕大家可以偏积极一些。![]()
一是，周边二手次新普遍6-7万的价格报价护航，地块基本价值已在。二是，奥体及江南核心区新房供应趋于紧张，就算新房产品维持现有水准不变，以次新价卖也不算太难。三是，市场情绪到了，房企背后也是人，购房者亢奋，房企也难免上头，就更容易拍出一个超预期的高价。再者，这块地仍有一些高端豪宅气质，有野心的房企或许会选择真顶豪化，高地价也就不是不能接受。综上，以周边次新价格为参考，考虑到地块的产品弹性和高涨的市场情绪，望阙南地价拍到4-4.5万算正常，拍到5万甚至更高也不奇怪，基本预定了江南乃至杭州的新地王。无独有偶，钱二关注度颇高的观翠东地块今天就上演了一场抢地大战，就更能进一步验证以上逻辑关系。观翠东地块在限价6.75万，新房价格售被严格限制，且没有太多硬伤的情况下，楼面价已经被推至50717元/平米，超过芝澜月华、凤起潮鸣，成为杭州新地王。钱二不久前还出现地块流拍，新房去化预期不乐观，转眼间就变成香饽饽。而望阙南不限价的条件，无疑为其创造更夸张的楼面价打下了坚实基础。上面降息，地方创造地王，上下联动，对于杭州的购房者而言又到了一个抉择时刻。跟还是不跟？成为了每个还在场的购房者必须做的必选题。![]()
亚运村为首的核心板块近期成交大放量，优质新房热度的快速升温，都在一定上代表了部分市场需求的反馈。大部分的外围新房、次新房仍在以价换量，甚至价跌量不起，在某种程度上也反映出现在市场仍处于大分歧阶段。部分改善入市更积极，更多的刚改、刚需大多仍没有太多意愿积极参与楼市。从未来的供应结构以及购买力的分化，可能都预示着，即使后续大招不断跟上，可能也不再会出现鸡犬升天的全面行情。首先是供应结构，以各大新城为代表的泛核心区、外围都具有非常强的供应潜力和欲望，加上存量房的挤压，当下和接下来很长一段时间都是供应承压的主力军。大环境预期不振，就业市场震荡，居民收入预期没有得到明显改善的情况下，改善和刚改、刚需购房者之间的购买力恐怕也将分道扬镳。改善财富积累相对深厚，在更好的居住环境以及改善欲望下，短期的整体购买力相对稳定。刚改、刚需则恰好相反，买不买房，和就业、收入预期联系更紧密，只要大环境不佳，恐怕短期内购买力很难得到修复。因此，展望未来很长一段时间，分化大概率将继续加强，深入影响市场底层。![]()
这也是为什么，我们认为刚需、刚改，根本不需要着急，按照自己需求购房，切勿被市场情绪调动，轻易买入一个不适合自我需求的住房。刚需、刚改购买力不起，又不足以形成健康稳定的置换链，从而支撑改善需求的长期基本面，所以大概率普通的改善住房最终也难逃趋于房住不炒。因此，改善现在看似更稳健，也可以抄底一些被低估、及直接承受这波政策利好的房产，比如亚运村、申花等一些区域的笋盘。降息也好、地王也好，有助于止跌回稳，但要真正止跌回稳，恐怕还得是大家有钱赚、条件在改善。而加杠杆，资产负债表仍处于衰退的如今，还有多少人有意愿、有能力？大招不断落地，地王排队上场，市场变数扩大，你接不接招？
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| 楼盘名 | 面积 | | |
申花 | 霞映锦绣里 | 271-349 | 67333 | 36 |
宁围 | 望奥 | 111-139 | 34185 | 100 |
转塘 | 云树望山院 | 247-365 | 31399 | 18 |
未科 | 云湖之城 | 105-176 | 36100 | 224 |
| 楼盘名 | 面积 | | |
富春 | 咏山樾庐 | 179-252 | 32000 | 10.24 |
之江 | 云涌之江 | 108-140 | 37500 | 10.23 |
钱江新城 | 潮语映月轩 | 158-188 | 52000 | 10.23 |
桃源 | 云栖上宸 | 104-129 | 34000 | 10.23 |
临安 | 平峰晓庐 | 180-214 | 27910 | 10.23 |
| 2024杭州楼盘图（10月版） |
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