最近楼市政策密集期刚刚过去，整个市场比之前活跃了很多。
限价放开之后，杭州下一个热点，基本上都集中在土拍这方面，尤其是地王预期。之前已经出现两次地王，所以整个市场情绪，这段时间有点热，尤其是绿城以5万出头的价格，拿了钱二最后一块限价地；以及今天滨江房产以26000多的高价，拿了蜀山街道的一块低密地。
今天土拍一完成，房叔这里一对一的咨询就非常多。整个萧山的南部从南卧到蜀山这一线，尤其在高热时期也是一个热点板块，因为新房供应量非常多，入市的人群数量也非常多，所以关注这一块最新土拍的购房者也非常多。
之前这边的高层2-3万的限价，大批量购房者在高热时期入手，当时还是有一定期待的，但等整个市场回落之后，这边的二手不尽如人意，今天滨江蜀山街道这一块地拿了之后，这些购房者对这个区域的房价有所期待，也属正常，尤其是地价确实比较高。
但这一块地有一定的特殊性，本身地块条件很好，西侧北侧两面临河，容积率很低1.05，我判断产品大概率会是高低配，而且排屋很有可能是主力产品，当然也有可能是一部分叠墅一部分排屋，但是个人认为少量的高层或者洋房结合排屋，相对来说更为合理。
如果最终主力产品是排屋，那么结合现在地价26000多，加上滨江的产品能力以及品牌号召力，做出好产品卖出不错的价格，非常正常。江南这一带尤其是萧山区域的购买力本身就在，而且又是沿河的低容积率产品，品质做的足够好，这块地照样可以有利润。
有部分比较粗心的购房者，一看26000多，觉得我之前买的高层公寓，是不是也可以跟着这个地价上涨了？客观说以排屋为主的产品，跟之前以高层为主的产品，其实关系不是太大，这绝对是两个赛道，或者说是两种不同频的产品，对这类产品直接的上涨刺激是微乎其微的。
可以直接对比的，是之前的几个低密项目，包括有一部分合院、部分排屋、之前招商做的两个叠墅项目臻和府这些。叠墅当时的限价是32000多，排屋跟叠墅之间产品品类的差异，本来价格就可以往上拔一部分，可以达到4万的范畴，再加上如果产品比高热时期有大幅度的提升，那么房地价差2万以上是可以做到的。
政策密集期过去，限价放开之后，市场一直在期待各个区域地王的诞生。非常典型的案例是奥体望阙南地块，假如说这块地拍出相对高的地价，对边上优质次新肯定会有一个直接的刺激。在限价时代，如果二手价格过高，可以耐心地摇限价产品；限价放开后，要么等高价的新产品，要么还是去淘之前的二手。优质次新没有了新增的竞品，对供需状况来讲，肯定是有利的，房东的心态也会觉得，地价都这么高了，自然可以跟涨一部分。
假如说像奥体望阙南这样的地块，拿地的开发公司足够好、地价足够高、产品做得足够好，假如说卖到8万以上，跟边上的优质次新相比，价差达到1万多甚至超过2万，优质次新二手的性价比就会慢慢凸显出来，哪怕品质比不上新产品，至少在价格上有一定的优势，性价比比较接近。
从开发商的角度来讲，如果拿了这块地，定价肯定根据市场需求来，如果产品相比边上的优质次新有大幅度的提升，有1.5万左右的溢价，卖到8万，跟边上二手的含税价格，从性价比上持平，那追求好产品的需求，自然会来购买这些新出的，相对较好的品质项目。
地王诞生，对边上的优质次新，肯定是有所刺激的，但是不见得所在区域就能够鸡犬升天。还是以望阙南为例，边上的这些老产品，比如说美哉美城，能不能跟着这块地王涨价？严格意义上来讲，它们不是一个层面上的产品，所以对边上老产品的刺激作用有限，包括边上的回迁房，能跟着涨起来吗？我觉得很不现实。
市场上还有一个比较典型的项目，我们也有发推文（鸽王锦绣公馆究竟值多少钱？| 房叔说970），讲到锦绣公馆多少价格值得买。
假如说我们现在把锦绣公馆当成一个新项目，无非就是期房跟现房的区别。我不管它拿地价多少，就以现在市场上放风价8.5万左右卖，那么对比边上的竞品，比如说书香印翠、黄龙云起，可以判断它的价格或者说性价比基本上是在同一个层面上的，可能还略有一点优势。
锦绣公馆8.5万的价格,远超过当初板块5.8万的限价，相比书包预期比较接近的，比如说银马、城市芯宇，能快速的带动它们的价格上升吗？我觉得不现实。
所以我们应该客观地看待频繁出现的地王。
对附近的优质产品，没有了新增竞品地冲击，对稳住价格肯定有一定的帮助。但是从根本上来讲，如果供需关系没有彻底改变，很难让市场能够持续地保持热度，甚至出现整体涨价的可能性。
整体市场能不能稳住、能不能稳步上升，归根到底还是要看经济状况以及供需状况的变化。
目前的市场其实是比较明了的，无论是经济面，还是地方的财政需求，只要市场稳住了，后续的土地供应是一定会增加的，在这种情况下，整体市场出现反弹比较难，相当难。优质次新会好一些，会相对早一些稳住；有潜在供应的近郊，相对来说就会难一些；至于远郊，就完全看供需关系能不能稳住、经济能不能支持足够的购买力了。
地王效应肯定会有利于市场热度，也有利于核心区的价格趋稳，但是地王能不能带动鸡犬升天，个人意见是肯定不能！只有少数的优质次新，它的价格能有所稳住，甚至有小幅度的反弹。
我们有粉丝在说，这是少数人的游戏，也确实是，根本上讲还是要看后续购买力的跟进，尤其是杭州高热时期的产品交付还没有过去，这一批的新交付量，尤其是短期投机比例比较高的交付，没有彻底消化的情况下，在政策热度过去、地王效应恢复平静之后，整个市场还是会趋稳，这是我们目前的一个判断。
后续最大的利好，可能是增值税的变化，这一点倒是大家可以期待一下的。
增值税一旦减掉了，至少对现在持有的房东来讲，肯定是比较有利的。对买方来讲，羊毛出在羊身上，如果增值税没有了或者是减少了，或者时限上有调整，那付出的钱，肯定是实实在在的少了。
增值税减免，有利于整个市场活跃，一部分优质房源可能会有价格的短期波动。
直播连麦/房叔 编辑/辉
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