政策频，股市疯=楼市强，房价涨？ | 房叔说960

“壹号院成交10来套，亚运村几十套，xx盘人满为患，日销几十套，国庆同比销售额创多年新高，隔壁邻居连夜涨价...”这两周，想必许多读者都被大数据精准“播撒焦虑”，笔者作为行业人更难于免俗。

就在10.9，杭五条又将限价、限售、拼社保全面解除。

你要问笔者怎么看待这波楼市“汹涌”，一句话：在三年价格调整和政策挤牙膏之后，一剂政策对冲的强心针，加上股市热的预期改善，催逼关注许久的部分需求集中释放，限价放开会进一步加剧短期燥热，直到开发逻辑精研“供需”、全城价值重塑。

概况起来就两个字：“情绪”。大白话，有人慌，有人急，有人临门一脚被推一把。

然而，情绪不具备持续性，局部、短期、回归正常供需的内部腾挪调整也不代表楼市价格的整体回弹，正如热恋不比婚后，个体幸福和婚恋市场走低并不矛盾；八月钱潮汹涌，未必沧海横流。

但毕竟政策东风吹，股市战鼓擂，任谁都会衍生一问：整盘热会传到楼市吗？

今日推文解惑，政策频，股市疯=楼市强，房价涨？

▲雷峰塔©辉

一切的答案，在国庆后第一天发改委亮相，就经济后续，召开新闻发布会并答记者问都可以找到。

继9.26给了目标和决心、和工具后，10.8在各方面阐释11条，先列出来，编号1-11，笔者带大家读一遍，涉及文中内容会因引用具体数字。

▲10.8发改委11条©财联社

首先，读过马哲都知道，先有认识论再有方法论，宏观调控就是先认识、再方法。

▲10.8发改委总结发言©财联社

前面一些新闻联播会放的片汤话略去（1、2、3、4），从提出主要矛盾开始看（第5条）。本次发布会最重要的变化，把“有效需求不足”作为经济面临的主要矛盾摆正，外部承压、供应端、产能的事没展开，且实在地提出将“扩内需”重点放在“惠民生、促消费”。

明确主要矛盾，于是11条将全部围绕解决主要问题提出，囊括股市、楼市、就业、中小企业保护等等。

▲from pixabay

啥叫“有效需求不足”？说人话，要么没钱买不起需求无效，要么有钱不愿意买需求不足。

前者，没钱买不起需求无效，是主要矛盾的主要方面。官话叫人民收入与宏观经济发展的增长，存在不匹配不相称的情况，这一问题将长期、持续存在，还有说法是供应拖累转向需求拖累；

大白话，则是“国强民穷”，大部分人收入上不去，这种发展让国民失去幸福感，催生一系列“躺平”思潮，是我国经济后续面临的主要问题且还会持续很久。

那解决办法是什么呢？改善分配、改善保障、惠及民生、税制改革、发展新质生产力做大蛋糕等等，当然，长期矛盾，只能长期解决，于是11条中提到了多点（第9、10、11）。

也因为是长期、持续、慢性，这不是本次调控的重点。

▲小河公园©辉

再看后者，有钱不愿意买需求不足。这虽然是主要矛盾的次要方面，但这也是短期政策能缓解的问题；

造成这一情况的两大要素，当下社会购买力尤其是社会润滑油的中间层“中产阶层”需求的收入预期差、财富效应预期差，会波及上下，影响最大。

收入预期差，涉及就业，与企业部门相关，即公司不赚钱、不扩张，裁员降薪不招人，员工自然捂紧口袋。

财富效应预期差，涉及资产和保障，与居民部门相关，摊开说就是股债基金险房“价格下跌”，其中最大头最重要的，当然是房。

好，要解决这一问题，收入方面着手，企业要赚钱，PPI要回暖，股价要上升，舍得借、舍得扩、舍得给股东和员工分红——

短期，短期财政投资基建、借新还旧债不能停，（第6、8条）以旧换新、新基建等方面既是守住广大县域经济的订单，也是稳住它们的消费，说白了，地方小县城，不靠投资和基建，科教文卫政喝西北风，他们都难，消费更难，恶性螺旋。

同时，降存量贷款利率很快落地，以旧换新补贴持续再给，可以期待下发消费券、短期无息贷款等等措施；

中长期，又回到解决分配、产业、利润率、制度公平的主要矛盾的长期路径。

再看财富效应方面，拉起预期，股市先行，10、30年国债收益率曲线也终于在这两周拉开一些，发布会也提到了基金（第11条），相信也会很快布局，让各个篮子都吸引鸡蛋。

▲钱江新城©辉

至于房地产，要单拎出来，因为同时涉及财富效应和收入预期，具有超然、支柱的地位。

前者好理解，房价跌，个体觉得亏了不舍得花钱促消费甚至提前还贷，导致社会整体消费萎缩；

后者则是房价跌、没人买，社会整体消费需求萎缩，在外需不明朗的前提下导致企业部门减产、裁员、不借贷、降员工收入；

同时地卖不动，政府部门的财政没钱，没钱体制内发工资，影响广大县域经济的消费；

没钱搞基建投资，关联100多个行业的就业影响面又巨大，反过来又作用居民部门的收入。

在这个过程中，层层缩表，还贷、存钱、不花、降薪、通缩，螺旋。

所以，一定要打断这个螺旋。把房地产摆在重中之重的位置，止跌企稳（第5条），止的是这一缩表、通缩螺旋的趋势，稳的是经济的需求总量、资产价格、收入水平，不能再溃缩。

▲from pexels

读完顶层发布会，顺着解题思路再梳理四个词的关系，政策、预期、股市、楼市。本质上，大家想知道的是：政策到股市，股市到楼市，楼市到房价的传导，会不会、怎么传、看什么？即机制、过程和关键指标。

第一阶段，政策到股市，强预期，弱经济。

在PPI持续49个月同比跌、10与30年国债曲线拉平、并且两者收益率不断逼近，甚至到2之后，经济被推进icu，场外穷疯了和钱没地方去的吃瓜群众，先赌推出来时病人很快就能ktv，于是股市飘红，最快反应的地方先热，这是先“押宝”。

后面的第四季度到明年春节，会是一个“求证”的过程。靠股市回血了，企业部门PPI上升了，降息了、降成本了，挣到钱了愿意分红、扩产了，居民愿意消费了，螺旋正向逆转了，第一波经济曲线会逐渐贴合企稳的股市。

反之，靠股市回血了，赶紧解套存起来、还房贷、老板厂子关停遣散员工搞投机，强预期就最终没有传导到经济，这种情况，别说楼市了，股市热都长不了，还会剧烈波动。

核心指标，多月PPI，PMI，股指慢稳曲线。

第二阶段，股市到楼市，强预期，稳经济。

股市赚到钱了，公司和收入稳定了，回归到通过企业经营向股东分红的正常逻辑而非投机市时，股价持续、缓慢的进10退4，到进8退4，到进5退3，斜率放缓，基金债市的收益率曲线分化，表明长周期、多资产平台的预期同步改进；

在资本市场挣钱了，稳定地释出购买力，才有大规模需求改善买房子，不再是局部的、窗口性的、高门槛的需求进入楼市。

核心指标，国债收益率曲线结构起翘分化，二手、新房成交量上升，存销比下降到至少18个月。

第三阶段，从楼市到房价，疯预期，强经济。

房价要涨，通胀明显+供需出现不自然的失衡，一般这种时候总需要一些极其振奋的事件让所有资本持有人民币和优质资产，比如奥运、亚运、G20、4w亿、大拆迁...

促使“印钱贬值论”复燃，所有收入和资本市场上赚的钱流向土地供应紧张、人口快速增长的城市。

实话实说，通胀、土地供应紧张、人口快速增长、财政给钱大规模拆迁...目前一条都看不到。

核心指标，除食品外cpi，居民部门杠杆率，常驻就业人口增长。

▲from pexels

事实上，从股市到楼市的传导，早已不是头一次，14-16年剧烈得多，且和21到24有明显区别。

当时，2014-2015，我国经济的主要问题是“产能过剩+落后”，提出的解决办法，“供给侧改革”+“4w”亿投资基建；

行政上叫停、升级大量落后产能，基建上消化过剩产能，同时4w亿造成的通胀会对出口有利，于是在缩供应、利出口、靠投资三方作用下很快经济走出颓势，利润又在资本市场利滚利，也是那时候投资基建+土地金融彻底成为中国经济台柱，比08年过之而无不及。

同时，当时存在“活跃资本市场”的宽松环境，场外配资、融资、消费贷入股市的事遍地开花，杠杆10倍、20倍进疯牛市的屡见不鲜；

直到2016元旦后，上证综指从3500多点以上一个月内下跌近1000点，触发熔断，许多人穿仓、一贫如洗，一夜白头，更甚者跳楼。

但是，大家只会看到听官方提示高风险，在2015年落袋为安的一代人，又把赚到的大量的钱投入了正好“通胀、涨价去库存、货币化安置、城市化率不到60%”的楼市，吃到双份时代红利的double赢家。

当时，企业部门的危机，是居民部门通过杠杆和金融，借房地产蓄水+印钞机的双料功能，做了经济主要矛盾的接力棒。

如今，主要矛盾从供转到了需，居民部门和企业部门难兄难弟，互为因果，大眼瞪小眼看着政府部门、且是中央政府下场背债，全家指望财政部，短期又何来接力棒一说？

央行自始至终传达“严禁场外配资”的态度，对楼市表达“止”和“稳”的目标，后续财政刺激，对下放的政策效果也保持克制、务实的监督精神（第7条），关注12日逆周期调节的数字，相信也会严控尺度，防止经济转向投机打摆。

▲奥体大莲花©辉

客观上、主观上、以史为鉴、短期内，笔者实在没看到房价“普涨”、“整盘热”典出何处，这其中有太多的环节，亟待催化。

就杭州而言，刚刚解限价短期会造成的涨跌也停留在板块价值“重塑”上，限于“内部盘整”，让原本该涨的提高，虚高的还得跌。

将第四季度，理解成资产正向置换的“窗口”，珍惜现有核心区优质限价房，预算高可以抄部分核心区房产的相对底，勿追热，观后效，笔者以为，是一个面对楼市海海更加务实审慎的态度。