沐晴川、沁瑄云上府、樾青岚等 4 盘预售公示、登记，列表见文末↓
楼市里，常有“金九银十”的说法，形容下半年新盘集中在这俩月的销售行情火爆。
但在这个秋天，令人印象深刻的绝非个别楼盘热销，而是政策发力，金九是9.26中央政治局会议坚定房地产“止跌回稳”，银十则是因应9.26，10月刮起政策旋风。
而对杭州楼市来说，这其中影响最直接深远的，便是“10.9解限价、限售、社保排序”，可以说，以此为界，之后的楼市进入后限价新时代。
短期涨跌、近远郊关注哪些楼盘、后续开发商的响应这些话题，这一个月无论是推文还是直播，各个媒体平台已是千言万语，不再赘言。
10月收官之际，笔者更想站在“保值”这个购房者最常提及的层面，谈谈新的变局。
诚如标题，今日推文，后限价时代，哪种房子最“保值”？
这种稀缺无论来自地段、产品、周边配套、竞品数量，综合值决定了一套房子是否好换手以及换手价格。
▲锦绣公馆 by 辉
限价前的模式叫“营造倒挂”。
▲城北体育公园 by 辉
再来看限价之后的的模式，坦白说大家都明白，无论是出于经济考量、财政考量、还是反哺内陆兄弟，还是“人民需要多元化的好房子”，操盘者都想“涨地价”。
开发商就像个次新房房东，当然不想亏，而最大的利润是谁拿的？答案不言自明。
答：品质的好房子和下降的换手流动性。
▲亚运公园 by 辉
当“涨地价”开始出现，你会发现，“倒挂”能实现，但是个门槛很高的事，因为“稀缺”的要素流动性弱了很多；
和过往低买高卖不同，如今高买更高卖，你想炒房？9w进想12w出，本来就太高了，类似的地随时可能变用地性质卖，你能和供地方抢有钱的接盘客户？
除非，超好的地段超顶配的产品，南星水厂、望阙南这类地，甚至西湖边的“御园”，实在太稀缺了，时、空、产品类型，稀缺上套稀缺，最后价格也“稀缺”，实现大赚。
当然，不求大赚、保值还是没问题，还是按老逻辑买，专挑最好的地段最贵的房子买，真9w进10w出，只是你会觉得“拗滋搭味”（杭州话，约等于食之无肉、弃之可惜）。
原因在于，当限价取消地价奔向高位，一个底层逻辑发生变迁——这是一个投资品向消费品的转变，因为赚钱效应被前置了，原材料涨价，买家少了，“倒爷”难了。
▲城隍阁 by 辉
70、60分地段的新地，微微涨价或者不涨价，开发商想和限价前比有点利润涨房价，涨个几千很正常，此时，期房尽管高的不多，但是和周边二手出现“正挂”了。
这时候，极其考验开发商和购房者。
对开发商来说，产品要大幅加成本，房价太高不符合板块购买力和需求，比如勾庄卖个3w还行，卖个4w5一平，条件就很苛刻，地要低密，还要景，产品大概率就得叠墅加一些石材了；
如果不加成本，还是老产品线做个高层，单纯涨价，就没法形成对周边二手次新的比较优势，甚至加了但不明显也不行，加了购房者没感觉也不行，因为人家便宜+现房。
对购房者来说，没倒挂，首先，二手次新房必须得看起来，动辄能省几十万的事不要嫌麻烦；
其次，比如说，买了贵的新房、期房，比二手次新多个大门头、多一面铝板，买进时候觉得稳了，隔半年旁边一块地开发商看难卖，再加1k/㎡，4面铝板+泳池了，非常正常，到交付就毫无优势，可能不如当期省钱。
▲西湖 by 辉
尤其，今年前半年特别明显，出现了大量刚需刚改盘的三、四面铝板、卷门头、瀑布水景、泳池会所、健身架空层、庭院轴线，这个松那个柏的大乔木...
这也意味着，更贵但是仅靠套娃增项的期房产品，在后续的二手市场上，很大可能总价更贵物业费更高，但居住起来和限价期产品差异不够大，流动性还不如便宜省钱直观。
因此，后续，笔者非常推荐大家买粉盘、小改善盘的时候，去挑一个时期的“单盘”，没有一堆名字相似的姐妹产品，是个特别的盘，建设周期长一点，尤其在平面上不是纯强排方案的楼盘；
进到一个小区，门头、水池、两条大轴线和几棵树标配很正常，多交物业费养的看着气派而已，多关注实际和人的居住和使用发生关系的“空间”。
比如给遛狗规划的空间，给老人不扰民规划的空间，破碎性的公园分布，愿意不晒坐小区里的空间，室内审美、尖锐角的处理等等；
▲天空之城 by 辉
过去的“翡翠城、杨柳郡、天空之城”等等这样的例子，论产品力一定不是顶尖，但去所在版块看二手，一定会去看这个楼盘，因为这些大盘本身有“城市性”的稀缺，小盘做不出来大住区和住融在“城”里的感受。
理由在于，随着楼市的分化程度加深，交易自由化程度放开，交易成本降低，“分化”这一特征，绝不仅仅停留在一个“价格”、“用材增减”层面的量化问题，而是在各个折叠的市场，越来越趋向差异化的需求，希望供应端提供质的变化。
翻译成大白话，能赚钱的房子越来越贵，剩下的房子更像消费品。
就像手机，千元机、1k-2k，2k-3k、3k-4k，在各个价格段会形成分层的市场，产品要洞察各段主流需求创作，同等供应商产品力的情况下，卷出各价位、各板块需求的“特质”，让购房者可感，在此基础上再谈销量、保值率和换手流动性，做的好，甚至赢家通吃。
▲西湖 by 辉
今后的保值，创造稀缺的方式注定是需求出发的、消费品式的，是更多创造“人无我有”，依赖“卷成本”流于浮华的模式不是“好房子”的正道，而是让老百姓“少花钱，精微到人”。
文/一叶 编辑/一叶
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楼盘名 | 面积 | |||
青山湖 | 169-288 | 26309 | 43 | |
富春 | 山水钰和院 | 93-123 | 23510 | 286 |
大学城北 | 85-139 | 22108 | 515 |
楼盘名 | 面积 | |||
下沙 | 134 | 31344 | 11.2 | |
金沙湖 | 久映颂月府 | 281-362 | 69356 | 11.2 |
银湖 | 翠璟和庄 | 207-256 | 28231 | 11.2 |
| 2024杭州楼盘图（10月版） |
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10.29 | |
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