“地王”定价初露端倪！ | 房叔说977
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房产
2024-11-12 19:30
浙江
锦绣公馆、滨颂御湖境等 6 盘预售公示、登记，列表见文末↓都知道10月至今杭州楼市升温不少，新房去化加快，二手房成交大涨，部分区域二手房还出现了一定程度的涨幅，比如申花北、亚运村等。当然除了这些个别热点区域外，大部分二手房价格还是比较平静的。市场升温更多体现在量上，一些非主流区域，成交量变动其实也不是很大，总的来说，市场分化剧烈，冷热不均，头部区域成交放量、价格出现向上轻微波动。相较于10月之前市场不断冷却趋势，10月之后之所以能够快速放量，主要还是顶层政策的转向，一句止跌回稳在信心层面给于了头部城市买家不少信心。对于杭州而言，顶层定调是一回事，更多的地方积极动作同样功不可没，甚至地方政策的积极意义和效果更强烈一些。代表性的就是限价的全面解除，这意味着当下仍有一定倒挂的区域新房将逐渐在半年内完成价格的市场化。![]()
直白一点就是，奥体、滨江核心区、江河汇、安琪儿、申花等区域后续新房价格会明显上涨，未科、运河新城核心区、市北等区域也有一定的涨价预期。优质区域涨价预期引领，才是这轮杭州楼市快速升温、企稳的关键所在。亚运村、申花北等前期被投资需求强压的区域次新也自然受益最大，价格出现一定的向上调整。其次，后续潜在地王地块的陆续面市，将会进一步加强核心区域的涨价预期。如望阙南、滨江区政府商改住等等，受钱二绿城新地王的影响，这种地王的确定性进一步得到加强。地王一出，自由定价，这些顶级地块售价必然全面看齐二手房，甚至有概率突破当前的区域价格体系，毕竟后续地王一定是卷产品的先锋，溢价概率不小。正是解除限价导致涨价预期，地王强化预期，这一连串的预期坚定过程，使得相当的购房者担心踏空，加快入市，推动成交量大涨。就在昨天，杭州二手房成交单日甚至达到了479套的新高，按照当前二手房成交流速，本月二手房成交可能还有破万的概率。![]()
但我们今天需要反问一句，限价解除+地王这套组合拳，真的能给到市场持续性的涨价预期和信心吗？会不会出现核心地带价格完全市场化之后，失去进一步涨价预期，反而导致市场再度遇冷？毕竟新房所谓涨价真的实现之后，投资性将快速褪去，买房就成了自住改善行为。再者，房企拿到地王之后，真的敢于大幅突破现有的真实价格体系，从而给到市场更强、更具持续性的涨价预期吗？此前我们的推文——“锦绣公馆究竟值多少钱”一文中就写到，在强烈的学区预期以及区域高品质住房短缺的支撑下，并且考虑到弱学区次新书香印翠、黄龙云起等次新成交价格；![]()
锦绣公馆定价8万有性价比，8.5-9万算买卖双方都合理的价格，高于9万就逐渐趋于房住不炒。此次锦绣公馆首开却定了一个7.94万的价格，显然是有性价比的定价，开发商并没有选择完全的市场化价格首开。在我看来，这既是开发商的策略，也是开发商在限价解除后，仍以求稳为基本销售原则的一次具体体现。按照市场价格定价，达到8.5万及以上也完全能以正常流速售罄，就算接近9万，也只是销售流速进一步下降，最终卖完同样问题不大。从7.94万首开之后的登记情况也能很好得到印证，据相关消息称：锦绣公馆33套首开房源，今天中午前后登记量已经突破了百余组客户，还在持续增加，拼社保的可能性不小。最后开发商却依旧选择了相对低价首开，其实很大程度上就是限价时代求稳心态的再度延续。在“高价卖房+相对低流速”和“性价比定价+快速去化”之间，开发商选择了后者。两者之间的区别，其实就是确定性的差别，前者激进但利润明显更高，后者确定性强利润却不能最大化。![]()
根据这一定价和定价透出的房企谨慎求稳心态，我们有理由相信，后续即使地王频出，实际上房企大部分也只是会将定价靠拢市场真实定价，即使有溢价也会控制在合理范围之内，除非是水电新村等绝版地王。道理也很简单，地王的最终结果也还是要卖得好才叫成功，而卖得好的前提是定价合理。就比如，望阙南如果定8万，加上产品力突破区域新高，那么价格算合理；定10万，开发商敢吗？风险大到一定程度，就反而会约束地王突破板块合理价格的空间。假如地王数量过多了，地王之间的竞争压力也会压制价格向上突破。限价解除的短期涨价预期带动的市场信心，大概率也终将在价格全面市场化后逐渐失去动能。真正的全面止跌回稳，依旧要从根本出发，微观上修复供需结构、克制供应，宏观上推动经济回暖、稳定就业，或者救市加码再加码。-END-
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| 楼盘名 | 面积 | | |
世纪城 | 宸樾世际轩 | 110-132 | 32530 | 48 |
闲林 | 御龙湾 | 171-245 | 37754 | 46 |
| 今日登记楼盘 | | 楼盘名 | 面积 | | |
浦沿 | 滨颂御湖境 | 106-139 | 39173 | 11.13 |
文教 | 锦绣公馆 | 139-165 | 79371 | 11.13 |
瓶窑 | 前程和悦府 | 115-174 | 20693 | 11.13 |
临平 | 山和院 | 216-296 | 32415 | 11.13 |
| 2024杭州楼盘图（11月版） |
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