容积率新规不只是偷面积实惠，精彩的杭州楼市要回来了！| 房叔说973

这两天，杭州楼市最新的大新闻莫过于上周发布的容积率新规（征求意见稿）公告。（文末附征求意见稿原文）

因为是“征求意见稿阶段”，征求截止期11.11还没过，本想正式定好发布了再出解读，但有不少粉丝评论、咨询，遂决定提前解析。

今日推文，容积率新规不只是偷面积实惠，精彩的杭州楼市要回来了！

首先，大家关心的——“哪些不再算容积率”？

本次容积率新规分三部分，其中计算规则章节为第二部分，共9点，其中6点涉及“容积率算法”。

第一点内容多，单独成一段。

1、用于满足停车配建最低标准的停车空间（包括独立设置的且专门用于停车的停车楼、居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间、位于建筑内部的多层停车空间）不纳入容积率计算，如下图。

▲不计容停车空间示意图

拆开看就是停车楼、架空层停车、内部多层停车场都可以不计容，后续给出了0.00标高所在面层标准，架空层限高4.5m以及密度、绿化率的计算方式，这一点最主要针对“地上”部分的停车设计，可以不计容。

停车楼，商住地块比较适合，以及过去存在一些自持比例的地块如果有这个新规将会大不相同；

▲停车楼不计容示意图

内部多层停车场，涉及到立体停车、地铁铁路上盖等等，城市综合性项目会比较多，平常的住宅项目比较少；

和大家最相关的就是架空层停车空间，架空平台宜集中设置，应按多层建筑退让用地红线，沿城市界面及开放性社区道路应设置公共使用功能、公共开放空间或进行绿化景观处理，不得设置连续大面积实墙；临近既有住宅界面，应协调相互关系，减少对既有住宅噪声、光线及视觉干扰等影响；

▲不计容架空层与计高、计层、边界设计示意图

有一些骑楼空间、大块的架空平台、与下沉庭院结合的景观空间将得以实现。

举个例子，洋房项目比如早年的江滨花园就是架空层停车；美式排屋的降半层地下室停车也可以实现，比如文化村的竹径茶语，闲湖城的钻石湾；

▲垂直升降类立体车库示意图

当然，如果有房企敢想敢干，小地块户数不多的高层豪宅项目可以设置垂直升降类立体车库，架空层开进后人车分离，日本很多都是，适宜建筑在高度繁华的城市中心区域以及车辆集中停放的集聚点，技术上完全能实现。

▲英蓝岫町华庭 by 辉

第2-4点。

2、位于居住用地沿街不超过2处的主要出入口、面积不大于200平方米、至少两面开敞且仅作为小区车辆、人行通行的小区门厅，不纳入容积率计算。

鼓励小门头、小门厅的设计，减少这部分公摊，给出另一个方向，实惠精致不计容的门厅，从前的金都华府、银马公寓等等都是小门头公共空间过渡设计的典型，内敛、精致、城市性强，外部景观统一。

▲银马公寓入口 by 渔舟

3、位于用地范围内，设置在室外一层、无围护结构、顶盖宽度不大于3米的开放式风雨连廊，不纳入容积率计算，同时不计算建筑密度。

小型风雨连廊复活，这点对景观设计极其有利，这几年景观最大的问题就是是“木”和“晒”，一眼看是那么回事，但庭院里根本不想停留，风雨连廊和对景能很好解决这个问题；

同时，会有非常多的玩法，比如3m单边悬挑的雨棚和围墙结合、和游步道结合，产生非常多的廊下灰空间，甚至新规开放了市政空间的结合可能；

或者狡猾一点，两个3m带角度顶盖单边悬挑的风雨廊挨着摆，中间设双空心钢柱脱开地面集水槽，验收完了中间一“补实”就变6m顶盖伞形结构的风雨连廊了，只要防水雨漏做好，这种“小心思”都可以操作。

▲类似双拼风雨廊设计

4、邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线的居住用地，及要求立面公建化的居住用地,在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的1/2计算容积率。

比如浦沿、勾庄、未科等核心区域宅地有公建化立面要求的，包阳台算一半面积，假设有南北阳台10㎡（阳台的水平投影面积不得大于10平方米，进深不得大于2.4米‌），一半不计容，按浦沿原本限价4w/㎡，一套刚改面积段的房子能省20w；

另外，设备“阳台”可以设计成后封，同时飘窗、花池等原本存在算一半面积可能的空间，不如直接做成阳台或者阳台外面套飘窗、飘窗外面套花池，掏出去1米多都有可能，你瞧，阳台封不封闭它不单是面积计算，它可以有很多“构造”上的结合。

▲广州越大锦户型示意图

极端的，可以借鉴广东的面积新规做出来的户型，事实上用阳台包外墙，形成嵌套结构的偷面积，购房者敬请期待，这何尝不是另一种“降房价”。

▲城隍阁 by 辉

第5-6点及小结。

5、在项目用地范围内配建，建成后移交电力部门的变配电房、开闭所，不纳入容积率计算。除详细规划要求配建的公共服务配套设施外，地块内按规范要求配建，建成后按规定移交相关部门的社区、养老、托育、文体等公共服务配套设施，不纳入容积率计算。

字面意思，早该如此。

6、独立于建筑之外的，出室外地面的楼梯及电梯井，不纳入容积率计算。利用城市公共空间并向公众开放的公共连廊，不纳入容积率计算。

最利好室外独立电梯井的住宅项目比如叠墅、独栋、排屋，矮一点的洋房理论上也可以，36m、12层以下住宅可不设消防电梯和挡烟前室设计，设独立普通电梯井单挂，每层设廊相连即可；

当然，要对“独立于建筑外”做一个明晰，但7层以下的住宅明确可不设电梯，用板楼装楼梯就可以，必然可以单甩出电梯井不计容，就像大家常看到的老旧小区加装电梯的独立井形式。

▲独立井设计

另外，也意味着屋顶上的梯屋、机房、改造外挂楼梯，小区公共空间的楼梯（比如下沉庭院楼梯、雕塑性螺旋楼梯）等等外露的楼梯都不计容；

总而言之，利好低容积率的低层低密项目，不算地下室等偷面积，一梯两户得房率破9不是问题，简单换算，很容易能省出10%的房价或者多10%的面积。

小结不计容6点，不同项目、密度、楼层、绿化率要求不同，但设计得当，省出10%到15%没问题，同理，你也可以理解成计容新规推行单价可以打85折到9折。

▲亚运公园 by 辉

接着，是不涉计容，容易忽略但极有格局和远见的3点。

7、鼓励用地范围内的地铁出入口、地面以上的站厅、向公众24小时开放的空中连廊与建筑结合设置，给予不超过建成后移交相关部门管理部分3倍的建筑面积作为奖励。

公共交通出入口通过小区的角落用地，做一些风雨廊、小广场、步行等待空间、口袋公园，这几年经常听到的业主归家动线、对话城市的纪念性空间都是这一类，做一补三，这对开发商来说非常划算，用边角料换可售面积。

▲拆掉围墙用绿植分界，城市灰空间-徐汇-某口袋公园

8、实施城市更新的项目，配建的公共服务设施可不纳入容积率计算。对于在满足自身配建要求的基础上，按规划要求配置的公共服务配套设施，给予不超过建成后移交相关部门管理部分3倍的建筑面积作为奖励。

针对城市更新项目，房企可以做市政代建，或者地块本身涉及城市更新，统筹结合设施的建设；

比如说某品牌的经典老小区，门前有工业遗存的市政公园，现在要增加老年活动空间、党群室、艺术展廊等等，房企可以结合做老小区的改造，用半开放的空间回馈市民和业主，奖励拿来补个停车楼、改造地下停车场卖老小区的车位，会有相当多人愿意买；

9.打造小街区、密路网、有活力的街区，鼓励在详细规划层面将街区范围内绿化、公共服务设施、人防工程统筹开发、集中设置，除住宅用地绿地率以外的上述地块指标可在不跨越规划单元的街区范围内进行区域统筹平衡，创造良好的城市公共空间。

▲小街区、密路网、传统城镇风貌与景观保护融合

杭州TND模式代表-中山路改造工程

TOD已然太多，是时候鼓励小肌理、传统街区、不会丧失地域特征的TND模式（“新城市主义”百家争鸣，杭城城市设计带来的机遇  | 房叔说No.231），也是城市更新的重要内容，对各自封闭、形式单调、超大尺度、城市集体空间共同记忆丧失等等的城市病进行纠偏。

▲西湖 by 辉

对于本次“计容新规”的征求意见草案，除了有些细节、概念定义上需要进一步明确，其余部分笔者非常欣赏。

一方面，借用大A的一句呼吁“股市需要人民性”，这是真正体现“楼市的人民性”的“利民、省钱、好房子”的政策。

二方面，不同于3年内出台的各项货币、行政、金融救市政策，这是真正用“建筑、城市、空间”的方式，在房地产的本行，改善人居的生活、城市的多元形态，正面回应诸多城市病的问题。

现代主义建筑的旗手柯布西耶的名言：平面是建筑的精神。

在建筑和城市层面，这几年限价+面积旧规的组合几乎锁死了小区的“平面”设计，当一个城市一年50-70个楼盘都是一圈围墙一个十字轴线再插筷子楼然后卷门厅和铝板，如何体现“好人居”、“好城市”和“行业的进步、创新”？

如今在建筑上，解放风雨连廊、架空层、阳台、半地下室等等诸多“灰空间”，公区的停留性、叙事性、对景借景框景、游弋性、城市对话空间等多方面都可以极大丰富；

在公共、城市层面和小区的结合上，通过1：3的鼓励措施，促使房企思考城市界面、人文关怀、城市更新、工程的高工业化率智能化设施等等这个时代早就该思考和负担的社会责任。

▲西湖 by 辉

熟悉的生活品质之城归来，在几无倒挂的市场，从此，我们终于可以说一句——用心的新房比周边二手房，贵的有道理。